泰禾集团明年销售目标翻番至2000亿商业项目占比降低

　　6000亿元土储在手 计划明年销售再翻番

　　从销售规模看，泰禾集团（专题阅读）无疑是近年来迅速崛起的一匹行业黑马。2014年，泰禾集团全年销售规模还仅为200亿元。仅仅三年后，在2017年上半年，泰禾集团销售规模就已突破400亿元，预计全年过千亿元。

　　而对于2018年，黄其森给泰禾集团提出了“全年销售额再翻一番至2000亿元”的目标。在房地产行业调控压力有增无减、2018年将是房地产小年的行业共识之下，黄其森“弯道超车”的底气从何而来？

　　黄其森解释称，截至2017年底，泰禾集团至少手握6000亿元以上的土地储备货值，2018年可售货值将达4000亿元。如果以50%去化率来推算，2018年2000亿元的销售目标并不算激进。

　　可观的土地储备得益于泰禾2017年频繁的项目收并购。从2016年开始，泰禾集团已不再通过招拍挂拿地，而是通过收并购扩充土地储备。仅在2017年，泰禾就展开了43笔收并购。一时间，黄其森被冠以地产圈新晋“并购王”的称号。这些土地项目分布在约30个一、二线城市。坚守一、二线精品化路线、坚决不去三、四线城市、东北和西北区域，是泰禾集团早已定下的战略部署。“只要进入的城市，泰禾就一定要做到前三位。”这是黄其森给泰禾在每个城市的总经理定下的目标。

　　据测算，这些大手笔并购使得泰禾集团的土地成本低至6000元/平方米，而泰禾集团旗下项目销售成交均价则在30000元/平方米左右。尽管精装、物业管理，乃至周边的商铺、学校、医疗机构的协同都会提升成本，但总体而言，泰禾集团项目的品牌溢价能力依然较强，其资产流动性也因此得到保障。黄其森透露，泰禾集团的收并购项目中，70%以上会给合作方留一定股份，凭借泰禾集团的产品、营销和品牌溢价，与泰禾集团合作后期会拿到比直接转卖土地更高的溢价。因此，合作方的意愿会更高，泰禾集团在谈判中也更有优势。“这些收并购项目有很多是金融机构牵线的，只要泰禾来操盘，银行就愿意贷款。”黄其森还称，泰禾的收并购决策十分高效，与同行相比，流程更快。

　　持有土地成本较低 明年负债率有望下降

　　高增长与高杠杆，像一对孪生姊妹，是很多房企在规模化之路上无法回避的问题。一路高歌猛进的同时，泰禾集团的高负债一直备受关注。2017年半年报显示，截至今年上半年，泰禾集团的资产负债率为85.89%，比2016年底的82.4%再度提升了3.49个百分点。

　　作为一个有过12年银行从业经历的地产商，黄其森始终认为，高负债不等于高风险。“银行有其专业的风险评估标准，之所以愿意把钱借给泰禾，是因为看好泰禾。银行对资产的流动性有自己的判断。”黄其森表示，有抵押，虽然账面上看起来负债率高，但是实际风险并不高。泰禾集团布局一、二线城市的核心地块，这些土地很容易变现。

　　不过，较高的负债率仍是泰禾集团不得不直面并努力改善的一个问题。黄其森明确表示，2018年泰禾集团将继续降低土地成本，争取在明年上半年将负债率降到79%，下半年降到75%。目前，泰禾集团在手的银行授信共有751亿元，还有479亿元没有用。

　　而对于周转速度较其他房企慢的现状，黄其森回应，主要是由两个原因造成的：一是泰禾集团原先的商业项目占比在30%左右。商业项目有个特点，50%的回款要等竣工备案后才能实现，比住宅晚一年到一年半左右，这是造成回款率低的重要原因。但预计明年商业项目在泰禾集团销售规模中的占比会大大降低。

　　二是受今年限价政策影响，泰禾集团在北京和上海的项目审批时间较长。今年很多项目的预售证年底才拿到，全年近半销售都集中在最后两个月，这部分回款会体现在明年。这也将成为明年净现金流增加的强大支撑。

　　黄其森强调，高负债只是一个指标，关键是快速开发去化，预计明年上半年泰禾集团有30多个项目达到入市条件。届时，泰禾集团的财务数字将进一步改善。2018年，泰禾集团在上海、南京、厦门、福州、郑州等城市都将集中发力。例如，泰禾已在郑州布局7个项目，明年仅郑州一地就有望实现300亿销售额。