如果每家只买一套房子，地方财政可能崩溃！

      投资观察界7月27日讯（记者 刘瑶）今天，想跟大家探讨一个有趣的问题：假如中国人都失去了购买多套房的兴趣，家家户户都只有一套房，或者不买房、只租房，中国的财政状况会出现什么变化。

先看一下2016年财政部公布的“财政收支状况”。通过这份文件，我们可以知道，政府的收入主要来自三个方面：

1、一般公共预算收入（主要是税收）共计159552亿元；

2、政府性基金收入（主要是卖地收入）共计46619亿元；

3、国有资本经营预算收入2602亿元（可以忽略不计）。

第一部分收入最大，中央拿走大约45%，地方政府拿走55%。但事实上，中央用不了那么多钱，拿走是为了统一调配，通过税收返还、转移支付，把经济发达地区的钱拿给中西部地区用。

所以，中央财政是“旱涝保收”的，不存在不够用的问题，即便来自房屋、土地的收入是零。关键是地方政府。

2016年，地方政府在“一般公共预算支出”项目下，一共花了16.04万亿的钱（显著超过了收入），其中有6万亿来自中央政府的“税收返还和转移支付”。此外，地方政府在“政府性基金支出”中，还花了4.24万亿，其中包括3.75万亿的卖地收入。

在第一项“一般公共预算收入”里，跟房地产交易的税费包括：房企的增值税、所得税，以及房屋交易中的个人所得税。此外，还有契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。上述税收合计，大概在2.8万亿左右（按照房企增值税占全部增值税的八分之一，个人买卖房屋缴纳所得税占个人所得税的一半左右估算）。

总之，2016年全国地方政府的总支出是20.28万亿，其中跟房地产相关的总收入是6.55万亿左右。也就是说，32%的地方政府支出，需要依靠房地产。

我们都知道一个基本事实：中国目前的房子，足够14亿人居住。之所以出现很多人无房住，是因为房子不能跟着人迁徙。或者说，城镇化带来人和房的“错配”。在农村、中西部的小城市，大量房屋空置，人口都去了大中城市。

假设经过5年到10年的努力（建设大量政策性住房、租赁行住房），再加上实施惩罚性的房地产税，最终达到了一个平衡——大家都有房子住了，要么是租，要么是买，而且买房的家庭都只有一套房，因为第二套房就会被征收重税。这时候，将出现什么状况？

由于中国人买房的时候，一次性缴纳了70年土地使用费，所以第一套房子必须免征房地产税。家家都是一套房，或者租房，就意味着没有人符合缴纳房地产税的条件。而到了这时候，新增的购房需求很少，只有以旧换新的需求，所以住宅土地拍卖收入大幅减少，围绕着房屋交易的各种税费也都大幅减少。

即便静态地推算，未来地方政府的财政缺口也将不断增大，最终可能超过6.55万亿元！（通胀因素推动）

也许有人会说：住宅的增量没有了，还有商办物业呢！但事实上，目前绝大多数城市的商办物业都是严重过剩的。有报道说，深圳的商办物业库存可以卖10到15年，上海的库存可以卖8到10年。

所以，当城镇化蛋糕基本吃完的时候，地方政府将失去30%的财政收入来源，而房地产税又无从征收，财政崩溃是必然的。

上面探讨的是房屋“高度均贫富”下的情况，其结果是地方财政崩溃。但如果房屋分配不均衡，有相当一批家庭拥有第二套、第三套房子，其他家庭租房子住。这种情况下，反而可以让地方政府征收到房地产税。——这个结论耐人寻味吧！

当然，还有办法可以在“住房分配均衡——很难收到房地产税”的情况下，避免地方财政的崩溃。这就是，第一，政府精兵简政，降低行政成本；第二，大幅减少地方政府的投资；第三，通过市场化改革，激活全社会的活力，带来税收增量。

地方政府每年财政花这么多钱，一个重要的原因是：他们扮演了投资主力军的角色，在“铁公基”上有大量的投入。其中仅公路一项，每年的投资就接近2万亿，相当一部分来自政府或者政府担保的债务。至于高铁、地铁，几乎全靠政府投资。

如果随着基础设施的完善，以后政府逐步减少投资，而更多地激发民间活力，依靠民间投资，则因为“居民失去买房热情”带来的“财政悬崖”还是可以度过的。甚至，还可能出现这种情况：由于大家都不炒房子了，居住成本长期稳定，年轻人的消费、创业热情很高，给经济带来了新的增量，税收在其他领域有较高的增长。最终，财政达到平衡，最终实现平稳增长。

也许有人会说，美国不就是这样吗？

遗憾的是，美国不是这样的。人家的购房者在买房的时候没有缴纳70年土地使用费，而且获得的是永久土地产权，所以房子缴纳房地产税合情合理，地方政府因此有了“稳定的饭票”。中国如果家家都只买一套房，或者租房，就不应该有房地产税。所以，出现财政断崖的可能是存在的（换句话说，一次征收70年土地使用费的制度，造成了中国地方政府“寅吃卯粮”）。

由此我们可以得出结论：

1、如果中国建立起真正的市场经济制度，权力规范运作，社会创造的热情被激活，中国经济和政府财政有可能摆脱对土地财政的依赖。这样，未来就不存在因为城镇化蛋糕吃完而带来的“财政悬崖”。

2、如果不能完成经济和社会转型，对房地产市场的过度调控，将带来严重的财政悬崖，让经济无法承受其后果。到那时，“财政悬崖”只能通过日益扩大的赤字、地方债规模来避免，最终带来资产价格的飙升、货币的贬值。