万达融创630亿大交易！ 葫芦里卖的什么药？

      投资观察界7月11日讯（记者 吴高山）

       昨天（7月10日），万达商业、融创中国联合公告称，万达将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，代价为295.75亿元，并由融创承担项目贷款。同时，融创房地产集团以335.95亿元收购万达76个酒店项目。收购总代价为631.7亿元。

▼老王笑得灿烂，老孙却绷着脸

公告称，双方同意，交割后，文旅城仍用万达品牌，其规划、开发和运营仍由万达管控。酒店交割后，管理仍按原合同执行至合同期届满。双方还将在电影等多个领域进一步合作。双方将在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。

公告发布后，万达旗下万达酒店发展在香港一度暴涨达155%，收盘涨46.55%报0.85港元。万达酒店发展称，万达与融创的协议没有对万达酒店发展造成影响。 

万达为什么要卖？

据财新报道，王健林预计，交易完成两年后，万达商业租金等收入将超过地产收入。“其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”

进一步的轻资产化有助于万达商业尽快回归A股市场。万达内部人士向财新记者透露，万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”：万达商业不希望被划入房地产板块，目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。目前，万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。

王健林表示，万达已经到了可以靠品牌赚钱的时代。据其半年工作报告披露，今年上半年，万达广场以轻资产方式拓展了26个，新开业的万达广场有9个，占比达四分之三。他预计，今后每年轻资产万达广场在40至50个左右。同时，万达文旅城的品牌也已确立，可以品牌输出。

王健林透露，万达集团战略会随之做出调整：首先是全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。王健林称，所有这些业务板块，除网络明年才能整体盈利外，其他板块都有利润。其次，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。

今年1月14日的万达年会上，王健林表示万达将退出做了28年的地产开发，全力转型轻资产运营模式。如今的动作或许更印证了王首富的决心。

王健林曾表示：“企业经营的最高境界就是“空手道”，但这个空手道可不是骗子，是有了品牌，有了能力，别人找上门来，你一分钱不出凭品牌就能挣钱。”

目前，万达广场已经开始大规模实行轻资产运营模式。该模式分为两个类型：投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，万达负责找地、建设、招商和运营。而在合作类万达广场模式中，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。

2016年四季度，万达连续与中信信托、民生信托、富力集团等新签约了90个万达广场，共1050亿元投资合同。今年6月28日，万达与中信泰富签署合作，后者旗下的商业项目将委托万达商业运营管理，并使用万达广场品牌。

万达此次出让13个万达城，也有轻资产运营的迹象。万达通过出售万达城之后实现“轻装上阵”，其“重”的部分将由接盘者融创来承受：巨大的土地储备和项目贷款。

据援引万达内部人士称，万达现有的土地储备大部分即为万达文旅城。

融创为什么要买？

而关于关于融创此次大手笔并购的原因，业内主要有以下几方面的猜测：

一是看上了万达文旅城的巨幅土地。

根据万达集团2017年上半年发布的工作简报，截至2017年6月30日，万达商业累计持有物业面积3387万平方米，比2016年底增加4.8%；累计土地储备面积7332.6万平方米。其中持有物业面积1360.3万平方米，销售物业面积5891.8万平方米，货值7924亿元。

万达并未单列文旅城的规模体量，但据公开报道不完全统计，万达此番选择出售的13个万达文旅城，如若全部顺利投资落成，总投资额高达5190亿元，总占地面积3386万平方米。

这也就意味着，万达城是万达内部唯一尚存在住宅业务的业务板块，这或许也是孙宏斌选择购入的原因之一。

二则是像投资链家、乐视一样，是一项住宅业务之外的“跨界”财务投资，是融创规模化发展之外为未来发展转型所购买的一张“船票”。

据观点地产新媒体查阅万达近期工作简报发现，万达并未披露已开业万达城和76家万达酒店经营数据，所以尚无法考证万达这两项业务未来的发展潜力。

孙宏斌在接受媒体采访时透露，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金；融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

但按照交易对价，融创不仅需要承担高达631.6亿的交易对价，还必须负担起13个万达文旅城的现有贷款，而双方并未在公告中透露该等金额。

观点地产新媒体了解到，动辄百亿元投资的万达城设定的经营期是1年，也就是到第12年之后才会开始盈利，这意味着万达、融创仍要面对长期的运营任务。

因此，退一步讲，即使融创拥有足够的现金来支付631.6亿的交易对价，13个万达文旅城的现有贷款的债务压力和高达5190亿的总投资所需要的后续投资，以及酒店、文旅城重资产持有的资金压力，都将是融创未来需要谨慎应对的财务问题。

而在上述两大猜测之外，亦有有心人士留意到，双方此次公告转让协议的第六条中特别提到，双方同意在电影等多个领域全面战略合作。

这是否意味着老孙已经在为乐视的投资找退路？双方会否通过老孙转让持有的乐视股份来作为部分的支付手段？这是否意味着乐视影业和万达影业未来巨大的合作空间？

附2016年至今融创并购单（部分）：

2016年7月 42亿元收购莱蒙国际旗下物业；

2016年8月 20亿元入股博鳌金湾；

2016年9月 40亿元入股金科地产；

2016年11月 37亿元入股嘉凯城青岛项目；

2016年11月 138亿元入股融科智地；

2017年1月 26亿元入股链家；

2017年1月 150亿元驰援乐视；

2017年7月 632亿元收购万达项目。

END