楼市再现新政，北上广13城市受影响

今年是大规模推进租赁住房建设的第一年，国土资源部今天宣布，将在北京、上海、杭州等13个城市开展试点，利用集体建设用地建设租赁住房。

我国将利用集体建设用地

建设租赁住房试点

第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的十三个城市为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都。试点预计将在2020年年底之前结束。

国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆接受采访时表示，通过改革试点，将在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

此次改革试点的重要内容之一就是直接利用存量集体用地建设租赁住房，而改革试点以前，必须先通过征地的方式，将集体建设用地征为国有土地才能进行开发建设。

租赁住房建成后，土地性质保持不变，依然为村集体所有。值得注意的是，耕地等农用地不在试点范围内。

国土部表示，对于租赁建房的建设，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

开通了农民集体经济组织利用集体土地建设住房这一个新的用途途径，同时对农民集体经济组织和农民个人形成一个长期稳定的收益预期。

具体试点内容包括如下：

(一)完善试点项目审批程序。

试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。

(二)完善集体租赁住房建设和运营机制。

村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

(三)探索租赁住房监测监管机制。

集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。

(四)探索保障承租人获得基本公共服务的权利。

承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

国土部：集体土地建设租赁住房与小产权房有本质区别

此次改革试点突破了以往集体建设用地使用时的制度障碍，国土部相关负责人表示，集体租赁住房为依法取得，依法使用，不能与不受法律保护的“小产权房”混为一谈。

国土资源部土地利用管理司副司长 陈国庆：用集体土地建设租赁住房，和小产权房有本质区别。我们这次试点的租赁住房建设，符合规划，依法审批，由不动产登记保护，同时只租不售，而我们过去说的小产权房，无论在用地上、规划上，还是建设销售上，都不受法律保护。

此次试点方案中还强调，集体租赁住房出租，不得以租代售，不得转租。

农村集体土地不能成为“唐僧肉”

这些年来，在房地产市场一轮又一轮的热潮下，土地一直是炙手可热的稀缺资源。但城市建设用地指标受到严格控制，因此，不少人都盯上了农村的集体土地。

在这样的背景下，类似小产权房这样的，违法违规用地的乱象层出不穷。但随着房地产调控的深入，让住房回归居住的本质，已经成为大势所趋。

这一次开展农村集体建设用地的改革试点，遵循只租不售的原则，保障的是基本的住房需求；并不是要给“征地卖地”的开发模式，打开方便之门，也决不能让农村的集体土地，成为谁都能咬上一口的“唐僧肉”。

“集体土地建租赁房”有何意义？

事实上，今年以来，租赁住房在住房供应中扮演着愈发重要的角色。

今年七月，住建部等9部门曾联合印发通知，要求在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，多渠道增加租赁住房供应。此次，集体土地建设租赁住房的试点的开展，会给房地产市场带来哪些影响呢？

第一，“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。

第二，这意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得称赞的。

第三，这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。

根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！

第四，大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。

住房“购租并举”是大势所趋

从《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，到12个城市被列为首批开展住房租赁的试点，种种迹象表明，我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。

当前，住房租赁市场需求旺盛但租赁市场发展仍处起步阶段，市场发展空间广阔。相关数据显示，2016年我国流动人口总量为2.45亿，当前每年新毕业大学生700万左右，以新毕业大学生、农业转业人口等为主的新市民成为租房主体。流动人口中近七成会选择租住私房解决居住问题，但租房规模份额仅占不到6%，而发达国家如美国，租房份额占比高达五成。

实际情况是，一些热点城市在出让土地时已要求开发商100%自持，而不少房地产公司也已开始探索自持长租公寓的经营模式；另一方面，利用农民集体建设用地建设的租赁住房，未来也将丰富整个租赁房市场，改善民生。

从购到租，不仅意味着中国在住房供应体系方面开始“补短板”，也是调控思路的重大转变——从以往的侧重调控房价，转移到建立多元化的住房供应体系，以满足居住需求，从而让短期调控政策转变为长效机制建设。