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小王爷是我前单位的合作伙伴，在郑州某知名房企中任中层领导。上月底，他告诉我他终于买房了，但是心中却始终憋着一团火，压抑在心底，无法释放。 花了360万在四环外的荒草堆里买了套改善住宅！当然，这片荒草堆在沙盘上和置业顾问的口中美轮美奂，异常美好。 1 这钱花的憋屈，真憋屈！ 这是小王爷长达一年购房时间里的最大感受。 小王爷所任职的那家房企在郑州虽称不上所向披靡，但也算稳步扩张，前途美妙。小王爷还是个不大不小的中层领导，二本院校毕业就进入了这家房企，本本分分干了七八年，在郑州大大小小三四套房产，手里还有一笔不多不少的固定理财。 我虽然搞不懂在郑州这个屌丝之城，成为一个中产需要具备什么必要的条件。 但在我看来，小王爷算是很不错的中产样本—— 手里有房产，而且还有稳定的租金回报； 房企中层，每月三五万的稳定收入； 小王嫂也是某知名酒店的财务管理人员，每月也有两三万的保底收入； 夫妻二人懂分享、重品质、爱看书、好旅游； 膝下一对超级有趣的儿子； 父母双职工，有稳定退休工资…… 几年下来，小王爷手里攒了100多万的固定存款，拿着沉甸甸的血汗钱，开启了看房之旅。 用小王爷的话说，眼看着孩子越来越大，父母越来越老，他最大的梦想就是能换个大房子把这么一大家子人装进去—— 四房是必须的； 双卫也是必须的； 厨房要大，餐厅要大，毕竟也算6口人的大家子； 环境要好，现在的小区临着高架太吵了； 最好是洋房，能带个院子，妻子爱种花，老妈好种菜； 最好还能带个地下室，能给自己留一个喝茶、办公、看书的空间； 得是精装修，他和妻子已经过了那个首次买房、一起装修、憧憬未来的年纪…… 去年开始，小王爷开始了陆陆续续的看房之旅。因为洋房的首选，错过了东润泰和、失去了建业天筑；因为价格的原因，只好远眺北龙湖，摇头转身而去；因为距离的原因，放弃了绿博白沙…… 一路走来，钱还是100来万，房价却从一万七八蹦到了两万五六。转瞬之间，小王爷160㎡的宽厅大洋房梦想就被现实击碎了，140㎡的缩水洋房也可以考虑，品质不错的高层也是可以考虑的。 小王爷最终将目标锁定在了北四环外的某改善项目的洋房上，七七八八算下来，一层带院子大概400万以内，首付130万能够拿下。小王爷兴冲冲的带着一家老小去看房，准备下定。 一家人坐在小王爷的大切诺基上，兴高采烈的憧憬着未来，向目标奔去。等到了项目，除了小王爷之外的所有人开启了吐槽模式—— 媳妇说，你算个屁的业内人士，都没带脑子。我在东区上班，从北四环到东区就可怜巴巴的两路公交，没地铁，你让我怎么上班？好，开车，且不说堵车，也不说每天一个多小时的通勤时间，就我这开车水平，三天一小碰，五天一大蹭，咱家那点钱还不够给别人修车呢。 王老爷子更不客气，指着小王的脑袋说，你这货是不安好心啊，你把我跟你妈扔在这荒郊野岭的，周边连个医院都没有，晚上有个头疼脑热怎么去医院，120来了都得加钱吧。你妈就好逛个菜市场，这倒好，这儿连个菜摊都没有。住在这，你还想晚上吃个红烧肉，哪有卖肉的，你做梦吧。 俩儿子倒是很欢喜，大儿子说，爸爸咱就住这吧，旁边就有个小河，出门我就能一个猛子扎进去游两个来回。小儿子说，爸爸，就这吧，这好，这地儿大，我骑自行车能耍开。 小王爷一脑门汗，几乎要原地爆炸。一家人拉着个脸回到家里。 小王爷先给媳妇说，以后会有地铁，不行咱就再给你买个车，上全险，你多开开，熟练了就好了。 再跟老爷子说，这是个千亩的大社区，后期商场肯定都会配起来，超市和菜市场都不会少，现在惠济区就有医院，小病就在社区诊所解决，大病去惠济区医院，重病去一附院，走京广快速也不会太久。 接着跟俩儿子说，以后谁敢下河，腿打折！ 最后跟所有人说，就咱手里这点钱，能满足要求的，只能买得起这了！没得选！ 第二天，小王爷扛着几乎要爆炸的脑袋，背负着对一家人的承诺，以及额外一辆车的代价，去售楼部下了定。 刚安稳两天，隔壁的某个项目维权了，一楼带院的户型侵占了社区绿地，其他业主不同意！小王爷又开始惴惴不安了，自己买的也是一楼带院的，如果住进去也遭遇维权，那可真是够糟心。 小王爷说，为了买套房真TM不容易，真够憋屈。 通勤距离够远，现有配套为零，只能祈祷开发商能有良心，兑现承诺。这简直是置业顾问忽悠我，把承诺告诉我，我再忽悠老婆、孩子、老爹老娘，还得搭上一辆车！如果配套不能落地，自己就成了全家人的罪人！ 原本是为了改善生活，高高兴兴的选择性买房，到最后变成了憋憋屈屈、只能买这的唯一退路。 2 郑州的住宅是畸形断层的，中产阶级几乎无房可选！ 听完小王爷的诉苦，我说不可能啊。我以前只听说过，刚需没钱买房愁断肠，还从没听说过中产拿钱没地儿买的苦恼。 小王爷说，来来来，你帮我划拉划拉—— 400万以内，改善需求，150㎡四房，精装修，有几个靠谱的改善项目能选？ 400万以内就直接把北龙湖PASS了，北龙湖这个地王窝里的改善四房基本都要500万起了； 既然是纯改善需求，就起码得在改善类项目中选，不能一水的刚需投资类产品，得保证后期社区的纯粹性； 精装修，这玩意儿说起来简单，而且作为成品房试点的郑州，市场上的精装项目不少，能拿出手的太少，而且为了满足改善需求，起码得保证精装成本，不能是万科城那种简装； 150㎡的四房，郑州不少，做得好的太少。在郑州这个屌丝之城，绝大多数的开发商把面积做小的花样一大堆，把尺度做好的真本事却少得可怜。在别的城市都是刚需让渡改善，在郑州是改善让渡刚需。 数来数去，也就那么几个，小王爷说，就这几个还都有别别扭扭的毛病。 有的是位于西核心区，每天上班需要横跨郑州最堵的中心城区，够遭罪！有的虽说核心城区，但苦于面积太大，总价太高，超出预算；绿博白沙倒是不少，但距离比北四环还远，还要去赌片区未来，与个人的安稳价值观不符；有的位置不错，但改善类产品太少，刚需和投资的趋向太明显，后期的氛围不好…… 通过梳理，我和小王爷发现—— 郑州150万总价段的刚需型项目不少，市场上比比皆是； 400万以上的终极置业项目也在地王窝里一抓一大把； 中心城区的老牌大平层豪宅现在剩下的也都是600㎡的顶豪产品，动则千万； 总价在300-400万之间，能满足中产阶级改善需求，户型尺度合适、空间合理的150㎡四房类产品在郑州是断层的，中产阶级几乎面临无房可选的局面。 我还发现中产积极果然是最难打发的一批人，想的总是太多而钱总是太少，钱不多但要求不少，识货却买不起，买得起的看不上，看得上的买不起。 3 在郑州这个被刚需长期统治的城市，中产阶级买不到房是市场的必然。 跟小王爷聊完后，我一直在思考，为什么郑州会出现大量中产手握现金，无房可买？ 我能想到的第一个原因是，郑州是一个长期被刚需教化的市场。 我们去回顾郑州房地产的发展历史，哪种开发商最好活？刚需产品的开发商嘛，比如那一大票的闽系房企！ 河南是人口大省，坐拥1亿人口，郑州作为省会是唯一的单核城市，每年都有大量的流动人口涌入郑州，渴望在郑州安家落户。偏偏河南还是人均收入偏低的人口大省，流入郑州渴望安家落户的流动人口，偏偏手里还都没多少钱。 房企把这部分人归拢了归拢叫做刚需客户，这部分人长期占据市场8成以上的份额，在过往的历史中，几乎河南的本土房企全都在为这部分最庞大的需求服务。 为了满足刚需对单价的要求，去绞尽脑汁控制成本，降低配置，以低价平质，甚至是低质的产品赢得市场； 为了满足刚需对总价的要求，去费尽心机压缩面积，控制总价，小三房在市场上横冲直撞，要论偷面积做小三房，本土房企水准堪称第一； 为了满足刚需对配套的要求，各种挂名的“伪名校”四处出没，各种纯销售的“大商业”崭露头角。放眼望去，郑州市场上华中师大附小、北师大附小横飞，半死不活的商场在各个角落硬挺着…… 为什么河南房企鲜有冲出河南走向全国？为什么同为二线的成都、重庆、武汉籍房企已经逐步完成全国布局？ 因为河南房企已经长期被刚需惯的太久太久了，久到忘记了品质怎么写。 我能想到的第二个原因是，郑州是一个不识货的市场。 其实，我不太敢谈及这个话题，怕被骂，虽然不管我提不提，它都早已存在。 华润悦府为什么会折戟郑州？是区位的原因？是品牌的原因？还是品质的原因？也许以上因素都有。 但这都不是最根本的原因，最根本的就是华润太超前了，高估了当时郑州购房者的眼界和远见，高估了当时的购房者对于品质的理解，在错误的时间把一个超前的项目放在了一个不太合适的地点。 东润泰和为什么在入市前期，两换代理公司却依然卖不出一个好价格？ 难道还是归罪于区位，归罪于品牌？还不就是当时的我们不认，我们不理解嘛，我们认为新东润这种房企搞了个这么不伦不类的产品，还号称是大师设计，好在哪了？ 难道就冲这个大师就能比隔壁的中海锦苑贵1500元/㎡？当时的我们都觉得这是忽悠，绝对不值！ 但是中海已经交房了，东润泰和也初露雏形，难道我们不该为自己当时的判断失误而懊悔么？ 在过去的几年中，郑州市场上出现过好项目，出现过好产品，但是因为眼界的原因，因为远见的问题，我们都错过了。 我们在刚需教化的市场中，还仍然固执的以价格定英雄，就是我们没见过真正的好东西，这不就是我们不识货嘛！ 我能想到的第三个原因是，政策的原因。 2006年，政府出于供应结构调控的原因，出台了9070政策。也就是说，新规划楼盘，90㎡以内的户型占比不低于70%。这个政策控制了全国，也控制了郑州长达10年之久。 也就是说，在这10年的时间里，郑州市场上的90㎡以上改善类户型不超过30%，开发商将绝大多数的目光都聚焦在90㎡以内的户型，尤其是小三房产品。 整个市场是被绝对的刚需产品把控，优秀的改善类产品太少太少。 过去的几年间，郑州这个市场正是被这三个无形的手调教的越来越畸形，开发商的重心是迎合刚需，不注重品质的改善，也不注重自我产品的升级和更新，再加上我们的不识货和市场的桎梏。 整个郑州的改善需求等于是被长期遗弃在角落里。 4 近几年，凡是中产看中的项目和户型，起初总是买不到，后来经常买不起。 如果单单是以上的原因，还真不至于无房可买的情况发生的这么严重。偏偏好死不死，郑州中产阶级的改善需求在这个青黄不接的年代里觉醒了。 2012-2017郑州商品住宅个产品线需求结构图▼
在过去的5年时间里，郑州改善类产品需求从5年前的30%，激增到了如今的54%。 5年时间，改善需求涨了30%！ 这个城市的中产阶级正在逐步觉醒，他们在过去购买的90㎡小三房已经无法满足他们，空间尺度上不满足，功能空间上不满足，绿化品质上不满足，甚至产品类型上也不满足，他们的改善类需求正在一点一滴的缓慢释放！ 当这部分需求进入市场，他们发现这个市场上很多产品无法满足他们，因为在过去的市场教化中，在过去的客户引导中，在过去的宏观调控中，市场上是刚需型产品为主导的市场，优秀的改善类产品太少太少！ 需求增多，价格自然也就水涨船高。 2012-2017郑州商品住宅各产品线价格变动▼
在过去的5年中，160㎡的再改类产品以96%的涨幅位居第一！ 130㎡的改善类产品涨幅76%位居第二！ 90㎡刚需首置类产品排名最后！ 在过去的5年中，我们发现真正增值能力高的反而是130㎡、150-160㎡的改善类户型，尤其是尺度更大再改类户型，而且这两种类型的产品价格都是稳定上涨！ 整体来说，就是在5年的时间里，小王爷心目中的那种理想型改善类四房供应量不咋地，供应品质不咋地，需求却旺盛的增长，价格也跟着需求水涨船高； 这就很容易在市场上给人一种感觉，理想型的改善四房，刚放出市场就被抢完，始终不够卖，价格还一路走高。 小王爷才会说，这一年，凡是他看中的项目和户型，起初总是买不到，后来经常买不起！ 这是什么？这就是中产的恐慌，他们手握人民币，却买不到合适的房子！ 5 怎么办？怎么办？中产好焦虑！ 没办法！没办法！葫芦娃好无奈！ 市场造成的果，只有依靠市场去消化！ 某些房企可能会有机会，通过战略调整，品质深耕，在转型期弯道超车。在未来，东润泰和不识货的例子会越来越少，某房企通过明星项目一飞冲天的几率会越来越大！ 市场还会产生一些机会，改善产品还会持续保值，比如洋房和优质高层！多关注一些优质项目的140㎡左右的改善类产品！ 至于当下的中产，买不到合适房子的现象，也许还会持续。 最后，我对小王爷说，这也没办法，谁让你是这个城市里第一批觉醒的中产购房者呢。
小王爷说，屁的中产，三四百万，放在深圳也就是个鸽子笼。 【免责声明】 凡本站未注明来源为投资观察界：www.tzgcjie.com的所有作品，均转载、编译或摘编自其它媒体，转载、编译或摘编的目的在于传递更多信息，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。其他媒体、网站或个人转载使用时必须保留本站注明的文章来源，并自负法律责任。 如您不希望作品出现在本站，可联系我们要求撤下您的作品。联系邮箱：xinxifankuui@163.com
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