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为什么突然说起这个话题呢？因为最近又一个朋友说我们是“黑心开发商”。虽然我不是老板，但是心里还是为老板鸣不平，希望老板看到能给我加薪升职。 市场大环境不好的情况下，开发企业对未来预期的把握遇增加了难度，对利润率测算也越来越严谨，目前主流企业的要求都是在8%-10%以上，部分公司战略性进入城市的可以降低到5-6%左右。这个利润10%是个什么概念呢？据网络媒体一份官方资料显示，银行业的净利润率是36%，食品饮料行业的净利润率是13.66%，公用事业净利润率是15%，传媒业的净利润率是12%，所以相比之下，开发商真不算黑。 至于开发商这5%-10%的利润率如何组成的呢？我想最直接的是找个项目预估一下，以此来判断这个它将来的升值潜力、抵抗政策风险的能力。预估之前，我们要梳理一下，开发商各项大类成本的组成。 对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本、开发费用、税费三大部分组成。 开发成本不仅仅有建安，还有很多其他细项费用 很多买房的朋友，选房周期都会超过一年以上，在这期间，也会了解到很多房地产知识，对于房价的走向、房子成本的构成都有自己的见解，例如说我们是黑心开发商的朋友，自己心里就有一本账。但是我想大多数只看到了表面的内容，例如土地价格、人工费用、广告费用等，并没有看到深层的需求。开发企业的开发成本主要包含以下内容： 1、土地出让金：土地款，这可不单是开发商拍卖时举牌的那个价格，地买到了还要交契税； 2、前期费用：主要包含勘察费、设计费、报批报建费、三通一平费、临时设施费用、咨询顾问费等； 3、主体建筑安装工程费：这是我们俗称的盖房子的费用，主要由以下几部分组成、地基与基础工程、主体建筑安装工程、电梯及扶梯、外装饰工程、精装修工程、其他分包工程； 一般在一二线城市，主体建筑安装工程费用一般是4000-5000元/平方米。成本控制优秀的企业能做到3500-4000元/平方米。当然，这个成本根据小区的品质定位而发生变化。 4、基础设施费，主要包含室外给排水系统、室外采暖系统、室外电气工程、燃气系统：室内室外的管道系统、燃气站、室外消防系统等。一般基础设施费用是400-500元/平方米。 5、环境工程费，主要是、绿化：苗木、草坪等、园建及设施、康体设施、水景设备及灌溉系统、照明、围墙、红线外园林建造费； 按可销售面积，环境工程费用一般是200-300元/平方米。当然，也会因为小区的品质定位而发生变化，上不封顶，一棵奈良的数百年罗汉松就得上百万。 6、公共配套设施费，主要是指的是社区设施费用、教育设施费用、会所、室外游泳池及泳池设备、室外球场、架空层、垃圾转运站、物业、设备用房、人防/非人防车库 7、开发间接费，主要是工程管理费、集团管理费、营销设施建造费、物业管理完善费、开发借款的资本化利息等，开发间接费用一般是100-200元/平方米。 8、不可预见费，一般是200-300元/平方米。 综上，开发成本里面，除去土地款，一般毛坯房成本合计在5000-6000元/平方米。如果加上精装修，就不止这个数了，一般非豪宅精装修成本1000-3000/平方米不等，上不封顶。 做广告要花很多钱，开发商盖房子也是要贷款的 管理需要费用，营销需要费用，这是很容易理解的，但是很多人不知道，开发商盖房子，也是需要贷款的，而且贷款的利息并不低。 1、管理费用：一般按照总销售额1.5-3%左右计算。 2、营销费用：指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。没有代理公司情况下，销售费用约占销售收人的1.5%一3%。 3、财务费用：指为筹集资金而发生的各项费用(一般6-12%)。 税费也是大成本，也得摊到房价里 其实天底下所有的税，都是消费者交的，房地产的税，于是就摊到房价里了。 以前要交销售额5%的作为营业税，城建税及附加税为这5%的12%，现在营业税改增值税了，说是为企业减负，可以用总包等各类公司给的增值税发票进行冲抵。 土地增值税，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，收取30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，收取40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，收取60%； 那扣除项目多些，是不是增值税就能少交点呢？这个“扣除项目”，都给你规定好了，比如营销费+管理费，一般都按照6%来做预算，但是税务局只给你算5%，比如财务费用，你从基金公司或者其他金融机构融资成本比较高，税务局也不认，他们只认基础利率。虽然有些开发商土地拿的早，差价的虽多，但一大半都被相关部门拿走了。 还有一个是企业所得税，即扣除所有成本、增值税税金后，利润的25%，需要缴纳企业所得税。 好了，以上是开发商拿地开发成本的大致构成，有些细项的数据因地而异，因企业而不同，希望不要计较。有错误的地方，也非常感谢行业大拿给与指正。 举个例子 以济南东部韩仓河片区7月刚成交土地为参考。假设土地占地面积为80000㎡，容积率1.8.，楼面价9700元/㎡，总地价139680万元。 产品定位：55%多层、45%小高层、5%商业。(预计能做出部分叠拼产品，考虑到购房者辨识度高的问题，我们定位为多层和洋房) 产品售价：洋房售价20500元/㎡、小高层售价19000元/㎡(周边高层目前售价17200元/㎡，按照洋房售价为高层的1.2倍，小高层售价为高层的1.1倍计算)、底商售价30000元/㎡、车位售价15万/个计算。 成本假设：建安成本5700元/㎡(带1000精装修)，融资成本8%(开发贷款利息)，管理费用1.5%，营销费用2.5%，其他费用参照上述介绍。 以上数据均为预估，区域不同、公司控制成本的能力不同，或许会有很大的差异。 具体指标如下表： 计算结果如下表： 1、按照当前时价计算，该项目利润率为7%，销售价格为：洋房售价20500元/㎡、小高层售价19000元/㎡ 2、该项目不赚不赔的情况下，倒推销售价格为：洋房售价18500元/㎡、小高层售价17000元/㎡ 3、如果达到利润率10%，该项目的销售价格为：洋房售价22000元/㎡、小高层售价20000元/㎡ 倒推换算成高层产品的话，该区域新地块将来的售价，至少卖15500元/㎡，如果要达到10%的净利润率，至少要卖18200元/㎡。 所以，一年之后，该区域的高层售价达到18000元/㎡，小高层售价达到20000元/㎡，洋房售价达到22000元/㎡一点也不奇怪，当然，并不是说现在、马上就是买房的最好时机，政策大环境下，在售项目所在公司如果资金短缺，也存在价格调整的空间，因为他们当初拿地价格低。 不过长远来看，该片区目前的售价还是具备上升空间的。 开发商卖一套房子能赚多少钱？ 不过，我们不要忘了另一笔帐，18000元/㎡的售价中，土地是9700元/㎡，占比54%，交给相关部门的单方税费占比约10%，可以理解为，从拿到地，还没开始搬砖盖房子，就达到11500元/㎡了。开发商进货价格，达到了售价的65%。 最后，回归到主题，按照举例的区域来看，卖一套100㎡的房子，能赚18万，可不少啊，怪不得都说开发商心黑，好了，我不解释了，洗洗睡觉。 文章为个人观点，仅供交流。 文/渔翁 【免责声明】 凡本站未注明来源为投资观察界：www.tzgcjie.com的所有作品，均转载、编译或摘编自其它媒体，转载、编译或摘编的目的在于传递更多信息，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。其他媒体、网站或个人转载使用时必须保留本站注明的文章来源，并自负法律责任。 如您不希望作品出现在本站，可联系我们要求撤下您的作品。联系邮箱：xinxifankuui@163.com
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