从日本房价崩盘的启示来看中国房价的未来，细思极恐！

投资观察界8月1日讯（记者 吴高山）

最近，生活在一线城市的人可能会有这样的思考：房价还会继续涨吗？这样涨下去，房地产市场会不会崩盘？

通常情况下，没人能够准确预测这个问题。但在中国，总是有人信誓旦旦的告诉你：放心吧！房价会越长越高！北上广深会成为宇宙中心！

为什么北上广深的房价已经远远超过了普通人的承受范围，却依旧有人砸锅卖铁抢着买？因为他们秉承着一个信仰：一线城市房价只涨不跌，买到就是赚到！他们的逻辑是：一线城市人口密集，外来人口和当地土豪们共同托举着房价。

但是，在20多年前，同样人口密集，同样由奥运会带动了经济飞跃，同样汇集着优厚的资源，同样经历着人口涌入的东京，却未能幸免于房价的大崩盘。今天真人就要说说日本房地产泡沫破灭的前前后后。

危机前的东京

上世纪60~80年代，日本经济在美国的扶持和自身的努力下实现了高速增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。

这一切都要从1964年的东京奥运会说起。东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一，日本也成为首个借助奥运会带动了自身经济发展的国家。

有数据显示，东京奥运会的总投入高达1兆日元！真人都没见过这么大的货币单位！按照当时的汇率计算，大约为30亿美元，创造了当时奥运会历史上的最高投资记录！

别看花钱多，但都花在了正地方，90%以上的投资都被用来修路、修新干线、修高速公路和地铁等城市基础设施建设。经过这些利国利民的大建设，奥运会结束后，东京成了全球最有活力的国际大都会，工业化、城市化都大大地 实现了！

进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。全球各个角落都有Made in Japan的产品，野心勃勃的日本企业还在全球展开了大规模的投资和收购。

一位日本记者回忆当时的情景时说道：“那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在大楼的最高处插上了日本国旗。日本人真的发疯了！”

然而，当日本人目空一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。

危机的序幕：“广场协议”

日本经济泡沫的起源离不开“广场协议”。1978年，第二次石油危机爆发，能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀，为了治理通货膨胀，美联储三次提高联邦基准利率，实施紧缩的货币政策。

这一政策使美国利率上升到20%左右，吸引了大量海外资金流入美国，导致美元大幅升值，造成美国对外贸易逆差大幅增加。

为了改善贸易逆差状况，美国希望通过美元贬值来提高出口竞争力。1985年9月，由美国牵头，美、日、德、法、英五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，促使美元有序贬值，史称 “广场协议”。

“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，美元贬值，其他四国货币相应升值，其中，日元兑美元汇率三年间升值了一倍，从240:1飙升至120:1.

日元大幅升值打击了日本的出口企业，日本政府为了支持企业维持高出口额，减轻企业债务，采取了宽松的货币政策。

连续5次下调利率，从1985年的5%降至1987年的2.5%，货币供应量连续四年超过两位数增长，造成国内市场流动性大量过剩。

迄今，业界对广场协议是否直接导致了日本的衰退仍有争议，但不可否认“广场协议”后引发的一系列反应与政府的应对，让日本走上一条不归路。

阳光下的泡沫

降低利率保住了日本企业的生产和出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。

相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险较低，于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。

来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。1987年，东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。

1987年，东京某团地商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号率1/3700.NHK记者采访这位没中签的年轻妈妈，她无奈说运气真背，我们家都两个小孩了，真想要这套房。记者鼓励安慰她明年继续努力。但实际上1988年摇号率到了1/6200，这位妈妈的中签希望估计还不如去赌赛马来得高。

同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订“广场协议”之后，日元每年保持5%的升值水平，敏锐的国际资本迅速涌入日本，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。

热钱涌入导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本投机，日元继续升值，股市房价继续上涨，泡沫越吹越大。

银行贷款和热钱同时涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。1989年日本地价攀升至2137兆日元，而1998年末最低时候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑话是仅东京23区的地价就可以买下整个美国。

1989年东京银座5丁目鸠居堂前，当时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，现今价格4000万日元，跌了差不多有2/3.

然而，房地产价格飙涨给日本经济造成了一系列不良影响。

首先是严重影响到了实体工业的发展。由于建筑用地价格过高，许多工厂企业难以扩大规模，而像丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊也按耐不住，开始大举进入不动产业。同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。

其次，过高的地价也给政府的公共投资建设带来了严重的阻碍，当时正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进，日本道路公团的经营状况极度恶化。

再次，农业用地被大量挤占，国内农业产量受到威胁。

高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，基本上按当时4百万日元工资标准，要不吃不喝干15年，这让很多怀抱上京梦的日本年轻人忘而却步，甚至很多日本国民认为东京人不劳而获，批评政府哄抬地价。

失去的二十年

1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。

日本政府也意识到了经济泡沫，非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。于是，日本政府突然收缩货币政策。

一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月达到 6%。

二是政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款，M2增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。

宏观调控政策力度过猛，泡沫迅速破灭。

首先刺破的是股票市场泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。

当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。

1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。

1992年，日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

几种因素叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈(东京圈、大阪圈、名古屋圈)在泡沫破裂后的价格也跌得最惨，跌幅超过了全国平均水平。

自1990年泡沫破裂以来，日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势。

从1990年至2006年，全国平均房价下跌了49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平；

东京房价持续下跌至2005年，相比于1988年的房价顶峰，下跌了67.12%，回到了1985年的水平。日本经历了“失去的20年”。

日本房地产泡沫的产生和破灭有着其特殊的历史和政治背景，但在泡沫经济时期全民买房的各种表现让人不得不联想到目前国内的房地产形势。

看了日本经济泡沫破灭的前前后后，你还敢拍着胸脯说北上广深的房价一定不会下跌吗？

中国房产泡沫的根本原因

如果把货币比作水，那么无论存量与增量中国的货币都是世界第一，为什么没有感受到剧烈的通货膨胀？以及强烈的对外贬值？既然放了世界第一的水，那么为什么没有发大洪水？

因为，有两个地方可以蓄水而让你不会察觉到，一个是股市，一个是楼市。这两个地方无论股票涨还是房价涨都不会被统计局计入CPI，房租可以计入，但是，没有录入渠道，基本可以被忽略。

股市不是好的蓄水池，房地产绝对是中国最好的货币洪水的蓄水池，甚至是分洪区。现在，这个蓄水池已经核裂变成了中国最大的“堰塞湖”，处置不当后果不堪设想，或比日本失去的二十年严重得多。

为什么货币发的多而没恶性通胀 房地产起到了伊拉克蜜枣功能

自改革开放以来，中国人感觉最严重的是上世纪八十年代的价格双轨制，价格冲关那两年，之后，部分商品涨幅过快，但是很快会被平息，手机、家电、汽车等降价是常态。

十几年来，国家统计局公布的CPI涨幅大体都在3%左右，很多人表示怀疑与不解，首先，从广义货币M2的增速与存量看，都会让人难以置信，国民生产总值GDP每年增速在7%左右，M2在13%左右甚至更高。

大约十年前，时任中国银监会副主席、现任中国光大集团董事长的唐双宁先生写过一篇《金融如水》的文章，是金融界第一个把金融比作水的，该文写的也是行云流水，这里不分析这篇文章了。

文章中提到过筑大坝、引水等。改革开放之初的1980年底M2是1661亿元，十年前的2006年底M2是345578亿元，2016年8月末，M2余额151.10万亿元。

现在的货币存量是36年前的909倍，是十年前的4.37倍。据报道，中国M2总量相当于美国加欧元区的总和，无论增量还是存量，中国的货币量都是世界第一是事实，那为什么没有出现类似于埃塞俄比亚、委瑞瑞拉等国家那样的恶性通货膨胀呢？

中国老一代领导人是陈云主管经济，在《陈云文选》中有记载。陈云同志说，“一九六二年货币流通量达到一百三十亿元，而社会流通量只要七十亿元，另外六十亿元怎么办？就是搞了几种高价商品，一下子收回六十亿元，市场物价就稳定了”。

北京大学教授周其仁（曾任央行货币政策委员会委员），在其任委员期间写过一篇文章，讲述过，那是上世纪60年代的故事，那时的伊拉克蜜枣，进口的，每市斤要卖5块人民币——那可是1960年代的5块钱！

当时的5元钱可以买40斤大米；或6斤大闸蟹；或猪肉7斤。严格来说，伊拉克蜜枣确实很贵的。

这个伊拉克蜜枣其实就是陈云同志所言的搞的几个高价商品之一。现在，货币供应量太大，这么玩是不行的，于是，出现了股市、楼市，起到了伊拉克蜜枣的作用。

股市这个池子靠不住容量不够波动起伏大

改革开放之后，货币增长的速度很快，如果再靠伊拉克蜜枣之类的显然已经无法阻止物价飞速上涨了，很多国家因为通货膨胀发生政权更迭的事件。那么，这么多货币流向哪里好呢？

货币本身也具逐利性，当年炒过大蒜，出现过蒜你狠之类的名词；中国大妈们在黄金教主宋鸿兵领导下决战华尔街把黄金价拉起来过，不过后来暴跌下去，不知道大妈们解套没有；总之，货币之水到哪里哪里涨，那么股市可以吗？

前面说了股价和房价不计入CPI，不仅仅是中国，据说是国际惯例。

因此，货币之水进入股市或者楼市，推高股价和房价不会影响到普通物价上涨。

股市不是个好池子。第一，因为，中国资本市场目前依然不够强大，十年前更小，基本可以忽略掉。容量有限。

其次，这个池子不稳定，一有风吹草动，散户甚至庄家，连大股东都会跑掉，结果经常要国家队出面忽悠才能暂时稳定市场，而散户们见了救市就跑了。

据凤凰卫视的报道，15年6月12日，上证指数创下5178.19点的近年新高。随后急转直下，跌至最低的2638.30点，跌幅接近腰斩。

凤凰援引Wind资讯统计显示，2015年6月1日，沪深两市的总市值为71.16万亿元，而到了2015年9月22日，两市总市值已经缩水至46.88万亿元，在不到三个月的时间里，两市总市值迅速蒸发了24.28万亿元。

这个水池目前也是不到50万亿。池子小波动还大，搞不好很多股民还会跟复旦大学谢百三教授那样跳起来骂娘，还要把证监会主席告到高层，好害怕。

央行行长周小川是当过证监会主席的，他当然也知道这个池子不行。

有人不信，15年非要搞个国家牛市，搞个慢牛，结果如你所愿。

面对150多万亿的货币，资本市场还是显得有点小，且不稳定，这个池子后来被放弃了。

楼市成了泄洪区现在成了堰塞湖

选了一圈，曾经准备被放弃的房地产又重新捡起来了。

天量资金进入房地产市场，必然会带动地价和房价的大幅上涨。不过，也有好处。第一，中国土地国有，卖地收入归地方政府，可以缓解地方财政债务危机，地方融资平台风险。第二，房价上涨可以降低银行信贷风险。第三，这个池子稳定，股票不稳定是因为买卖太容易、便捷，韭菜们还没长好就跑了，房地产市场买卖都很漫长，并且，长期来看，中国房价只涨没跌过，老百姓也是买涨不买跌。

最重要的是，房地产这个池子够大，不仅仅可以做蓄水池，简直可以成为货币过剩的分洪区。

根据今年年初，《新快报》记者谢蔓的报道，日前，国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则》，对登记主体、程序、类型等逐一细化。第一太平戴维斯预计中国房地产市值约为270万亿元人民币，为国内生产总值（67万亿人民币，2015年）的四倍以上，或股市市值（约40.3万亿人民币，其中沪、深市值分别为22.9万亿和17.4万亿人民币）的六倍以上（现在的股市总市值略高于此数据）。

关于中国房地产的总市值，估算的差别很大，但是，至少也在200万亿以上。相比股市，楼市真是个好池子，必要时可以充当泄洪区，反正，卖楼可不像卖股票敲几下键盘就可以啦。

问题是，现在疯狂的楼市已经到了让人窒息的地步了。无处无人不谈楼市，有上市公司眼看要退市，卖了两套学区房保住了壳；罗永浩创业造锤子手机，投进去两亿元，现在亏完了，网友们问：你咋不买几套房子呢？

更多的父母对要创业的孩子说：创什么业，炒房子去。你有罗永浩聪明吗？面对这样的难题我竟无言以对。以前只是说房地产绑架了银行；现在更多的经济学家疾呼房地产绑架了中国经济。

没有不破的泡沫，也没有不满的蓄水池。现在，楼市不再是蓄水池和分洪区了，而是中国最大的堰塞湖了！！！

《第一财经日报》引述经济学家任泽平9月20日发布的房地产分析报告认为，从房地产占GDP比重的指标来看，中国房地产存在明显泡沫。报告中的数据显示，中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。

据海通证券一份最新的报告显示，无论从哪个指标看，中国的房市都到了崩溃的边沿，新增房贷占GDP比重大，经济存在泡沫化风险。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落。而15年中国新增购房商贷+公积金贷款占GDP比重为4.9%，16年上半年已达已达7.7%，不仅大幅提升，也与美国历史高点相当接近，表明地产泡沫化风险已近在咫尺。

或许楼市疯涨与你无关，但崩盘时绝对与你有关，这么多水流到哪里哪里就会涨。

时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平。以东京都市圈为例，2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币(63.16方)，均价不到4万元，还没回到历史最高水平。

与中国对比，这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到，日本房屋面积是实际面积，不存在公摊，而且土地是永久产权，就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。如果再考虑到富裕层面的差异，实际房价的差距就更为明显：2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。

经济发达程度不如东京，实际房价却已经超越东京。经济下行，一线二线城市房价却不断上涨；众多中小企业关停，投身房地产市场；“地王”连接不断，楼盘一天一个价；房价不会跌的神话大行其道，人人都在谈论房市，唯恐买房晚了，甚至出现了荒诞的离婚购房热潮……这种场景与当初的日本是有过之而无不及，太相似不过啦！

未来的中国经济不可能只有一路的高歌猛进，也会出现残酷的厮杀、挣扎。

日本由于房价崩盘而导致陷入了长期通缩，日本现在搞负利率，不过这无济于事。

在我们的印象里，日本经济简直糟透了，安倍经济学也濒临破产。但真实情况并不是这样的。16年公布的日本失业率，向我们揭示了一个真实的日本。

16年7月，日本的失业率为3%，创下了21年零两个月以来的新低。日本7月份求职比率为1.37，这意味着每个求职者有1.37个岗位可以选择。

3%是什么概念？让我们先看一下中国的失业率情况。

中国的经济虽然遇到了困难，但仍然比日本强不少，至少我们还有6.5%以上的增长速度。根据国家统计局的数据，16年上半年的城镇登记失业率为4.05%。16年前5个月31个大中城市的调查失业率，为5.1%。

中国为什么有两个失业率数据，而且数据有较大差异？其实很简单，一个是官方坐着等待失业者“上门登记”的失业率，这个数字自然偏低；另一个是调查者登门主动调查，这个数据自然就高一些。相比之下，调查失业率显然更靠谱。

上图为美国、欧洲和日本三大经济区的主要经济数据，红框里是失业率。这个表格来自中国央行的二季度货币政策报告。

从上述表格可以看出，欧洲失业率最高，中国的失业率跟美国差不多，日本一直非常低。要知道，美国经济形势是非常好的，正是因为非农就业人数不断创新高，所以近期加息预期在上升。但即便到了16年7月，美国失业率仍然是4.9%，远远高于日本。

再看欧元区，失业率基本上维持在10%以上，去年甚至达到了11%。如果扣除经济状况不错的德国等国家，失业率会更高。从这里我们可以看出，为什么极右势力在欧洲那么有市场，为什么欧洲有那么多人反对全球化和欧洲一体化。原因很简单，普通老百姓没有得到什么好处。

国家治理的目标，说一千道一万，无非是实现充分就业和实际收入稳定增长。换成经济指标，就是压低失业率和控制通胀水平，这不仅仅是央行存在的理由，也是政府的最核心目标。

即便是经历了失去的20年，日本目前的失业率水平仍然是全球最低。原因大概有三个：第一，日本人口在减少，移民政策比较严格；第二，日本社会习惯了终身雇佣制，企业不会轻易解雇员工，员工也轻易不会跳槽；第三，日本实体经济其实还是不错的，企业能养活那么多的人。

下面我们再看一张图表，也颇有意思：

这张图来自兴业证券的一份研究报告，题目是“回顾过去100年大类资产走势，并展望未来的全球大类资产配置”。上述图表反映的是，最近40多年来主要货币对“特别提款权”（SDR）的贬值和升值情况。

可以看出，过去40多年，只有日元和新加坡元实现了对SDR的升值，当然也实现了对美元的显著升值。至于美元，在SDR面前都是个软蛋，贬值了27.4%。表中贬值幅度最大的是秘鲁货币（索尔-印蒂-新索尔），贬值了8600多万倍，其次越南盾，贬值了将近2.7万倍。

人民币贬值了293.5%，跟韩元差不多。就连英镑，也贬值了将近90%。

这期间，日本经历了房地产泡沫的破裂。而日元跟SDR的币值关系，让我们看到了日本房地产泡沫的另一面：本币持续升值！

也就是说，房地产的“东京模式”（泡沫破裂）是以日元成为全球最坚挺货币为基础的。日本为什么要做出这样的选择？原因很简单，他们为了实体经济！日本缺少能源、原材料，如果为了维护资产泡沫，像越南、秘鲁、俄罗斯那样放弃汇率，日本需要进口的东西将越来越贵，日本经济将无法承受。

货币坚挺，必然带来长期通缩，以及较高的债务率，这是日本需要付出的代价。日本经济虽然经历了20年的艰难调整，但终于没有被时代抛弃，仍然守住了全球第三（不算欧元区）的位置，维持了低失业率，应该说还是比较成功的。

中国目前的经济状况，跟日本上世纪90年代前期非常像。很多学者都认为中国楼市必将重演日本式崩盘，这种可能性当然不能排除。但前提是，中国选择强势的人民币，以主动刺破泡沫。

但真人认为，中国政府这样做的可能性几乎为零。中国虽然自然资源算不上丰富，但通过技术进步（比如页岩油、页岩气以及现在的可燃冰技术进步），基本上可以逐步实现自然资源的自给自足，没有必要学习日本过分追求本币的坚挺。其次，中国企业效率比当年日本低很多，目前投资主体仍然是国企和地方政府，如果强行刺破房地产泡沫，其他产业很难支撑得住。

所以，中国资产价格未来的选择可能既不是“东京模式”、“莫斯科模式”、“香港模式”，也不是“美国模式”，而是中国自己的模式。

面对这个即将发生的危机我们的政府会做什么呢？

要想解除解除这个危机，我们首先就要先了解我们国家到底现在缺不缺房子，是不是刚需导致房价不断上涨。国家统计局今天公布2016年全国居民人均住房建筑面积。公布的数据显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

    其中，城镇、农村居民人均住房建筑面积分别比2012年增长了11.1%和23.3%，年均增长分别为2.7%和5.4%。2016年农村居民居住在钢筋混凝土或砖混材料结构住房的户比重为64.4%，比2013年提高8.8个百分点。可以肯定的是，全球的居住面积和质量是不断提高。

然而，中国最近几年，城镇人口每年增量都在2000万左右，如果都达到36.6平方米平均水平，那就需要每年新增7.32亿平方米建筑面积。其实，36.6平方米是通过城镇住户抽样调查得到的数据，不包括集体户，没有固定住所的流动人口应该也不在调查范围之内。如果将集体户，没有固定住所的流动人口考虑调查范围之内，人均居住面积应该会少于36.6平方米。

从国际比较看，城镇居民人均住房建筑面积 36.6平方米处于中等水平。根据北京大学中国社会科学调查中心的一份报告，美国的人均住房面积为67㎡，我国距离这个水平有相当大的差距；英国和法国分别为35.4平方米和35.2平方米，与我国的水平基本相当；日本和韩国分别为19.6平方米和19.8平方米。

从以上数据上看，刚需只是地产商与炒房客的谎言而已，目前中国不缺房子，只是分配不均而已。

央行行长周小川近日出席博鳌亚洲论坛2017年年会时表示，在实施多年量化宽松政策之后，本轮政策周期已接近尾声。

事实上，世界上最大的两个经济体已经开始迈过货币政策拐点。其中，美国联邦基金利率区间已于近日再次调升25个基点；中国央行则通过适度上调多种货币政策工具利率等方式，渐进地推进货币政策回归稳健。

周小川行长的上述表态，既是对已发生事实的概要陈述，更是就未来可预见时段内货币政策走向的预期引导。市场对于这样的信号，应该予以足够的重视，原因如下：                                                      

一方面，延续多年的事实性宽松货币格局较易形成惰性思维，而中国较为特殊的国情之一，即货币政策目标过多（包括稳增长）且缺乏优先目标，进一步引致市场不太相信经济增速下行期间，货币政策基调会有较显著的收紧趋向，很多市场主体，甚至包括不少地方政府对此缺乏严肃认真的风险防范与管控。

另一方面，中国的货币政策基调又确已到了必须向稳健回归的关键路口，这种必要性不仅仅有来自国际间相互协调宏观经济政策的需要，更有来自国内自身经济、金融形势演变催生出的审慎性要求。例如，去年全年，我国人民币贷款增加12.65万亿元，其中以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，占比高达45%（而且这还是在四季度起房地产调控急剧加码后录得的数据）。由此表明，过宽的信贷供给不仅未能如预想的那样流入除房地产以外的实体部门，反而还极大地加剧了抑制资产泡沫的紧迫性和困难度。

房子是用来住的，不是用来炒的，这是一个亘古不变的真理。

最近，楼市接连传来几大消息：国家设立金融稳定发展委员会，M2再创历史新低，上海深圳土地供应量明显放大，大佬们纷纷抛售房产，王健林抛售物业、潘石屹不再拿地开发新项目，称房价会跌、万科撤退，转型物流地产。种种迹象表明，楼市的黄金时代已经过去。未来我们都会不缺房子？

7月中旬，广州就承租人子女就近入学提出“租购同权”，随后，住建部、发改委、公安部、财政部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

而广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,则很幸运地成为了首批开展住房租赁试点的单位。

28日，无锡市发布了修订后的《无锡市户籍准入登记规定》，取消了有关投资、购房落户政策，增设了租赁住宅落户政策，将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅，新政将于9月1日起正式实施。

真人梳理发现，除了无锡，郑州、扬州、济南等多地近期也提出或拟提出“租房可落户”的举措。

其中，郑州明确，在县(市)、上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所(含租赁)的人员，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根据本人意愿在当地申请登记常住户口。在城镇以社区为单位，设立社区公共户口。对在本辖区实际居住但无本人合法房屋产权的人员，统一在社区公共户口落户。

济南在《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见(征求意见稿)》中提出，取消投资纳税、购买房屋等落户限制，对市内五区(历下、市中、槐荫、天桥、历城)以外常住户口人员，在该区域内同时具备合法稳定住所(含租赁)、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申请落户。

扬州也明确，合法稳定住所，是指购买、自建、继承、受赠的产权住房、国有经济组织产权住房、政府提供的保障性住房以及在房管部门办理登记备案的租赁房屋。

以史为鉴，以邻为镜。上述政策调整的必要性，与预期转换的滞后性之间存在的矛盾，一旦处理不当将会产生很严重的后果。以上世纪80年代的日本，以及本轮国际金融危机前的美国为例，由于房地产市场始终沉醉于央行不会刺破泡沫的幻觉中，导致泡沫在自我强化的怪圈中越吹越大，及至两国央行终于迫于事态严重，分别在1989—1991年间及2004—2006年间转为连续加息，市场猝不及防下只能以“崩盘”做了结。

当然，中国目前较有利的一点是，留给各方协调步伐的时间还有一些(但绝不是无限期的)。各方要充分利用好这段非常宝贵的缓冲期，积极推动事态向平稳方向发展，其中很重要的一项工作，就是要立足及时有效的预期管理，尽可能减缓政策调整可能带来的短期阵痛。

具体而言，这项工作对政策制定者来说，就是要像“权威人士”指出的那样，“要善于进行政策沟通、加强前瞻性指引，提高透明度，减少误读空间，及时纠偏，避免一惊一乍，不搞‘半夜鸡叫’”；对于市场主体来说，就是要善于倾听、领会、理解和尊重政策指引，同时更重要的是，要真正全面、深入、客观、理性地分析、把握市场动向，而不是一厢情愿地沉浸在自己主观乐见的所谓趋势判断中刻舟求剑。