正荣地产赴港倒计时：港股IPO募资40.8亿港元与81个物业

　　虽然这几年成功在港交所上市的内房股并不算多，但不少福建系房企仍把港交所作为登陆资本市场的第一选择。

　　12月28日，在2017年即将结束的最后几日，正荣地产在香港继续披露有关上市的计划与信息。

　　观点地产新媒体查阅其最新公告显示，正荣地产计划正式挂牌进行交易的时间为2018年1月16日。

　　至于发行价格和数量，正荣地产透露其本次全球发售的发售股份数目为10亿股股份，其中香港发售股份数目1亿股股份，国际发售股份数目9亿股股份。

　　招股书还显示，此次全球发售的最高发售价为每股4.08港元，另加1%经纪佣金、0.0027%证监会交易征费及0.005%联交所交易费；面值为每股股份0.00001美元，股份代号06158。

　　如此计划，如果正荣地产顺利完成招股，其IPO募资可达40.8亿港元。

　　按照计划，全球发售预计2018年1月8日（星期一）中午12时正截止办理申请登记，预期定价日为2018年1月9日（星期二）。

　　除了公布其上市的具体信息之外，一直低调神秘的正荣地产也借由招股书的发布披露了其公司管理、产品情况以及财务信息等不少资料。

　　资料显示，正荣成立于1998年，先后在宜春、南昌、莆田、福州等城市发展。

　　2015年7月，正荣地产控股成立，承接了正荣集团（专题阅读）（相关干货）全盘的地产业务，正式开始筹备上市。当年11月，正荣集团将34家子公司注入正荣地产，此后正荣地产经历了总共6次公司架构重组。

　　正荣地产目前的股权架构中，创始人欧宗荣持有公司80.5%股权 ，他的两个儿子欧国伟和欧国强分别持有7.24%和7.26%股权。

　　截至2017年10月31日，正荣地产拥有81个物业项目，其应占总建筑面积约1150万平方米的物业项目组合，包括已竣工物业的可供销售总建筑面积及可供出租总建筑面积，开发中物业的总建筑面积，及持作未来开发物业的总建筑面积。

　　正荣地产物业项目位于四个核心业务区域内17个城市，处于不同开发阶段，其中64个物业项目为其所拥有及开发、10个物业项目由合营企业开发以及7个物业项目由联营公司开发。

　　而从其公布的物业布局情况来看，正荣地产在发家的福建，以及这两年主要拓展的长三角地区物业数量最多，此外，中西部地区如武汉、长沙和西安有少量物业，至于环渤海地区则更少，华南地区目前尚没有进入。

　　除了住宅开发之外，正荣地产还从事了商业及综合房地产开发，以用来平衡业态组合。

　　正荣地产方面表示，这样的商业及综合用途物业将有助减少其收益波动，多元化公司所面临的风险并为日常业务营运带来稳定的现金流。

　　至于外界最为关注的财务数据，正荣地产在招股书中也有公布，财务方面，正荣地产的收益从2014年的30.4亿元增长至2016年的146.04亿元，年复合增长率为119.2%。而其已经交付的总建筑面积由2014年的43.76万平方米增长至2016年的125.11万平方米，年复合增长率为69.1%。三年间其应收款分别为30亿、43亿和146亿，复合年增长率为120%。均处在较高速增长阶段。

　　今年上半年，正荣地产的收益达80.85亿元，比去年同期增长49.6%，对应毛利16.85亿元。交付面积也由去年同期的53.63万平方米增加至73.75万平方米。

　　至于负债方面，2016年底，正荣地产的净负债率为248%；资产负债率为90%，到2017年中降至81%。而这一数字，在香港上市的内房企中显然并不算太高。

　　据观点地产新媒体查阅，正荣地产目前的有息负债总额大约在350亿元。2014年至今的三年多，其未偿还借款额从301亿元上升至364亿元。

　　正荣地产在招股书中表示，会持续寻求融资机会以支撑业务发展，包括通过资产抵押证券计划、企业债券及其他方式计划筹集资金。

　　为扩展提供资金，除银行借款、信托及其他融资安排之外，其还发行过一笔债券。2016年10月，其附属公司江西房地产发行过一笔3年期20元的债券，票面利率为6.4%。

　　截至7月底，正荣地产还有138亿元负债需要在一年内偿还，163亿元在第二年偿还，52亿元在三到五年偿还。显示出其目前以短期债务为主。

　　不过，正荣地产的融资成本正在逐步降低，从2014年至今，其融资利率从12.5%一路降低到7.3%。