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LOFT公寓变办公写字楼、甚至被当地消防禁止入住和搭建二层……天津融创蘭园商改住项目愈演愈烈的维权事件，击中了“并购王”融创在天津高速扩张的软肋。接盘旧项目重新包装，打着政策擦边球销售的操盘模式正在“爆雷”。 1月16日，年关将至，天津融创蘭园的数十位业主还在为自己的退房款苦苦奔走。 “2016年，我们买房时融创蘭园LOFT公寓的销售广告铺天盖地，到今年交房却变成办公写字楼，南开区消防支队发文禁止入住和搭建二层，南开区市场监管局仅仅对开发商下达行政处罚，罚款一百多万了事，几十位业主退房却迟迟拿不到补偿款，被融创和泰达两边左右推诿。”业主苑先生说起他的遭遇极为气愤，与苑先生相同遭遇的有160户购房者。 据业主介绍，经天津市南开区政府协调，目前有两种解决途径，第一种收房，第二种退房。无论退房收房，均补偿购房价款的10%，外加购房款到账之日起到2018年6月30日的利息补偿(按照5.39%年化利息支付)。但是时至今日多数退房者依然未能在约定时间拿到退房款和利息，而融创的销售人员已经开始对外兜售所退房源。 融创蘭园项目，系天津永基花园二期续建商住项目。2018年12月份，中国房地产报以《20年三易其主 泰达融创牵涉其中 天津永基花园烂尾楼僵局难破》对永基花园一期项目历史遗留问题进行了报道，引发舆论广泛关注。 报道刊发后，由融创操盘的天津永基花园二期续建部分——融创蘭园1号楼商改住项目，以LOFT公寓名义对外宣传销售，致160户购房者权益受损的事件浮出水面。 2000年初，南开区人民政府为了解决烂尾楼永基花园大厦一期工程问题，和天津泰达投资控股有限公司达成协议, 南开区人民政府以低地价转让永基花园大厦二期商品房的开发权给泰达投资控股有限公司下属企业天津泰达尚城置业有限公司(以下简称“泰达尚城置业”)，由天津泰达尚城置业交付保证金1亿元，完成永基花园大厦一期的所有续建工程，并交付使用。 2013年1月，融创中国公告，以总价8.22亿元收购了天津泰达城市开发有限公司47%的股权，也得到了永基花园项目、R3地块、河海花园3个项目的实际操盘权。永基花园二期即融创蘭园项目，总占地面积15742平方米，2015年首次开盘销售，LOFT房源均价2.2万元/平方米，该项目于2017年清盘。 中国房地产报记者调查发现，目前，融创蘭园项目有60户已完成装修，部分入住；80多户已退房，仅有6户拿到退房款；剩余十几户依然在通过各种途径维权。 南开区消防支队防火处在接受中国房地产报记者咨询时明确表示：“融创蘭园项目禁止入住以及私自搭建二层”，给业主的回复：“该项目有特殊情况，政府特殊处理”，2018年7月4日，南开区消防支队给业主的政府信息公开答复书表示“永基花园二期1号楼(蘭园)消防设计审核和建筑工程验收全部图纸资料涉及原建设单位(泰达尚城置业)商业秘密，不予公开。” 融创销售人员向中国房地产报记者解释称：“蘭园项目属于毛坯交付，所以无法通过消防验收。”中国房地产报记者曾多次致电泰达尚城置业副总经理未来，均无人接听。 中国房地产报记者调查发现，除融创蘭园之外，在天津，融创持有或部分持有的项目中，还包括天拖融创中心、红桥区上河印等不少于10个以精装公寓包装的工改住、商改住项目。 融创中国的并购之举从2012年开始，在近几年愈演愈烈。天津作为融创曾经的总部所在地，也是融创一直重仓的地方。这些工改住、商改住项目，仅是融创在天津数十个并购合作项目的一部分，也是在限购政策背景下，支撑融创规模快速翻番、成就行业增长之王的重要业绩爆发点。 ━━━━ 华丽的陷阱 据苑先生回忆，2016年，融创蘭园LOFT公寓项目在各大网站、宣传册、以及售楼人员的描述中均宣称此楼盘为“公寓性质，可以用于居住”。 出于对融创深耕天津多年的品牌认知和信赖，以及蘭园项目极佳的位置，吸引了包括苑先生在内的一百多位购房者，融创蘭园项目一经推出便销售一空。 岂料在2018年交房前后，关于融创蘭园项目的负面消息不断传出，先是当地消防支队给泰达尚城置业下发禁止搭建二层、禁止入住的通知函，加上购房合同里房屋用途为办公写字楼的残酷现实，让苑先生和其他购房者无法淡定。 据他提供的资料显示，2018年3月23日，蘭园项目即将交房之际，泰达尚城置业收到南开区消防支队下发的关于“严禁改变建筑使用用途，严禁用于居住；未经规划、房管部门允许，严禁在室内搭建夹层，增加使用面积，增加建筑层数”的通知函。此前，销售方却并未告知购房者蘭园项目禁止居住用途的真相。 另一位不愿具名的业主表示，原计划购买蘭园的房产为儿子做婚房，而今成为泡影。 他说：“从当时的宣传册到销售人员口头承诺均称项目为LOFT公寓，买一层送一层，从未提及其是办公写字楼。”即使在售楼处摆放的证件，也以模糊图片、关键字眼模糊处理的手段掩盖其为办公写字楼的事实。“当时曾有业主询问为什么展板看不清时，销售的答复是‘展板时间长了，字迹不清楚’，没有提及其为办公写字楼的属性，以及禁止居住的实情。” 另外，在签订销售合同时，销售人员没有出具带有“写字楼(办公)”字样的合同页，且业主签订的合同页均为开发商拿A4纸自行打印的散页。“销售人员以合同需要盖章为由，扣留了业主的手章，在业主不知情的情况下，将带有‘写字楼(办公)’字样的合同页以及损害业主权益的格式条款装订成册，采用这种非法的签订合同的程序，掩盖其明知其为写字楼欺诈销售的目的。”他说。 多位受访业主接受中国房地产报记者采访时提到一个细节，多数业主在签完字最早3个月后才拿到完整的购房合同，部分业主则在一年之后才拿到完整合同，这个时间段恰好是多数业主已办理完购房贷款的时间节点，而且有部分业主根本没有自己签字，由销售人员带走本人签章和身份证来代签。 中国房地产报记者查阅该项目预售信息获悉，永基花园1号楼用途为写字楼办公、商业、非住宅。 熟知建筑工程安防要求的苑先生表示：“其消防设计也存在重大隐患，其中消防水箱设置在地下三层，作为高层建筑并不符合规范，按照消防法的规范，高层消防水箱应该是36立方米，现在只有18立方米。” 多位受访业主认为：“融创作为品牌房企，不顾企业信誉，在销售过程中设置陷阱，采取欺诈、诱导、虚假宣传等手段诱导购房者签订合同，应该受到查处。” 2018年10月30日，面对业主的投诉，天津市南开区市场和质量监督管理局对天津泰达尚城置业商改住及商铺投资回报承诺的宣传广告做出了165.9万元的行政处罚。 ━━━━ 花样翻新的套路 据购房业主追述，融创蘭园项目为了应付消防安全检查，在开发建设环节可谓煞费苦心、套路满满。 蘭园项目销售中心设计的样板间明显用于居住，且为上下两层，沙盘、户型、及宣传册均显示是两层居住用，让业主无法不相信这不是公寓项目。 一位业主提供的2017年4月竣工图纸显示，项目带有公共卫生间，而融创蘭园项目也是按照施工图纸施工，按照写字楼的标准建造了东西两侧公共卫生间，并以写字楼的业态顺利通过消防验收。 在消防验收后，又用一年时间擅自更改房屋结构，打造了上下水道、烟道，将公共卫生间改为套内面积，成为宣传时屋内赠送面积的卖点，以公寓交房。 前述不愿具名业主透露，融创蘭园应付消防检查的手段是：“在施工时就给各户搭建了下水管，但是地面上用塑料板盖遮盖并用水泥涂抹，在骗取验收通过后，重新找出下水道和厨房通风口的位置，很明显建的时候就为公寓用途进行施工。” 对于融创蘭园项目的消防问题，早在2015年5月11日，南开区消防支队就对蘭园项目建设工程消防设计中消防水池、容积及水泵位置、多部防烟楼梯前室设计、地下车库排烟设施设计不符合设计规范等问题作出整改审核意见书。 直到2015年12月24日，对其未经消防设计审核擅自施工作出罚款50万元的行政处罚。在2015年12月31日，对泰达尚城置业作出的审核意见书明确表示：“工程竣工后，须依法向我支队申请验收，未经消防验收或者消防验收不合格，工程不得投入使用。” 2018年5月份，泰达尚城置业组织交房后，部分业主试图与泰达尚城置业沟通，寻求合理解释。但泰达商城置业继续采取隐晦的态度，意图让业主承担私搭乱建的违法责任，隐瞒房屋性质问题。 “业主是否搭建二层，我们不管，而且消防文件是给我们开发商的，与业主无关，搭建二层没问题。”泰达尚城置业一位负责人曾如此回复业主。为了规避相应的法律责任，在给业主的交房通知书附件中明确表示，“对于沙盘、宣传页仅作为参考，不作为双方法律依据。” “实际上他们对于自己的违规销售行为心知肚明，却在法律上极力规避自己的责任。”苑先生说道。 中国房地产报记者调查最新的结果是，已收房的60户业主和退房的80多户业主骑虎难下，南开区政府在给出协调解决方案后，再无下文，由融创派驻人员实际操控的泰达尚城置业方依旧态度坚决：“目前没钱，无法支付退房款”，而融创已在将所退房源继续向外兜售。 ━━━━ 商改住不只蘭园 据中国房地产报记者不完全统计，融创在天津通过收购方式盘活的工改住、商改住在售项目不少于10个。这些销售火爆、实现快速去化的项目背后，是不限购、价格低、部分可落户的允诺宣传。 据蘭园业主介绍，除蘭园之外，在天津，融创方面还有天拖融创中心、上河印等多个办公写字楼项目以精装公寓的名义在售。 多位融创中心项目购房者也向中国房地产报记者证实：“融创在天津多个收购开发的项目中，仅融创和平印是酒店式公寓。” 天拖融创中心项目，是2013年9月18日，融创以103.2亿元竞得的天拖地块，刷新当时天津土地出让总价纪录。 根据公告，天拖地块规划地上总建筑面积不大于102.09万平方米。针对地块内不同性质用地，公告近一步规定：地块中新建商业金融类建筑面积不大于46.5万平方米，可建设商业、写字楼、酒店等(不得建设酒店型公寓)；按规划保留部分老厂房，改造后建筑面积不大于10万平方米，可作为商业、写字楼、酒店等使用。 融创公告，天拖项目用地将由天津融创泓润与天津市房地产集团按照合资比例(51%：49%)共同开发。 中国房地产报记者掌握的资料显示，天拖融创中心中南广场西区的1670套已售房源，亦是写字楼项目，对外以LOFT、平层公寓的形式销售并交付，整个商业项目规划约2400多户。 天拖融创中心的销售人员对中国房地产报记者表示：“目前该项目仅剩部分40平方米的小公寓房源，一口价130万元，房屋属性为写字楼，精装修交付，可以居住、可以落户。” 南开区消防支队在接受中国房地产报记者咨询时明确表示：“融创天拖中南广场在售项目属性为写字楼，禁止居住。” 然而，在业主提供的一份由天津市公安局人口管理总队一支队，给南开区分局人口管理支队《关于南开分局请示为中南广场(西区)酒店式公寓申请办理落户问题批复》显示：南开区公安分局上报天拖融创中心中南广场(西区)，规划为商业用地，其中1、2、4号楼以LOFT、平层公寓为主，合计1670套住房，配套水电热、房屋设计均为精装修，户内设计独立卫生间。 同时该批复表示，根据天津市用途为“非居住”公寓的落户原则，对于具备居住功能，水电的设施符合生活居住条件的房屋，待实际入住后，可依据《中华人民共和国户口登记条例》规定，对购买中南广场(西区)1、2、4号楼业主准予办理常住户口登记，如房屋不具备居住条件，不予办理常住户口登记。 但这份公安系统的内部批复文件，成为融创销售人员口中可落户的宣传卖点支撑。 融创上河印项目地处红桥区西站板块，占地面积11521平方米，建筑面积79140平方米，容积率为4.5，绿化率20%，共有三栋27层高层建筑，标准层3.4米层高，主要产品有70至310平方米平层产品，均价23000元/平方米，房屋所属性质为标准写字楼。 融创上河印售楼中心销售人员向中国房地产报记者证实，该项目为非住宅类项目，可以居住，与天拖融创中心的区别在于无法落户。 这些项目，同样面临禁止居住的消防安全警示，给后期交房埋下维权隐患。 对于商改住公寓项目，2016年1月1日，天津市全面启用了住房和城乡建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》(CB50137-2011)。按照该国标要求，城市用地分类中不再包括公寓用地的类型。 对此，天津市房地产分析人士在接受中国房地产报记者采访时表示：“目前天津市并未出台明确的商改住禁止入市的政策，对于消防部门界别办公写字楼是否可以居住，是从业态是否具备水电煤气及厨卫等设施配套而言的，对于业主将所购房产用来居住还是办公无法有效界别。” 该人士表示，类似于天拖融创中心项目是在上述政策之前公布之前拿地，所以还是依照原来审批政策执行，不受上述政策影响，这也是促成融创多个商改住项目颇受追捧的重要原因。 但是，据接近南开区消防支队的消息人士透露，预计在2019年10月份交房的融创天拖中南广场，也可能面临消防安全问题引发维权的压力。 【免责声明】 凡本站未注明来源为投资观察界：www.tzgcjie.com的所有作品，均转载、编译或摘编自其它媒体，转载、编译或摘编的目的在于传递更多信息，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。其他媒体、网站或个人转载使用时必须保留本站注明的文章来源，并自负法律责任。 如您不希望作品出现在本站，可联系我们要求撤下您的作品。联系邮箱：xinxifankuui@163.com
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