十年来最红五月 大房企的狂欢节 小房企加速离场

股谚云：五穷六绝，过去几年港股的表现尤其如此。

但今年刚刚过去的这个五月份，不仅恒指走势强劲，大型地产股更是气势如虹，风头甚至盖过了“王者农药”加持的股王腾讯控股。

即便是5月29日，A股休市，缺乏港股通南下资金的支撑，中国恒大依然创出了22.78%的单日涨幅，碧桂园火力稍弱，也飙涨了9.43%。

日益加码的宏观调控算什么？巨头们先涨为敬。一众在此前唱空内地房企的外资投行纷纷改口——被一根阳线改变了世界观。

但与此同时，一众中小房地产企业正在有序退场，卖地，卖项目。资本狂欢的烟火之下，收购兼并暗潮涌动。

大型房企的五月狂欢：房产巨头市值集体创新高

一个月股价飙涨68%，正在回归A股的中国恒大，5月份先在港股刷了一根彪悍的阳线，期间最大涨幅甚至超过90%。

事实上，整个2017年，中国恒大都相当彪悍。今年初到上周末，涨幅高达195%；市值由2016年底的661亿港元增加到1864亿港元，几乎在半年不到的时间里涨出了两个恒大。

碧桂园5月份的战绩稍逊一筹，只涨了26.16%。不过，碧桂园股价在近一年中的涨幅高达224.91%，比恒大还生猛，截止目前，市值已突破2000亿港元大关。

融创中国也不客气，2017年5月份涨幅为28%。今年初至6月初，融创中国的股价累计涨幅高达109%。

港资巨头九龙仓集团也气势如虹，其股价在上周五（6月1日）创下了69.3港元/股的历史高点。年初至今，九龙仓集团股价涨幅超过35%，总市值一举突破2000亿大关。

李嘉诚旗下的长实地产也在收复失地，在回购的刺激下，其股价节节攀升。2017年年初至5月底，长实地产累计回购了1.02亿股，累计耗资高达55亿港元。股价逼近60港元关口，今年以来涨幅超过25%。

资产大爆炸：房产巨头地多、钱多

暴涨的不仅仅是股价和市值，在负债攀升和销售猛涨的双重刺激下，巨型的资产规模和手持现金在这之前已经创下历史记录。

以中国恒大为例，2016年其总资产高达1.35万亿，同比增长78.44%；现金及现金等价物为1984.2亿，与上年相比大涨92.47%，而在2014年时，这一数字还仅为298.47亿。

下表为面包财经根据财报绘制的部分上市房企2016年总资产和现金及现金等价物对比：

这还只是2016年底的账单，由于最近几个月的销售飙涨或者引入战略投资者，巨头们的手持现金还在攀升。

恒大地产700亿战略投资已经到账，碧桂园今年前4个月合同销售金额高达2041.6亿，同比大涨214.47%。

巨型房企不只钱多，拿地也毫不手软。据中国指数研究院统计：今年前四月，碧桂园以535亿的拿地金额位居全国第一，同期，前十大房企拿地总价高达3460亿。

庞大的资产与手持现金，不仅可以拿地，还可以用来回购股票。2016年1月8日至2017年4月3日，碧桂园共耗资接近48亿港元回购股票。恒大仅仅在3月底到4月末，在股票回购上的花费就超过60亿港元。

在整个房地产去库存过程中，超级房企成为大赢家，还得益于融资环境收紧之前的超级宽松周期，大手笔低成本融资。

「而在房产调控加码之后，已经完成“战备”的超级巨头们，开始清理战场」

小房企有序退场 行业集中度急剧攀升

当大地产企业在股价飙升和资产膨胀中狂欢之际，小地产商正在有序退场，针对小地产商的并购事件数量激增。

收购已经成为碧桂园获取新增土地储备的一个主要方式，收购对象不仅包括其他房企的土地和项目，还包括拥有土地资源的各类公司。

6月1日，佛山碧桂园收购河南中富100%股权。河南中富是*ST中富的全资子公司，当前最有价值的资产是其所拥有的土地和建筑物。

5月31日，融创中国宣布，与上锦建筑联合收购华城富丽95%股权及相关债券。华城富丽主要从事位于重庆的江北嘴国际金融中心项目的开发，根据公告显示，华城富丽此前持有的相关地块遭到司法查封，并欠付中建五局债务达4.04亿。

阳光城日前宣布，拟收购成都其士房地产公司股权。据财报，2015年成都其士的股东权益为负5290万元，到2016年时已变为负8369万元。

此前，海达伟业100%股权在青岛产权交易所进行网上竞价，海达伟业成立于2010年，主营房地产开发。根据青岛产权交易所信息显示，截至2017年2月底，海达伟业总资产为3.1亿，负债3.18亿，所有者权益为负774.36万元。其后，北京城建联合体以15.1亿的价格竞得该公司，将土地和项目一并收入囊中。

统计显示，2016年中国房地产行业的并购金额超过4000亿元，较上年增长43%。而进入2017年，这一趋势仍然在加速。

当大型房企资金充裕之际，行业整体资金链却在紧绷，最受伤的是中小房企。招商证券研报显示：房地产开发商到位资金（资金来源）仍旧在回落趋势中，开发商资金链指数自2016年4季度以来持续在收紧；截至今年3月份，资金链指数降至128%，为2015年下半年以来首次跌破红线130%。

当下，房地产政策正越收越紧，限贷、限售甚至限价等政策不断出台，小房企的资金压力愈发严峻。据中原地产数据，今年一季度，房企债券融资额仅为649.5亿，同比暴跌83.8%。信托、资管等房地产融资渠道也在收紧。

事实上，早在2015年，中国的房地产开发企业个数就罕见出现了下滑，2015年中国房地产开发企业个数为93426个，与上年相比减少了771个。下图为面包财经根据国家统计局数据绘制的中国房地产开发企业个数：

「行业大并购的结果是市场集中度迅速攀升」

统计数据显示，今年前4月，前十大房企的销售额甚至高达9762亿，逼近万亿大关。而根据国家统计局的数据，同期全国商品房销售额为33223亿元。以此计算，十大房企已经占据了29.38%的市场份额，创下历史记录。

在严厉的调控之后，市场份额加速集中。房产巨头在港股上迎来了最近十年最红的红五月，上一次出现如此凶猛澎湃的涨幅还要追溯到2007年的超级大牛市。那一年，恒指突破30000点，上证指数则创下了6124点的历史高位，随后次贷危机爆发，开启了漫漫熊市。

房产巨头时代如果需要一场集体加冕礼，5月香江的超级大阳线，就是那个升空的烟花。