华夏幸福：上半年净利润增长超两成，进军资管平台寻新增长点

　　8月16日晚，产业新城运营商华夏幸福(600340.SH)公布了2019年上半年财报。财报显示，报告期内，华夏幸福归属于上市公司股东净利润84.8亿元，同比增长22.4%;营业收入达387.3亿元，同比增长10.7%。截至2019年6月末，其总资产为4570.7亿元，同比增长11.6%。过去五年中，华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率为35%。 “华夏幸福的半年报充分展现了其产业新城模式的强劲生命力。”多家券商分析师表示。另外值得注意的是，为了盘活公司存量资产、寻找新的增长点，华夏幸福将在2019年进军综合性资产管理平台这个新领域。 华夏幸福方面表示，进入2019年，做“中国领先的核心都市圈综合不动产开发、运营及资产管理平台”是华夏幸福未来发展的新内涵，公司将会用“产业新城”加“商办业务”双轮驱动上路。 净利润增速超两成，现金流稳健 报告显示，2019年上半年，华夏幸福经营数据总体稳中向好，多项业绩指标均有突破。期内，华夏幸福综合毛利率为48.7%，同比提升2.9个百分点;整体净利率为21.1%，同比增加2.1个百分点;加权平均净资产收益率为21.3%，同比增加4.8个百分点，持续为股东创造价值。 报告期内，华夏幸福经营稳健，因经营活动产生的现金流入持续增长，共计407.9亿元，回款率由去年同期的46%大幅跃升至今年的62%。截至2019年6月末，华夏幸福预收账款余额1403亿，超千亿元的预收账款在未来3年将逐步结转为公司营业收入与利润。 公司融资情况，报告期内，华夏幸福筹资性现金流入达760.6亿元，比去年同期增长108.5%。筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿，提升为317.4亿。当中值得注意的是，华夏幸福的融资结构中，非房地产融资贡献较多。 财报显示，报告期内公司新增融资为632.6亿元，其中529.9亿元为非房地产项目融资，非房地产类融资占比高达84%。今年6月，华夏幸福“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，发行规模21亿，发行期限1-6年，发行利率6%-7.3%。该项目是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持专项计划。 有券商分析认为，今年上半年，华夏幸福融资结构呈现两个特点：一是，长线资金增多;二是，融资成本降低。 此外，公司股东资源支持显著。报告期内，控股股东直接为公司提供18元永续债权资金支持，用于补充流动资金，无固定期限。8月15日，公司“18华夏04”公司债票面利率由7.40%下调至6.60%，凸显出投资人对公司的认可。 华夏幸福新身份：综合性资产管理平台 根据半年报逐项解读华夏幸福各主要业务可以看到，华夏幸福深耕核心都市圈，异地复制成效显著。报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+X”核心都市圈格局。公司在持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角(南京、杭州、合肥)都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈;推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及长沙都市圈、西安都市圈、贵阳都市圈和沈阳都市圈四个潜力核心都市圈。 截至报告期末，公司布局在各都市圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个，其中5个国家级PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。报告期内公司新增5个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。 收入贡献方面，报告期内，环北京以外区域实现收入148.08亿元，同比增长96.54%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%。环京以外区域的贡献比例显著提高。 销售贡献方面，报告期内，环北京以外区域的销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%;销售面积比重由上年同期的47.21%提升至66.20%。 产业发展方面，环北京以外区域环北京以外区域新增入园企业266家，新增签约投资额939.29亿元，同比增长20.18%，占公司整体新增签约投资额达到89%。 土地获取方面，2019年上半年，公司新获取土地中，68%位于环京以外区域;其中，长三角区域达42%，环郑州区域达15%，将逐步为公司发展贡献主要力量。 “华夏幸福加大取地力度，为后续发展积蓄能量。”半年报指出，2019年上半年，公司获取土地成交金额较上年同期增长69%;公司新获取土地面积比上年同期增加66%，已达2018全年新获取土地面积的95%。资源获取力度提升，为公司发展提供保障。 有券商分析师指出，从2002年的固安产业新城开始，作为中国知名的产业新城运营商，华夏幸福坚持市场化的PPP模式和产城融合的核心理念，致力于推动区域协调发展和产业转型升级。凭借在京津冀累积的十余年产业新城运营经验，其以“产业新城业务+配套业务”的平台模式，积极推进“异地复制”成果显著。 同时值得注意的是，华夏幸福将会开始拓展新的业务领域——资产管理平台。据半年报，华夏幸福公司拟与中国平安人寿保险股份有限公司开展不动产项目合作。公司将向平安人寿转让北京物盛科技有限公司100%股权及持有的对项目公司债权，转让对价53.87亿元;同时平安人寿委托公司下属子公司为在项目地块上代为开发建设标的物业，并在标的物业开发建设完成后对对标的物业提供运营管理服务。所涉及项目地块为北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区D-03、D-04地块。 对此华夏幸福方面表示，本次不动产合作交易标志着公司在商业办公及相关业务方面的积极探索与落地，公司以资产管理输出的模式，开拓商业办公及相关业务，对盘活公司存量资产，寻找新的增长点具有重要意义。华夏幸福的资产运营管理能力得到进一步认可。以2018年9月26日公司与中国平安签订战略合作协议为开端，双方在实业协同发展方面的合作将持续推进。 “华夏幸福在公众心目中一直都是产业新城的运营商，但进入2019年以来，产业新城的变化是华夏幸福业务模块中的重要一部分，做中国领先的核心都市圈综合不动产开发、运营及资产管理平台将会是华夏幸福未来的收入构成。此次与平安合作，是新业务第一个项目落地。”华夏幸福方面表示。 联手中国平安推进新业务 “人口是市场的基石，产业是发展的内核，两者构成都市圈发展最大的基本面。坚持都市圈布局，坚持做强产业新城业务，并结合空间都市圈化、运营精细化等新趋势，开拓新领域、新模式、新地域”，是华夏幸福下一阶段的发展方向。 而前期中国平安137.7亿元入股华夏幸福，成为其第二大股东，无疑给华夏幸福的发展注入了血液和力量。业内分析人士认为，中国平安成为华夏幸福二股东后带来的好处有两大方面，第一，华夏幸福可以借助中国平安强大的资管能力，为自己的新身份“综合性资产管理平台”提供有力的业务支撑;第二，中国平安强大的资金撬动能力，可有力改善华夏幸福的融资构成，使其资金链更健康、更具韧性。事实上，这一点从今年上半年华夏幸福融资结构中已能够很清晰的看到。 此前中国平安百亿入股华夏幸福，据中国平安相关人士表示，华夏幸福目前估值相对具有吸引力，同时公司股息分派保持在稳定水平，投资者能够获得相对稳定的现金流。平安称，平安主张价值投资，而华夏幸福是中国领先的产业新城运营商，具有环核心城市圈的业务布局，平安看好其长期发展潜力。 根据公司2017年末分红派息方案，华夏幸福公布的股本分红方案为(10股分红9.0元)，近期华夏幸福股价在二级市场交易的平均价格约26元，以此价格计算年分红率达3.5%。 华夏幸福方面表示，进入2019年，做“中国领先的核心都市圈综合不动产开发、运营及资产管理平台”是华夏幸福未来发展的新内涵，公司将会“产业新城”加“商办业务”双轮驱动上路。