住，数字化最后一城

无论哪个领域，“典范/范式转移”(Paradigm shift)都是程度极深的。托马斯·库恩的这个理论本意指原有的科学理论面临颠覆，如日心说取代地心说，爱因斯坦相对论取代牛顿力学。却在以移动互联网为代表的数字时代成为解释和指导行业变革的工具。的确，从来没有哪个行业，会像数字经济这般来得迅猛，这般醍醐灌顶。几年里，在“衣食行”甚至于极度考验专业度的金融业，数字经济带来的范式转移都已经创造了前所未有的机遇。

不过，数字经济却有一座未曾攻陷的堡垒——居住市场。过去二十年中国住房市场蒙眼狂奔，在增量时代，挖掘存量数据看起来是一件吃力且没有必要的事情。

2011年，链家在成立第十个年头做了这件“笨事情”。链家推出“楼盘字典”，试图将全国的房源建立一个数据库。这是一项浩大的工程，真实照片、房源户型图、成交数据、价格变动等等构成了海量的数据。链家在“楼盘字典”上不计成本地坚持了近10年。

2018年，根植于链家的贝壳找房成立，链家平台化转型成功;2019年，贝壳找房提出“新居住战略”。在第六届世界互联网大会上，贝壳找房CEO彭永东表示，“在居住产业中，数字化是我们能够清晰看到推动行业进步的一个路径。”数字化的魅力便在于此，它有门槛，可一旦越过门槛，数字化的红利和想象力就会体现出来。越过数据门槛，贝壳成为了“赋能者”，正在以数字化引导居住行业的“范式转移”。

从刀耕火种到精工细作

“2018年，中国新房、二手房、租赁、家居总体GMV为22.5万亿。”——彭永东。有测算，中国房地产整体市场体量接近300万亿。

住房市场没有迎来范式转移的根本原因就在于此。与“衣食行”不同，住房市场太过庞大，同时兼具投资和使用两种属性。高速增长期，开发占据主导，售楼处排队摇号的火爆场景下，所有人在意的是能不能买到房。

彭永东引用的这组数据同时也在说明另一个问题，住房市场的增量空间已经接近天花板，存量市场真正到来。

首先，2016年，“房住不炒”的政策被确立，从长期来看，这项政策会持续下去。“房住不炒”的政策客观上将房子的投资属性降低，增量空间逐步被压缩。供给端房企正在对市场做出反应。数据显示，目前前50强房企中约有36家布局文旅地产，恒大等头部企业已布局新能源汽车、机器人等相关产业的企业。多元化、转型成为近几年房企的主要声音。

其次，从国外的发展经验看，增量市场已经到来。到2018年，二手房交易占比占总体市场规模的35%左右，其中18个城市的二手房占比超过50%。目前发达国家的新房在房地产产业内的占比低于50%,美国低于10%。这是一个明显的信号，意味着住房存量市场正在到来。

从增量市场到存量市场，市场会呈现怎样的变化?

增量时代的范式主要是销售金额、土地储备和负债率，而存量时代，新房开发的比重在下降。国外市场已经阐释了这个变化，在日本，三井不动产的收入分布中，开发比例只有28%，商业办公、物业管理、租赁以及其他服务的比例超过70%。在美国，地产开发只有15%，以公寓租赁运营、资产管理为主REITS占52%，房地产金融站11%。

“存量房时代到来后，我们发现中国人在‘住’的事情上还有很大的提升空间，我们值得‘住’得更好，也可以‘住’得更好。”彭永东的这句话清晰地揭示了存量市场下的范式转移。

当一套房子首先要用来住而不是用来卖，“住”的要素就十分关键。刚需房用户占据主力，对房子的需求就会更加偏重质而非量，房子的好坏、买房过程的效率、买房后的省心程度都是用户最关切的因素，这是行业的发展方向。

存量时代，竞争的核心是用户，竞争的关键看对住房的运营和管理，这需要精确到每一套房子的画像，了解每一位用户的需求，精准匹配等等。新的范式倾向于数据颗粒度、流程标准化、服务满意度等要素，实现这种精耕细作的模式，数字化是唯一的道路。

流程简化：每一个房间都有“专属DNA”

数字化如何实现存量市场的精耕细作?

“通过数字化，完成对居住领域流程、标准、体验的改进，是存量时代产业升级的最大机会。”彭永东透露了贝壳的数字化思路。以贝壳为例，我们可以大致了解数字化对于存量市场的赋能路径。

数字化的赋能就像是建一座楼房一样，从地基到架构再到外观，搭建起一座数字大楼。而大楼的地基无疑是数据。“对传统企业来说，数据是副产品。对新居住企业来说，数据是关键生产要素。”彭永东说。

数字化的第一步是搭建地基，打破信息壁垒。在信息不对称下，用户购房通常是以传单和线下询问模式，每个楼盘、每套新房、二手房的具体信息只能依靠人力来筛选，难以了解全貌。无效的工作耗费了大量时间。这项工作完全可以被数字化取代。

楼盘字典就是贝壳的地基。2011年，“楼盘字典”就率先制定了“真实存在、真实在售、真实价格、真实图片”的真房源标准。历经近10年的积累，“楼盘字典”如今已经覆盖全国326个城市，2.06亿套房屋。“全中国超过2亿套房屋都以400个维度进行数字化描述”。这个数据体量，已经成为国内数据量最大、覆盖面最广、颗粒度最细的房屋信息数据库。

楼盘字典让每一套房都具备了属于自己的ID，用户可以率先了解目标区域的房源历史成交数据、价格变动区间、房间户型图等信息，根据自己的需求进行筛选，极大简化了筛选流程。

通过楼盘字典，贝壳实现了每一套房的数字化，信息的无差别共享。由此改变了房产行业中信息不透明、虚假房源等问题。挑选住房的运作流程得到极大优化。

服务标准：线上身临其境地看房

数据打破信息壁垒，但房屋的复杂性在于，每一套房都有不同的情况，采光、层高、每个房间的实际大小等等，都需要用户亲自去看。但用户精力有限，注定无法了解全面的信息。要解决这个问题，数字化仍然是最佳路径。

“房子的信息非常厚重，我们希望通过数据将房间在线上做出还原。”彭永东表示。依托楼盘字典的地基，贝壳将线上看房确立为用户服务标准，解决用户90%的问题。

AI、VR技术的发展为贝壳的设想提供了支撑。去年四月，如视VR诞生，试图通过通过智能扫描设备研发、VR场景构建算法和三维重建，并结合AI技术，有效还原出真实房屋细节，让用户实现在画面中的自由游走。“我们在全国邀请了超过1000人的摄影师，将房子电子化。中国共有超过100万种户型，贝壳利用VR、AI等技术数字化还原了全中国超过260万套房子，并且还在以月增20万套的数字化覆盖速度向前奔跑。”彭永东在发言中透露。

目前，如视VR先后上线了VR看房、VR讲房、VR带看、AI讲房等沉浸式智能看房体验。从这条产品演化路径来看，贝壳正在通过数字化将看房流程最大化地应用到线上，打造一站式的服务标准。当用户完成初步筛选后，并不需要立即跟随经纪人线下看房，通过如视VR，用户还可以进行进一步的细化筛选完成整套流程后，最后线下确认细节即可。目前，AI讲房次均收听完成率83.2%，次均收听时长139s，这套服务标准的市场认可度已经得到了很好的印证。

将房间在线上还原，用户绝大部分的工作都能够在线上完成。贝壳帮助用户解决购房前的所有筛选工作，用户线下做出决策。这让整个购房流程变得及其高效、直接。

体验改进：交互数据反哺业务

“在住这个与民生切实相关的领域里，依然有很多基础的“小数据” 都未建立，数据的标准也尚未统一，它们等待被整理、被分析、被改善，被应用于实践和提升用户体验。”彭永东的这句话深刻反映了住房数字化的难度。

截止目前，中国居住市场份额有22万亿的GMV，住房又并非高频交易，数字化却需要持续的数据来细化服务颗粒。这意味着，没有一家企业可以吞下整个市场，封闭的数据智慧成为孤岛而不会成为新大陆。在这个背景下，贝壳没有建立封闭的体系，而是将自己的能力赋予整个行业。

“仅仅建立基础数据，属于‘死数据’，让数据’活起来’，在多个维度产生交互和迭代，继而改变产业的流程、场景，使之系统化、标准化、智能化。”据彭永东介绍，贝壳搭建了包括数据、算法、算力和场景在内的数据智能全景，通过开放数据资源和技术能力，精准连接供需两端，重塑人、房、客、数据的交互。

“很多IOT公司与贝壳建立了合作关系。关于房子的厚重数据可以用来训练AI设备。设备和数据都需要迭代，迭代又可以促进场景应用的无限拓展。以装修为例，VR可以把房子进行重构，设计不同的户型、摆放不同的物品，这些房子里面设计什么样的风格来满足用户的需求，与下游家装产业链条形成闭环。”

从彭永东的话里可以清晰地了解贝壳的思路。以楼盘字典对以房屋为基础的物进行多维数字化描述。将数据资源和技术能力开放，促进产业链上下游共赢、共生。通过平台交互，构建“房-客-人-数据”的交互图谱，建立线上线下数字化交互闭环。通过交互产生数据，由此反哺业务，为数据颗粒的进一步细化、需求的进一步精确、服务水平的进一步提升、效率的进一步优化提供宝贵的资源，由此推动居住数字化的全面推进。

目前在贝壳租房的平台上有29万新型经纪人，在过去12个月里，连接服务者数量从10万人增长3倍，达到了约30万人，每月主页浏览次数超过250万，平台年交易额也正从1万亿向2万亿迈进。贝壳的数字化赋能之路正在越走越快。

如彭永东所说，“居住领域数字化正驶入深水区”，在增量空间收缩，存量市场到来之际，居住领域未来必定会走出一条数字化之路。对企业来说，新的机会窗口也已经打开。对于用户来说，正如我们使用手机挑选餐厅、打车、付款、购物一样，数字化带来居住领域的范式转移，势必会让我们实现线上选房、线上了解装修场景等一站式服务。