略深度|通过本轮复盘技巧分析，教你买房正确姿势！

作者：很散漫的hale哥，站长基友，房产投资大牛。微信号：flyingfeather821011

昨日站长推荐，许多房友加微信提出了很多购房需求和投资想法，总的来说，房友们均有一定的房产投资基础，并有一些备选目标，而多数存在选择困难。

受站长委托，介绍一些基本经济理论和方法。首先要提示一点，房产投资也是一种投资（刚需用户非常简单，以后专门介绍），和理财、股票一样，但其属于另类投资，有一些自己的特点。同时，任何资产都不会恒涨不跌，所以不要做多头和空头，建议更多的去研究掌握房价波动的规律，做好周期判断，做一名合格的理性投资人。

房产的价值

房地产投资属于投资中的另类投资，该投资具有流动性差的特点，可能会存在退出困难。而过往十年房地产增速较快主要是两个原因，一是从土地作为基本生产要素的长期低估到公允价值计量，房产价值被释放，二是在中国，特别是大型城市，随着城市化进程，住房需求面积和质量均提高了，而同时，我国房产持有、交易成本较低，在需求暴增的时代，其流动性增加，属于类货币产品，具有一般等价物的特质，或者说相当于钱，因此，吸金能力变强，更多的资金流向房产，且国家低成本资金可以配资，价格上涨也就不足为奇。

但任何资产总有上限，2007年时，我们说房价高，因为一个人工作很多年存的钱不够首付，2013年我们说房价高，因为小两口工作几年，存款不够首付，2017年我们又说房价高，因为两个家庭所有的继续可能都不够北京动辄千万的房产首付了。那么问我房价高不高，我只能说北京的房子对一部分人来说不高，二手房存量市场，相对来说是个自由市场，供需决定了价格，市场认同就是合理的。

问我房价降不降，任何资产都不会一个趋势上升，总会有波动，涨涨跌跌也是客观规律，我们不能按照自己的意愿想问题，核心是要看市场的变化，市场是不会欺骗人的。

加杠杆和去杠杆

加杠杆理论在这个周期里疯狂泛滥，加杠杆又叫做负债经营，是一种通过负债做大资产规模的一种方式。很多人认为加杠杆是高回报的一种方式，这里存在误区，需要看净资产规模的增速和资产负债率情况。

如果资产价值增速赶不上财务费用，那么你在为银行打工，是在贴钱给银行，若无法还款，且资产无法处置，那么你将破产。总的来说杠杆是放大了收益和亏损倍数，所以涨价周期，大家可以视情况加杠杆，若判断不准，不要创造过多派生货币，有可能会让自己很难受，侵蚀已有利润，甚至破产。

同时，个人加杠杆需要有很好的流动性管理能力，若自己对此了解不是很多，或者不是十分擅长，建议适可而止，量力而行，毕竟生活不只是买房子，还有诗和远方，不要把自己搞得太累。

复盘2015年以来北京涨价形势

解读房产投资小技巧

很多朋友在高位接盘了，也有些朋友无法决策选择那套房子，说到底是没有形成自己的投资逻辑，无法分清哪些房子具有投资价值，下面结合这次房价上涨，复盘分析一些技巧。

个人认为房产投资有三个步骤。首先，再次强调房产属于另类投资，会遇到流动性受阻的情况，结合历次调控，我们会有深刻的感触。按照经典投资理论，固定资产投资约占个人总资产的一半左右，视个人偏好和特长有所调整，那么为什么中国人热衷房产投资，无非由于我们国家投资渠道比较少，金融不发达，收益较低等。

相对而言，居民可自由进入的是股市和房市，由于种种原因，中国人尚不喜欢委托他人投资，更喜欢亲力亲为，加之前面所说的，房子在中国流动性太好了，因此似乎形成了一种买房就赚钱，随便买都不会亏的局面，甚至引用了香港人“输了时间，不输钱”的经典言论。

这在前十年的经验面前，似乎很正确，但前十年中由于土地价值的释放，普遍上涨是个大环境，所以买了就赚钱是个常态，但用这个经验套用后十年，恐怕不一定成立。目前的市场细分越来越严重，区域化、产品化特点更加突出，对房产投资的选择需要更加谨慎了。

那么，我们什么时候买房，怎么买房才能收益最大呢？个人总结下来，有三个步骤:一是宏观趋势，是不是经济上行周期，是不是政策倾向购房（包括限购和利率等）；二是战略布局，即选择的区域是否为重点发展的区域，有多少利好政策可以落实；三是技术选择，这里技巧就比较多了，总的来说是时间差和结构差（包括产品结构和价格结构），下面结合实操，全面阐释上述理论。三个因素不可逆，满足上一个才能开始下一个操作，大势不可违，螳臂当车多半残废，当然也有个别情况，不过属于少数。

仔细解释三个步骤

宏观趋势：本次涨价时从2015年开始的，以北京为例，五年社保的限制正是2015年会相对涌现处一批需求的时候，而银行贷款又开始放松，这个宏观形势决定房价会出现上行可能。需求的涌现和贷款的增加，势必推高资产价格，因此我们可以开始第二步，战略选择。很多朋友觉得过于隐晦，那么简单的说，第一周围买房的人多起来，第二银行贷款批的很快很顺，且利率有折扣，第三政府并没有过多干预进行限制。值得注意的是，2015年提出的降库存。

战略布局：很多朋友在问京津冀、长三角、珠三角三个区域怎么选择的问题。我想这个问题其实要回归到2015年，当时提出重振三大经济带，其实我是没办法判断这三个地区那个更好的，但是我知道北京市要搬到通州，这个利好其他两个区域是没有的，是否可以简单的推断，京津冀和通州搬迁叠加的辐射区域是相对最优的选择呢。我认为这在逻辑上成立，相对来说是个不错的选择。我们继续下一步。

技术选择：若北京迁到通州，北京房价逻辑会变。原来北京是同心圆发展模式的，摊大饼一圈圈的来，离市中心近的地方价格高，这是大逻辑。但北京市搬到通州后，是否可以理解为房价成为M型，老中心和新通州会成为两个价格峰值。很多朋友会说新闻都说了，价格已经涨了，买不起也抢不到啊。的确没错，这是个明确的利好，这样的投资风险会小很多，而受益也会差很多，但在这个时候我们就没更好的机会吗？我觉得不是，我们还可以找第二落点、第三落点，即做弱侧。

通州概念不只是通州，若赞同上述逻辑，那么北京老中心到通州的房价会成为v型，是不是会存在这样的情况，通州和老城区都买不起了，买到通州和老城区之间也不错，双核心模式，会让v字底部快速反弹，深v变成浅v，以维持合理的价格逻辑。房价上涨时，不同区域是存在时间差的，因此我们应该去寻找时滞的地区，也就是说通州买不了我们可以找一下v字底部，这个底部在东五环附近，东南五环两广路沿线房价当时只有2万多，而现在5万左右，涨幅是高于通州核心区的。这里存在的是一个时间差问题，也就是第二落点问题。结构差同样存在，如大户型，别墅等项目或者高品质小区、总价高的房产、交易少的小区相对价格不敏感，这些都可以在技术操作中考虑。

还会有朋友说我没北京户口说这些都没意义，那么我们还有第三落点，次弱侧。也就是通州核心区10km内的北三县，当时无限购，但毕竟不是北京，我们要花一点时间去做个分析。

这里介绍一个分析方法，价差倍数分析，为了简化我只做一个参考量，即寻找通州和燕郊的价差关系。2012年北京房价一轮弹压，房子基本达到冰点，相对虚高部分已经挤出，通州房子1.7万，燕郊0.9万，约1.8倍；2015年下半年930限购前，通州3.5万左右，燕郊1.5万左右，2.3倍左右；2016年上半年呢，通州接近5-6万，燕郊2万左右。由于我的数据不是非常全面，这里不讨论数据精准度问题，只看价差逻辑和倍数关系的趋势，大家是否发现了虽然都在涨价差和倍数关系都在放大，但燕郊和通州一河之隔，是否以后买不起通州的回去燕郊？有人会固执的说那不是北京，我只想说房子是用来住的，不是买在北京就能享受北京待遇。

言归正传，这个时候我们是不是可以初步断定燕郊存在滞涨现象，我们在研判一下燕郊，发现不限购，而前面很多人只是没有关注，我想这也是个投资机会吧。当然很多人高位接盘合不合理也可以按这个判断，比如燕郊4万，通州也就不到6万这个时候高于稳定期的2倍价格差距，那么我觉得存在风险。

当然在技术层面还有很多方法，以后慢慢分享，很多朋友问怎么选择户型和小区，户型比较复杂，和个人具体情况联系也比较多，这次不讲了。

总结一下房产投资12个字，顺周期、好区域、强抗跌、不投机，最后希望大家“顺势而为、量力而行”，以此共勉。下次分享再见