楼市变局来袭：没有看到政策底之前，谨慎抄底！

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不平静的8、9月

如果说，8月份13城开展集体建设用地租赁住房是从长效机制的角度出发，

8月28日，国土部和住建部发文，确定将在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点，并借此“形成一批可复制、可推广的改革成果”。

那么最近几天的政策相当于在3月份升级版房价调控上再继续打补丁修正。昨天站长发布了最近正在严查北京、深圳消费贷的新闻——扼喉大杀器来了！深圳消费贷最长5年？北京严查20万以上消费贷违规购房，可以看出，政府在调控上还是盯的很紧。

比较巧合的是，前两天，北京市代市长陈吉宁在对北京房地产市场调控政策做调研时，也明确指出，要做好房地产调控政策储备，有漏就补。

我们看到，北京、深圳在针对房地产的调控上，都表达出了严格执行，丝毫不放松的态度，那么接下来会有其他城市跟进吗？

站长非常个人的看法是：有，而且很快就会有一系列的调控政策密集出台。

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对未来调控政策的猜测依据

站长认为，分析政策变化，主要是看三点。

一是背景，眼下有两个大背景。一个是中央层面的房住不炒，一个是三四线去库存。那么原则上就是严控热钱回流一二线，确保三四线库存顺利去化。

二是从时间点上来说，纵观前几轮调控周期，不少标志性的调控节点都在3月份、9月份。9月份是政策密集发布的一个节点。去年的北京930新政就是一帮人后知后觉，国庆出去玩回来后发现没法买房子了。

更重要的一点是，调控需要有一个市场反应的阶段，大概这个阶段就是半年左右。眼下到了检验3月份调控大招成效的时候了。我们可以看到住建部派中央督察组挑选了18个“中彩头”的城市进行督查。

这18个城市有什么共性呢——近期房价表现突出，销售环节问题较多。所以上层的态度依然是露头就打！可预见接下来这些城市会有进一步的整改措施出台。

三是，政策的目的达到了吗？我们的调控终极目标是什么？

确保房地产健康稳定发展嘛。

眼下三四线棚改，货币定向宽松；部分城市开发商捂盘，库存少供不应求，所以基本面还是没有彻底改变的。依然有一部分城市处于房价上行期。

基本面不变化，政策就不会松动。我们的媒体，总是在政策刚颁布的时候大力吆喝，但是真正执行的结果如何呢？实际情况很少有人调查。老司机张大伟说，你看啥时候真有人砸售楼处了，才说明房价真的降了。目前这种情况还没看到。

而且多头依然很“嚣张”啊，任志强之前房价的时候说，如果放松调控，下一轮涨价比这一轮更高。所以调控短期不可能放松，我们国家经济，国民收入也经不起短期再来一次这么疯狂的房价了。

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未来调控思路

未来调控思路还是两个点，一个是地，一个是钱。

地，是租赁用地，继续出台多种房地产长效机制，确保资源合理分配，比如盘活农村集体土地的利用，将这类土地与房地产市场结合起来；如果集体用地大量进入租赁市场，从消费端会带来购房预期降温，有利于稳定房价。

钱，锁住楼市，阻止已经进去的热钱出逃，高位套现；防止炒房加杠杆；防控金融风险，继续收紧开发商的融资渠道。

眼下已经有开发商扛不住了。

调控不断收紧，致使房企销售回款困难，融资需求紧迫，但随着境内融资渠道逐渐收紧，发债规模逐渐缩减，房企不得不找更多融资渠道，信托融资，海外发债等等。

看一下8月份部分房企融资的情况和利率。小企业融资越发艰难。可想而见，上半年跟住建部大眼瞪小眼，不愿意按照偏低备案位出货的开发商为了加速资金回流，下半年会批量出货，向备案价妥协。

（来自云房数据）

今天一位二线的粉丝过来问我，说站长，马上金九银十就到了。销售说房地产旺季就要来了，让我赶紧抄底。你说我该咋办？

个人认为，大部分一二线金九银十以走量为主，价格不会再有提高。当然三四线还是会继续现在的走势。

总之，今天文章用一句话概括就是，

没有看到政策底之前，谨慎抄底。