手机版|
随着两位“金牌”财务高管的加入，中梁控股集团有限公司(下称“中梁控股”)IPO前景变得更为明朗。 记者注意到，去年已经迈入“千亿俱乐部”的中梁控股，近年来可谓房地产行业的“优等生”，即便在整个地产行业面临政策、资金、转型等多重压力下，也保持了良好的增长势头。 财报显示，公司在2015年至2017年期间，收益复合年增长率达到194.3%，已交付的总建筑面积复合年增长率更是高达278.8%。到2018年上半年，公司收益进一步扩大至97.31亿元，同比增长230.4%，其业务覆盖范围也从3年前的3座城市扩大至110座。 中梁控股高速扩张的密匙是什么？IPO后又是否会成为其再次跨越式发展的跳板？引来各方关注。 不到3年就迈入千亿俱乐部 9日，来自经济观察报的消息称，今年初旭辉控股前任CFO游思嘉就已进入中梁控股，任副总裁一职。而在游思嘉之前，中梁控股还挖来了前碧桂园总裁助理兼财务总经理吴渊。 据悉，两位副总裁都有着丰富的财务运作及管理经验。其中，游思嘉常年驻扎香港，熟知香港资本市场，他加盟旭辉控股的第二年，旭辉控股就在香港主板成功上市。两人的加入，对于正在IPO进程中的中梁控股无疑是一大助力。 记者注意到，自去年港交所披露中梁控股的招股书后，与公司IPO有关的消息，就一直是市场投资者的关注热点。 这一方面来自中梁控股迅速崛起的市场地位。易居中国旗下克而瑞地产研究中心的数据显示，2015年中梁销售仅有168亿元，2016年实现337亿元，2017年跃升至758亿元，到了2018年，中梁销售规模达到1288.7亿元，是当前20强房企中唯一未上市的企业。 另一方面，则是公司强劲的财务数据，给承压中的地产业，带来的那一抹暖色。财报显示，除了收益增长率保持强势上涨外，公司毛利率迅速提升，2015年至2017年分别达到7.5%、21.1%、20.4%，2018年上半年更是达到27.3%，居同行业领先水平。 而受益于公司总交付面积的持续增加及成本控制，公司股本回报率也创出了行业新高——2018年上半年的ROE(净资产收益率)为41.2%，而同期Top100房企半年度ROE只有6.6%。 在地产业步入白银时代之时，中梁控股却能保持黄金增速，“密匙”在哪？记者翻阅公司披露的信息发现，提高内生增长动力应是重要原因。 公司在IPO申报材料中就特别提到了整体标准化运营流程的设计，称其能提高资产周转率及运营效率，并能在新地区快速复制成功案例。其具体做法包括，项目拿地后5天内完成主项目规划、3个月内原则上完成规划许可证申请、并于6个月内开始预售；预售首发7天内，首发批次的总待售单位就要完成70%以上的订约；向客户提供“香”“御”“国”系列标准化住宅物业等等。 有地产业内资深人士对此表示，目前这种开发模式像美国的Home Builder(住宅建筑商)，专做私人住宅开发和销售、同时兼顾相关的金融服务业务和房地产投资业务。“Home Builder的ROE(净资产收益率)相当高，因为它们是轻资产型，重视土地、项目的周转速度，这既能有效支撑公司的销售增长，同时还可以应对行业调整的风险。” 主动变革提升拿地效率 凭借着上述项目运营能力，中梁控股在土地市场的表现也颇为强势。 资料显示，公司2015年获取地块只有9幅，但2016年将总部迁至上海后，公司拿地速度迅速陡增，2016年、2017年分别获取63幅和119幅地块。今年前8个月公司获得地块更是高达183幅，平均下来每周所拿地块超过5幅。 公司称，截至2018年8月31日，中梁已完成长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等5大全国重要经济区的战略布局，在浙江、江苏等22个省拥有316个项目，应占土地储备达3500万平方米。 记者注意到，公司能够加速拿地背后的一大推力，还要归结于对自身的改革。据悉，中梁控股2015年开始建立实行阿米巴生态系统，成为国内地产行业的一道独特风景。这个取材于稻盛和夫经营理念，又综合中国国情及房地产实践的管理方式，能够使公司总部向区域充分授权，区域做到自主经营、独立核算、自负盈亏，从而激发组织活力。 中梁控股总裁黄春雷此前就曾表示，阿米巴体系下整个企业如同高铁运行，各个环节都是驱动主体，创造了中梁在土地市场的“扫货”和加速奔跑的成绩。 数据显示，从阿米巴生态系统推出后，2015年底至2018年期间，中梁控股附属公司数量从48家增至705家，雇员由740人升至超过10000人。截至2018年8月31日，仅附属公司开发中或持作未来开发的项目分别为155个和68个，总建筑面积约为1990万平方米及980万平方米，较2015年翻了20倍左右。 另外，中梁控股拿地方式正变得多元化。除了传统的招拍挂和收并购方式，还通过代建、小股操盘等模式获取土地。公司更是开始联合碧桂园、万科、融创等品牌房企，寻求优势互补，达到降低资金成本、对冲市场风险的效果。 在业内人士看来，这家借助三四线城市的市场扩张突围，如今开始进军一二线城市的房企，在拿地环节愈发得心应手。 公司在申请版本招股书中表示，其计划在最近受政府支持开发及规划政策的地区寻找新兴机会，比如中西部地区。“市场低迷期间，我们采用逆周期土地收购战略，以相对较低的成本扩大目标地区的土地储备。” 手握“弯道超越”主动权 实际上，由于发力于“三四线”城市，中梁控股的潜力还一度受到过市场质疑。不过近期，地产业内几位大佬对“三四线”市场的看好表态，已然回怼了这一观点。 如碧桂园控股有限公司席兼执行董事杨国强在上个月公司举行的业绩发布会上就称，三四五线销售下降的说法并没有依据，现在中国农村居住的房子还很破旧，未来大家肯定向城镇发展，“我还是很看好四五线城市房地产市场”。 值得关注的是，受到二级市场调整等因素影响，去年港交所IPO新股的表现并不理想。不过，在受访券商分析人士看来，中梁控股较强的风控能力及良好的业绩预期，有利于提升市场信心，并给目前估值水平步入低谷的地产板块带来积极影响。 据悉，中梁控股近年来主动降杠杆，随着合约负债转化为收入、全年盈利增长以及总权益扩大，净资产负债率明显下降。截至2018年6月底，公司的净资产负债率为44.6%，远低于行业均值。公司表示，近几年公司将降杠杆作为公司发展战略的重要一环，伴随着出售建筑面积的增加，以及良好的销售回款能力，净负债率正达到了一个相对稳健的水平。 同时，公司握有充足的现金流，流动性良好，截至2018年6月30日，公司在手现金及现金等物共计110.3亿元人民币。 而截至2018年中期，公司合约负债规模达到804.7亿，这意味着公司已经累计了超过800亿的收入未结转。分析人士指出，根据工程周期，预计2018年开始中梁将进入结转高峰期。随着公司的利润释放，其面对当前行业冷周期，显然具备了更灵活的应对空间。 “2018、2019年将是本轮房地产最困难的两年，但是，房地产行业长期没问题。”日前，著名经济学家马光远表示，中国人口的周期、经济周期、金融周期和财富周期决定了房地产在中国经济中长期的重要地位不可替代，未来房地产仍会有新一波重大机遇。 中梁控股是否能借助此次港股上市机会，抢占先机，实现“弯道超越”，令人期待。 【免责声明】 凡本站未注明来源为投资观察界：www.tzgcjie.com的所有作品，均转载、编译或摘编自其它媒体，转载、编译或摘编的目的在于传递更多信息，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。其他媒体、网站或个人转载使用时必须保留本站注明的文章来源，并自负法律责任。 如您不希望作品出现在本站，可联系我们要求撤下您的作品。联系邮箱：xinxifankuui@163.com
|
