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? ? ? ?在房企普遍“抓回款”以应对成本上升冲击的情况下，万科却用财务稳健、规模继续扩张的事实彰显地产龙头价值。 8月20日，万科披露半年报称，公司上半年实现营收1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归母净利润同比增长29.8%至118.4亿元。 相比万科2016-2018年的中报，万科今年上半年的业绩成长表现更加稳健，不仅盈利能力持续增长，经营活动净收益占利润总额的比重更是高达95.96%，同时35%的净负债率继续保持行业低位。那么，万科逆势成长“密码”是怎样的？ ? ??? ?行业面临重大调整 ? ? ? ?万科继续创造“超级”现象 尽管面临严峻的调控及融资政策背景，房企也丝毫未在年中抢收之际懈怠，主流房企更是凭借精准的市场布局和灵活的经营策略保持着合同销售额的增长态势。中指研究院数据显示，2019年上半年，共计有147家房企销售金额跨越50亿门槛；另据观点研究院数据，房企销售金额TOP100的门槛值较2018年增长95.39%至114.1亿元。 《红周刊》注意到，在上半年销售额位列TOP50的房企中，排名越往后的房企，其销售额的同比增长率也越高。对此，上海中原房地产分析师卢文曦对《红周刊》表示，对于3000亿以上销售规模的“超级房企”而言，不仅面临着较大的调控压力，其规模扩张与业绩增长的难度也比千亿级房企更大；而体量相对较低的房企，业绩上冲的动能则相对更足。“不过从日益严峻的行业环境来看，目前各个规模的房企的增长形势都不太妙，虽然销售额整体规模仍在增长，但后劲相对较弱。” 作为稳居房企销售额TOP3的龙头房企，万科本身基数较大，面对今年房地产行业复杂的外部环境，想要得到较大的业绩增幅，其实存在一定难度。不过，从万科披露的半年报情况来看，其显然克服了环境与规模的双重考验，业绩一如既往实现稳健增长。 半年报显示，万科报告期内实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%。其中，来自“房地产业务”的营业收入为1329.9亿元，同比增加32.15%；“物业服务”营业收入同比增加27.05%至52.8亿元；来自其向联营公司收取的各项费用的“其他业务”营业收入则呈现短期波动，同比下降11.3%至10.5亿元。 值得一提的是，在其他头部房企销售额普遍下滑的情况下，万科上半年实现合同销售额3340亿元，同比增长9.63%，依然实现了正增长，这对位列“超级阵营”的规模房企而言实属不易。 卢文曦指出，对于位列销售额TOP5之内的头部房企而言，由于其项目数量较多、遍布范围较广，很难在规模上有较大的突破。面对严峻的行业形势，控制运营成本、抵御政策及金融风险对巩固提升基本盘而言有重要意义。 从经营成本来看，截至2019年6月底，万科的销售期间费用率较去年同期下降了0.32个百分点至8.63%。具体到各项费用，虽然由于研发规模的扩大和利息支出等的增加，万科在报告期内的研发费用及财务费用等有所升高，但其上半年的成本费用利润率与去年相比有所提高，由去年同期的17.13%增长至今年6月的19.20%。 ? ? ? ?净利增超40% ? ? “利润质量”稳步提升 虽然已公布业绩的房企整体销售表现比预期乐观，但房企们上半年的盈利能力却不及往年。据中原地产研究中心统计数据，截至21日，已有超30家房企公布2019年半年报，其中25家房企合计营收为3619.39亿元，同比上涨25.9%；合计净利润达340.1亿元，净利润率为9.4%。而据克而瑞研究院数据，2018年上半年，170家重点上市房企实现毛利润5979亿元，净利润2853亿元，同比增长率分别高达42.1%和48%。 对此，中原地产首席分析师张大伟认为，虽然整体来看，房地产行业依然处于利润和规模的上涨周期，但同时房企业绩增长现乏力，增速较去年明显放缓，利润率也有所下调。 不少房企在年中抢收的过程中加速推盘，销售成本及营销费用等的增长率较往年有所提高，在一定程度上抑制了净利润的增长。此外，部分布局二、三线城市的房企由于受到“一城一策”政策影响，利润空间亦有所压缩。以南京市为例，南京市房地产协会副会长孟祥远向《红周刊》表示，南京市主城区之外的区域由于以刚需盘为主，受限价政策影响较大，开发商的利润空间十分微薄。“很多项目往往是地价2万元，房价3万元，再减掉人力和宣传成本，开发商基本挣不到钱。”张大伟也提到，调控收紧，资金成本大幅上升，是房企净利润率下滑的主要原因。 尽管行业整体盈利情况不及往年，万科仍“逆势”突围，上半年实现净利润192.9亿元，同比增长42.6%，净利润增长率较去年同期和2018年末分别增长8.11和10.2个百分点；毛利率较2018年同期提高1个百分点至28.3%。此外，万科归属上市公司股东的净利润同比增长29.8%至118.4亿元，投入资本回报率(ROIC)也较去年同期上涨0.94个百分点。 值得注意的是，万科近年来的经营活动收益占比一直稳步提升，体现了其利润质量的不断提高。2016年至2018年，万科的经营活动净收益占利润总额的比重分别为86.64%、87.16%、89.97%，截至2019年6月份，上述比重增长至95.96%。这说明万科的大部分利润来自经常性营业活动，且盈利能力稳健增长。 ? ? ? ?经营现金流净额增超308% ? ? ? ?新项目遍布“粤港澳”等黄金区域 在房地产行业融资寒冬之下，做好现金流管理成为房企下半年的重要任务，作为房企营业收入跨越到经营性现金流的关键一步，销售回款情况亦成为考验房企生存能力的重要指标，甚至有房企下发了“下半年暂停拿地、全员销售抓回款”的内部指令。尤其随着外部融资趋紧，地产投资资金，特别是拿地资金的来源越来越依赖销售回款。 不得不说，万科在维持业绩稳健增长的同时，上半年的回款情况也较往年提升明显，销售商品、提供劳务收到的现金同比增长9.7%至1980.55亿元，经营活动产生的现金流量净额较2018年同期增加308.06%至88.5亿元。此外，万科合并报表范围内还有4403.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6215.5亿元，较上年末分别增长18.7%和17.1%。 值得关注的是，自2019年五月份地产融资政策收紧以来，土地市场交易热度也有所减退，许多房企的发展口号也由“规模扩张”转向“回笼资金”。财经评论员严跃进向《红周刊》表示，受“钱紧”影响，预计下半年房企的拿地节奏还会继续减慢，不过也不排除部分资金相对充裕的房企会选择以项目合作的方式拿地。 即使在房企纷纷收敛拿地动作之际，万科的规模扩张也未受到较大影响，虽然较去年同期拿地规模有所下降，但仍居行业前列。万科中报显示，集团上半年共获取新项目54个，总规划建筑面积1372.8万㎡，权益规划建筑面积941.8万㎡，权益地价总额约649.8亿元，仍占据规模优势。按建筑面积计算，82.0%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。值得一提的是，近年来由于一二线城市供需活跃，一直是房企抢夺资源的主要战场。 具体到新增项目的城市分布，万科项目所在地遍布长三角(南京、宁波、苏州、温州)、粤港澳大湾区(广州、佛山)、环渤海(天津、大连、济南、沈阳、青岛、石家庄等)等黄金城市带，未来也将受到政策及人口等方面的利好影响。 ? ? ? ?财务结构合理 ? ? ? ?有息负债规模收窄 面对融资环境的不确定性，优化财务结构、实现金融降杠杆是房企下半年的又一主题。万科在实现业务经营稳健增长的同时，亦维持了较高的资金使用效率和良好的财务、资金状况，信用评级亦较为稳定。 万科剔除预收款项后的资产负债率与2018年末持平，均为76.98%，但较去年同期上涨了1.82个百分点，总负债规模同比略升。不过，公司有息负债规模有所收窄，债务结构也相对更为合理。 截至6月底，万科有息负债金额为人民币2253.2亿元，较年初减少人民币358.9亿元，占总资产的比例为14.3%；其有息负债占全部投入资本的比重也由2018年期末的52.64%收窄2.98个百分点至2019年6月的49.66%。从有息负债结构来看，万科的短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币666.5亿元，占比为29.6%；一年以上有息负债人民币1586.7亿元，占比为70.4%。 截至6月底，万科持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率(有息负债减去货币资金，除以净资产)为35.04%，持续保持行业低位。 在金融监管持续收紧，房企将步入融资寒冬的背景下，继续巩固提升经营“基本盘”，保持财务稳健，将是万科面对高度不确定性的重要王牌。■ 【免责声明】 凡本站未注明来源为投资观察界：www.tzgcjie.com的所有作品，均转载、编译或摘编自其它媒体，转载、编译或摘编的目的在于传递更多信息，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。其他媒体、网站或个人转载使用时必须保留本站注明的文章来源，并自负法律责任。 如您不希望作品出现在本站，可联系我们要求撤下您的作品。联系邮箱：xinxifankuui@163.com
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