花样年二次转型：弯道拿地扩张轻资产业务占比超四成

　　在房地产发展势头迅猛的2012年，花样年（专题阅读）破釜沉舟率先提出轻资产转型；在开发商纷纷去地产化向多元化发展的当下，作为轻资产转型道路上的先行者，2017年初，花样年提出第二次业务转型，重新加码房地产业务，实现轻重并举。而在2017年中期业绩会上，花样年集团主席兼首席执行官潘军再次强调，未来要调整轻重资产的战略布局，希望轻重业务比例能实现五五对开。

　　从目前行业的情况来看，规模的增加意味着行业话语权增大。此番花样年重新拾地产业务，无疑是为了抢夺更多的行业话语权。而轻重并举，则是希望在短期利润和长期回报的博弈中觅得平衡点。

　　年关将至，2017年接近尾声，二次转型的花样年交出了自己的成绩单。在规模竞争的赛道上，截至12月5日花样年通过并购、合作等形式“曲线救国”获得了深圳、武汉、石家庄以及青岛等地多个项目。而在轻资产业务中，物管服务板块下彩生活在11月14日发布公告，通过四份收购协议，把母公司花样年以体外基金形式收购的万达物业并表，从而将其营收和规模推向新的高度。

　　然而，轻重并举模式的价值兑现能力依然待证。根据该公司最新发布的销售业绩显示，2017年1-11月累计销售面积达132万平方米，累计销售金额约人民币132.91亿元。完成2017年150亿元销售目标的88.6%。在克而瑞最新公布的房企销售榜单上，花样年跌落在100名之外。

　　二次转型后的花样年，能否实现反超？花样年需要多点时间来证明。

　　弯道拿地扩张

　　随着地产行业“黄金时代”的终结，如何突破传统的开发模式，适应新形势成为摆在各大开发商面前的难题。作为行业转型的先行者，花样年早在2012年率先提出轻资产发展战略，意图通过拓展轻资产业务来实现规模的增长。

　　然而，发展状况并不乐观，在地产行业高歌猛进甚至龙头房企突破4000亿元规模时，花样年的销售额始终徘徊在百亿元上下。2016年，花样年实现合同销售额122.1亿元，同比增长8.3%，远远落后于行业平均35%的水平。

　　2017年中报数据的出炉更加坚定了花样年二次转型的决心。在报告中，其营业收入同比下降32.2%至53.62亿元，期内利润下滑至1.56亿元，同比下降52.9%。通过反思花样年意识到对房地产开发商而言，土地意味着生存之本，只有获得足够的土地和现金流，才可能获取规模上的优势。

　　在土地市场动作频频，花样年显示了重拾地产业务的决心。根据花样年中期业绩公告显示，土地储备方面，截至2017年6月30日，花样年规划土地储备总建筑面积约1595万平方米，其中已签署框架协定的物业规划总建筑面积为885万平方米。

　　从布局上来说，公司土储集中在主要集中在成渝经济区、珠三角地区、长三角、京津都市圈和华中区域，其中一线城市占比为35.6%。

　　公开市场都是大型房企的游戏场，并购、合作、旧改的方式已逐渐成为中小房企吸纳土地储备的趋势。虽然近年来不断上涨的地价让花样年压力沉重，但是，通过和中小企业的并购、合作、旧改等方式实现了“曲线救国”。

　　近日，花样年第二次进入青岛，通过对安泰信旗下即墨田横项目的股权收购，获得位于青岛田横岛省级旅游度假区滨海公路以南、洼里村以东29宗商住用地，面积共2663亩，可开发体量约255万平方米。目前，花样年共在青岛拿地42宗，土地面积超过3700亩，可开发体量约400万平方米，一跃成为青岛土地储备量最大的房企之一。

　　花样年通过旧改在一线城市拿地更具优势。花样年与世界（集团）签约，以13.39亿元获取深圳坪山厂房改造项目，该项目位于深圳市龙岗坪山新区，占地面积约6.9万平方米。目前在深圳有5个已经签订框架协议的旧改项目。与此同时，在北京获得了一个建筑面积约1.8万平方米的工业厂房改造项目。

　　为了支撑收购与扩张，于2017年6月30日，花样年拥有分别合共约33.1亿元、合共约187.39亿元及合共约2.52亿元的借款、优先票据及债券以及已发行资产抵押证券。

　　不过，随着项目的持续推进，大量的投资和融资使得其净负债比率由2016年的83%上升至2017年6月30日的89.0%。截至2017年6月30日，公司的现金总额约为9.113亿元，较2016年底的12.475亿元减少26.9%。

　　业内相关人士表示，目前花样年的规模扩张较为激进，需要防范风险，在大规模拿地的同时不仅需要增强融资能力，也要开启合作并购等多元化的战略扩张模式，实现稳健发展。

　　轻资产收入占比超过四成

　　房地产规模扩张的成效虽然尚未显现，但作为全国最大综合社区服务平台的花样年在“轻资产”业务上实现了弯道超车，成为公司的重要盈利增长点之一，对公司利润形成有效的补充。

　　目前，花样年的轻资产业务主要包括物业管理、酒店、文旅、金融、养老和教育等多个板块，而值得注意的是，在今年上半年其轻资产收入占比超过40%。

　　在物业管理板块，旗下的彩生活和易美居贡献了绝大部分收入。两者均已年进入资本市场。其中彩生活专注于住宅社区管理，与彩生活不同的是，美易家主要为城市综合体、写字楼、度假式物业等提供物业管理、资产营运等相关服务。

　　在过去的两年时间里，花样年在物管服务板块进行了一系列并购，并购的企业不乏航天物业和万达物业这类大型综合物业企业。通过并购物业管理的范围扩展到200多个城市2335个社区。

　　作为花样年轻资产业务平台的旗舰，彩生活在完成收购万达物业一年之后，11月14日晚间发布公告，斥资20.12亿元人民币向大股东花样年收购物业管理业务深圳市万象100%权益，总代价20.12亿元人民币，将以内部资源及银行借款偿付。

　　截至2017年6月30日，彩生活的平台服务面积已达到8.49亿平方米，包括自管面积4.2亿平方米，同比增16.7%，合作面积为1.787亿平方米、联盟面积为2.5亿平方米。将万达物业并表后，彩生活的管理规模将往上叠加0.6亿平方米。一跃成为全球最大的物业服务商。

　　彩生活在规模快速扩张的同时营收方面也实现了迅猛增长，今年上半年，彩生活收入为7.47亿元，溢利为1.15亿元。报告显示其收入同比增长29.8%达7.47亿元，同比增长35.6%。加上万达物业的数据，彩生活利润将翻番。

　　毫无疑问，在并表万达物业后，彩生活的发展规模和营收将会得到扩张和提升，但目前行业仍处于激烈竞争阶段，彩生活仍需优化运营，加速兑现用户生态圈价值。

　　美易家则以服务写字楼和高端商务公寓为主，项目已覆盖遍布全国38个核心城市。美易家报告期内营业收入则为2.01亿元，同比增长17.17%，归属于挂牌公司股东的净利润为5017.63万元，较上年同期增长23.91%。而在未来将聚焦在线短租及度假物业运营等创新业务领域。潘军曾表示，希望美易家成为中国版Airbnb。

　　在商业管理方面，花样年也积极拓展商业轻资产项目，累计输出项目数量达30余个，主要涵盖涵盖西藏、江西、吉林、江苏、四川、浙江、广东、湖南、贵州等省份。在文旅、养老及小区教育方面也均得到进一步发展。

　　花样年不仅提出“社区+”商业生态系统战略，还要轻重并举，产融结合，成为以社区服务为支点的产业金融集团。

　　在社区金融方面，旗下互联网金融平台“钱生花”在今年上半年钱生花完成新增注册用户44.54万人，投资金额达人民币40.92 亿元。并通过旗下中安信保险经纪平台与国内主流保险公司合作。