世茂并购大案即将上演，“80后”吕翼操刀千亿旧改

世茂集团（以下简称“世茂”）与福晟集团的“世纪交易”，似乎才刚刚开始。

1月13日，世茂与福晟发布了新的合作平台——世茂福晟。世茂集团副主席许世坛透露，未来福晟集团所有的房地产项目均由世茂方面来操盘，并采用“世茂福晟”的新名称。

虽然世茂以“白衣骑士”的姿态飘飘而来，但新平台的持股情况仍未敲定。因此，福晟集团的资金问题能否得到彻底解决？在这场世纪大并购中，世茂又如何规避其中存在的问题？依旧值得研究。

世茂“答疑”

面对着数百家媒体和金融机构，世茂方面将这场发布会称之为“释疑”。

据此前媒体报道，1月10日，世茂集团和福晟集团进行战略签约。世茂、福晟、东方资产形成4:3:3（一说4:4:2）的股权合作模式，涉及福晟集团旗下87个项目。对此，许世坛表示，这种传言并不准确。他透露，世茂与福晟将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营、商业等领域内的合作。

除了地产板块外，福晟集团旗下的六建集团和福晟物业，均被纳入了合作资产包。但最受许世坛关注的，或许还是福晟集团旗下的旧改资源。在短短1小时的发布会上，许世坛曾不下5次提及这一点。

资料显示，福晟集团在深圳、惠州、镇江、扬州、郑州等地拥有的丰富旧改项目及城市更新项目。目前，福晟整体可售资源在1000多亿，而旧改的规模则在三四千亿。针对于此，世茂福晟专门成立了城市更新平台。

而旧改是似乎是世茂的短板。世茂拥有10500亿元货值，其中旧改占比不到1成。若将福晟集团的旧改资源纳入，世茂集团旧改货值将得到极大提升。同时，旧改项目多位于深圳等区域，世茂在大湾区的土储不足的现状，也得到改变。

而面对着新平台控股比例及出资额的提问，世茂和福晟双方均未能明确回复。虽然世茂福晟全面接管了福晟的项目，但世茂出资额是多少？原福晟集团董事长潘伟明在新公司里持股多少？话语权如何？依旧是个疑惑。据悉，世茂的尽调工作仍在持续。

此前，无论是收购粤泰股份（SH.600393）资产包，还是泰禾集团（SZ.000732）资产包，世茂在获取控股权的同时，原股东方依旧占有一定的股权。而面对着福晟集团这个巨无霸资产包，世茂是否也会如此操作？

在58安居客首席分析师看来，选择在适当的时机抽身，对于潘伟明而言，或许是件更为稳妥的处理方案，同时并购不代表福晟的大股东或控制人完全出局。而对于并购方而言，可以获得较低成本的土地储备，助力其规模的提升。

此外，福晟之前遇到的短期资金流动性问题如何化解，也是市场的一个关注点。许世坛称，现在需要做的是用长债来置短债换，把贵的融资的钱换成便宜的钱。目前福晟正在做债务重组，世茂会配合金融机构一起做这个事。许世坛还特别强调了品牌输出能力，他称，世茂会通过打造高溢价的产品，以期实现项目货值的提升。

吕翼“出海”

除了“男一”许世坛和“男二”潘伟明，本次发布会上，刚刚升任世茂集团执行董事的吕翼，无疑是另一位关键角色。许世坛给了吕翼两个任务：其一，做好世茂福晟这个平台；其二，便是经营好大湾区。

天眼查显示，1月7日，“世茂海峡企业发展（广东）有限公司”成立，吕翼出任执行董事兼总经理的职位。

据悉，世茂福晟的总裁一职将由吕翼来担任，他主管的世茂海峡也将成为与福晟合作的主要力量。接下来，世茂海峡会进入全面代管阶段，对福晟集团的管理构架进行调整和重建。同时，精简人员提升效率。据澎湃新闻消息，福晟将裁员近三分之二。

按照许世坛的计划，世茂福晟2020年的销售目标是300亿元。而世茂福晟是否能够算到海峡区域的业绩呢？许世坛称，从操盘方面来说，确实可以算进去。他表示，世茂海峡有希望做成全中国最大的区域公司。

事实上，去年世茂集团的大部分收购行为，均是由世茂海峡来推动和完成。2019年，世茂销售额2600.7亿元，其中世茂海峡销售额900亿元，其规模已与一家中型房企相当；而排名第二、第三的浙江公司、苏沪公司，销售额尚在300亿左右的水平。

蓝鲸房产获悉，2019年被世茂海峡代管的华南区域已被取消，成为继世茂中南区后，又一家被整合掉的区域公司。2020年1月，世茂集团新成立长三角、粤桂两家区域公司。据此，世茂旗下共有9个区域。这背后，或体现出许世坛做大区域的发展策略。

早在2018年，世茂集团就推出新的管理架构，即“充分授权+激励机制”。目前，世茂海峡的拼图实现了9省29市147盘。不过，由于各个区域事实上存在空间上的重叠，双方如何避免内耗，同样值得关注。

如今，世茂和福晟第一阶段的整合大戏已落下帷幕。依靠并购实现飞跃的福晟集团，最终没能摆脱被整合的命运。新晋并购王世茂，又将如何避免重蹈覆辙？