今年的1-4月份，以北京为首的众多热点城市迎来了史上最密集的调控，比如某城市达到了恐怖的十日九政。同时也祭出各种新的调控手段，比如假离婚被遏制、商住房被禁、学区房被封杀，楼市调控全面步入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。上海更是充分发扬了创新精神，首次将“摇号”用在了商品房市场，中国楼市调控升至“顶配”时代。但是，在各个热点或者非热点城市纷纷向中央表决心的时候，只有深圳巍然不动。

不过就在大家纷纷放松警惕，以为深圳不会再出政策的时候，调控的大锤猛然挥下，这一次，砸向了“类住宅”产品。“类住宅”是一种将商业、办公规划性质用地改建成住宅形式的产品。深圳的这份商办调控文件，在两天里还上演了一泄露二撤回三重发的戏码，估计政策发布前两股力量进行了相当长时间的较量。

不过，与北京广州对于商办性质公寓的调整力度相比（限制个人购买，不给贷款等），深圳的政策被称之为“温柔一刀”。

根据本次正式下发的调控文件可知，未来深圳对商办物业的管理有以下几点：

1、规定建筑平面设计，不得采用住宅套型式设计；

2、同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房，总建筑面积不得超过该楼层建面的1/3；

3、严格限制凹槽面宽与进深比例，小于 2的，按层计算的凹槽部分投影面积计入建筑面积；

4、套内建面小于150㎡的单套办公用房，建面之和不得超过该层办公面积的 50%。

5、研发用房单套套内建面不得小于180㎡。

6、要求设计单位、施工图审查单位、建筑单位，不得在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件，否则依法处理。

7、下发之日也即 5月12日起执行，有效期 5年，已通过建筑设计方案审查的建设项目，按原审批意见执行。

深圳市规划和国土资源委员会表示，此次通知在《深圳市建筑设计规则》基础上，对商业、办公、研发用房提出细化管理要求，严控此类用房违规改建、改变使用功能，避免产生建筑结构和消防安全隐患，防止出现公共服务设施不配套、社会管理缺位、购房者权益受损等问题。

那么，该文件对于市场有啥影响？从以上几点规范政策看，几乎是在设计源头上扼杀住开发商打擦边球，严格控制商业办公研发用房变相改公寓，加建烟道、管井等，将公寓当“住宅”开发销售。控制了卫生间、上下水、管道气、厨房排烟设施等办公与居住最大的区别因素，就可以直接将商业、办公楼宇打回原形。对于面积等限制，则封堵了开发商在商办物业项目上，将大户型分割出售的可能性。

至此，在此轮对商办类物业的调控中，北上广深四大城市无一缺席，开启了商住房的全面围剿之势。

北京：3月26日，北京市多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途;4月18日，北京市住房城乡建设委、北京市规划国土委联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》，明确了严格商业办公类项目监管的实施“细则”；4月19日，《关于进一步加强产业项目管理的通知》下发，相应的监管实施细则落地；4月23日出台的监管实施“细则”，则对商办项目有了更明确的管理办法。

广州：2017年3月30日，广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知要求加强商服类房地产项目管理：

(1)商服类（商业和办公，下同）房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。（2）房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米，不符合该要求的，规划部门不予批准。房地产开发企业违反规划将商服类房地产项目改为居住用途的，一经查实，按有关规定严肃处理。（3）房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

上海：4月21日，上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，加强对经营性用地出让的管理。该规定要求，出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店，文件有效期自今年4月10日至2022年3月31日。

一线城市收紧商住房的主要原因：一方面是房地产调控的需求，住宅限购抑制过度的投资需求，而限制商改住则是防止热钱和开发商打擦边球，影响住宅调控市场。另一方面则是这些大型城市的城市管理需求，高容积率的商住存在管理漏洞和安全隐患，同时也不利于大型城市人口疏导和减轻各种城市资源压力。

全国“商住房”市场将发生哪些变化？“商住房”作为住房市场的灰色地带，其合规化将是大势所趋，在合规过程中，“商住房”的价格、市场格局也将发生深刻变化。

首先，全国“商住房”合规化将是大势所趋。如前所述，“商住房”在土地性质上属于商业地产，作为普通住房出售始终处于政策灰色地带。虽然目前无法断定还会有哪些城市会跟进实施北京“商住房”新政，但从北京今年以来封堵“假离婚”、虚假收入证明等政策漏洞的方向看，全国范围内“商住房”合规化将是大势所趋，这也是构建房地产健康发展长效机制的重要组成部分。对于普通投资者而言，“商住房”合规的利剑将始终高悬，何时落地要看当地政策的需要。

其次，“商住房”持有者将以企业和机构为主。近年来，决策部门发展房屋租赁市场的决心越来越明确，思路也越来越清晰。今年的中央经济工作会议特别强调“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。”2016年6月国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，该文件强调“充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平”，以此作为“培育租赁住房供应主体”的首要举措，同时还制定了一系列发展住房租赁企业的支持政策。因此，开发商在建和未售出的“商住房”出路将是：由房企自持，或出售给住房租赁企业；同样，一部分个人持有的“商住房”将以合适的价格出售给住房租赁企业，或者自住和出租。

近期，由于商住房严厉的打压政策，一线城市“商住房”的销售量将发生较大的下滑，随之价格也将迎来调整。通过此番调控，商住房未来的持有价值能否保值，是目前大众关心的问题之一。商住房一直是个尴尬的产物。在一二线城市因为限购或者住宅高价，才有商住房的市场空间。三四线城市住宅存在库存积压，商住房市场空间不大。未来一二线城市商住房的政策压力将越来越大，会重新分布商住房的投资机会，那么商住做为资产配置的一种产品，未来在一线城市重点城市核心区域会有不错的租金回报，随着对商住的深度调控，哪些商住会迎来新一轮投资机会，我们敬请期待。