房企中考，看看灰犀牛离我们有多远

投资观察界7月20日讯（记者：孟杰）

2017年上半年，政策主要强调坚持住房居住属性，地方继续因城施策，控房价防泡沫与去库存并行。

一方面，热点城市政策频频加码，周边三四线城市也同步联动调控，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策抑制投资投机需求，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，年初以来政策效果逐步显现；另一方面，大部分三四线城市仍持续去库存，部分库存压力下降明显的城市也及时出台稳市场措施。长效机制构建方面，中央出台住房租赁市场管理条例征求意见稿，推进住房制度逐步完善。

△ 2017年上半年房地产限购城市群分布

2017年上半年，虽受政策影响，房企月度销售波动，部分月份甚至环比下降明显，但是从半年数据来看，规模房企的门槛和行业集中度均在提升，强者更强的趋势明显。其中TOP30房企内的竞争尤为激烈。

△ 2017年上半年房地产企业销售入榜门槛（单位：亿元、万平方米）

数据来源：克而瑞；截至时间：2017年6月30日

30强房企门槛提升更加明显。龙头房企不仅在地产开发领域优势明显，其为寻求新的利润增长点，纷纷在多元化业务上进行布局，在社区物业、海外投资、产业新城、特色小镇、长租公寓等领域也动作频繁。

△ 2017年上半年房地产企业销售收入TOP10

数据来源：观点指数；截至时间：2017年6月30日

榜单前三甲，黑马上位，恒大退居第三

去年以“黑马”之势跻身房企第一梯队的碧桂园，今年的表现丝毫没有减退的迹象。单月平均473亿元的销售额不仅是房地产行业史无前例的数字，也让碧桂园提前锁定4000亿元的全年销售目标。三四线城市的大量土储，让碧桂园的多数城市项目受政策影响较小，也是上半年保持强劲势头的直接原因。截至2016年底，碧桂园的总供货量超过万亿，其中三四线城市的项目可供货量为4836亿元。

2630.5亿元的销售额让万科雄踞三甲，虽然远远落后于意气风发的碧桂园，但是也不妨碍它是万科历年来最好的成绩。作为去年三千亿房企之一的万科，上半年仍然稳健发展。先是成立开发公司，进驻石家庄市场；随后万科商业也迎来新任负责人。而最让市场关注的董事会换届方案也于6月30日最终落定。

去年的销冠恒大，今年则暗淡很多，2210亿元的销售额，似乎预示着恒大想重回老大宝座已几乎不可能。二季度恒大有大量新盘推出，虽然不能让其彻底翻盘，但是预计为下半年冲刺全年4500亿元的销售目标提供充足的粮草。销售之外的时间里，恒大还在描绘属于自己的回A资本拼图。恒大预计在6月底或7月初向证监会提交回A的方案及资料，预计重组后的恒大地产在A股的估值将超过3000亿元，有望成为国内第一大市值地产公司。借助新的上市平台，未来恒大业务或将进一步扩大。

绿地保利“殿军”之争

作为都曾无限靠近“王位”的品牌房企，绿地和保利的“殿军”之争也引爆2017年上半年中国房地产企业销售金额TOP100的沸点。和销冠一样，第四的宝座竞争同样激烈，稍有不慎就会坠下。

2017年的角逐来到第六局，目前保利以80亿元的差距胜出。2017年1-6月，为保住第一梯队的位置，保利在市场上的实质性扩张已然提速。上半年除了在土地市场扫货外，合作、并购的项目也逐渐增多。其中2月份，保利已完成中航地产下属8个房地产项目公司及1个在建工程的收购，增加待开发资源140万平方米。随着规模的不断增长，预计未来三至五年，保利销售将达到5000亿元。

绿地，在地产主业成为第二阵营的既定事实之后，选择讲述新的故事篇章。上半年，绿地在特色小镇与PPP基建项目建设中不留余力。，先后签约河南交投高速公路、仪征枣林湾生态园、海口场馆等基建项目，并锁定了宁波杭州湾、南昌赣江新区等十多个特色小镇。绿地方面表示，希望3年后PPP项目签约规模能达到1000亿元。在这一波挖掘各自优势的节奏中，不知道下半年保利和绿地能否突破3000亿的关卡，成为继万科、碧桂园和恒大之后的“3000亿俱乐部”成员。

伴随变革与创新的商业地产

2017年上半年，房企商业地产基本处于稳步发展的态势，上半年的商业地产行业也不乏重磅消息，融创361.7亿收购万达76家酒店13个文旅项目、持续近两年的“万科股权争夺战”终于在上半年的最后一天（6月30日）划上句号。在年初确立了增长目标后，有的房企积极扩张，力求商业地产规模更上一层楼；有的房企则偏重于转型去除重资产项目；还有的房企意图在长租公寓等领域谋求新发展。在如此“百花齐放，百家争鸣”的竞争态势下，目前我国的商业发展也呈现出以下几大趋势：一是商业小型化趋势明显，许多针对个性化需求的商业综合体层出不穷；二是“新零售”概念兴起，房企正不断通过线上服务+线下体验相融合的模式，来增强客户粘性，提升服务品质；三是地产运营商们积极开展多元化和跨界延伸，“商业+X”多元化发展成为主流。

下半年展望：地产行业进入白银时代

2017年上半年，地方继续因城施策，调控效果逐步显现。代表城市新房整体销售面积下行，价格趋稳；住宅用地供需均增长，其中一线城市推出、销售量增长明显。在市场调整预期不断加强的背景下，品牌房企随行就市调整销售策略，销售核心前移，业绩表现优异。下半年，在经济趋稳、热点城市房贷存收紧预期的背景下，全国商品房销售量价将出现调整，预计全年销售量价回调，新开工小幅下降，投资增速放缓。

眼下，中国经济的增长虽然还是离不开房地产这个行业，但互联网、高端制造业、消费电子等新兴行业对经济增长的作用越来越彰显，商业嗅觉敏感，善于揣摩政府意图的地产商们，一定会顺势而为，这就是李嘉诚、王健林、潘石屹等地产大佬甩卖旗下地产物业的重要原因。

或许，中国房地产行业的高暴利时代已经过去了，房地产从黄金时代正式进入到白银时代，从过去抢着拿地到目前企业之间股权兼并、资产重组。房地产行业进入到存量运营的时代，随之而来行业的集中度会不断提升。

附录：2017年上半年中国房地产企业销售金额TOP100

数据来源：观点指数

来源：产品中心

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