龙湖物业首对外输出吴亚军不看好生意如何玩

曾被董事会主席吴亚军直言不看好的物业生意，龙湖在近期开始了对外物业服务输出。

11月24日，中国交通建设股份有限公司旗下重庆中交置业项目中交锦悦与龙湖物业正式签署服务合作协议，由龙湖物业为中交锦悦提供物业管理服务，这也是龙湖物业首个对外合作的大型项目。

观点地产新媒体了解到，在集团化、市场化、专业化的战略指导下，自今年下半年，龙湖物业开始试水管理输出，在包括中交锦悦在内的项目合作中，与一批优秀的物业行业伙伴先后达成战略合作。

而在11月29日首届中国物业管理产业博览会上，龙湖物业再次亮相，除开本身科技物业的最大卖点外，龙湖物业亦于现场表示，愿意和更多合作伙伴共计未来、共享成果，为合作伙伴提供前期介入服务、顾问咨询服务、全委管理服务、社商经营服务和股权合作服务。

半年前龙湖地产在香港举行的2015周年股东大会上，董事会主席吴亚军曾直言，“物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的，物业公司必须要通过变革来实现成本的降低，而龙湖目前就在抓这个变革。”

如今，半年时间过去了，吴亚军口中所主抓的“变革”，显然已经取得了一定成效，龙湖物业开始试水管理输出。

龙湖物业首次对外输出

据观点地产新媒体了解，龙湖物业此次对外输出物业服务的项目为中交锦悦，位于巴南龙洲湾，是中国交通建设股份有限公司旗下重庆中交置业打造的超百万方大盘，规划有联排、叠拼、高层、商业等多种物业形态。

观点地产新媒体获悉，中交锦悦一期产品已于此前售罄，近日正式亮相的二期产品将推出建面约68-140平方米的墅区伴山阔景华宅。而此前，中交锦悦的物业管理方为重庆中交物业管理有限公司，物业管理费为2元/平米·月。

据中交锦悦相关负责人介绍，此次中交锦悦签约龙湖物业，旨在为业主们提供更好的居住服务，也是中交在物业管理上的新尝试。龙湖物业相关负责人也表示，入驻之后将对中交锦悦业主履行龙湖物业一直秉承的“善待你一生”的服务承诺。

公开资料显示，龙湖物业成立于1997年8月，迄今已走过近20年历程。

1997年，龙湖地产物业管理部成立；1998年，龙湖物业获得香港品质保障局ISO9001国际质量体系认证；2000年，龙湖地产物业管理分公司成立，龙湖西苑一次性交房892户，创重庆之最；2003年，重庆新龙湖物业管理有限公司成立，开始接管商业物业。

2009年，龙湖集团物业管理中心成立，正式进入集团化管理时代；2011年，龙湖物业集团物业管理部成立。

截止目前，龙湖已在重庆、成都、北京、西安、上海等25个城市开展物业服务工作。龙湖物业的服务涵盖别墅、花园洋房、高层住宅、商务公寓、企业总部、商业城市综合体、写字楼、银行、展馆、政府办公大楼等，拥有一支超过万人的物业服务员工队伍，管理面积超过3000万方，接管户数20万套，服务近70万业主，收费率超过97%。

而龙湖近年来年报数据亦显示，2013年、2014年、2015年龙湖提供物业管理服务所产生的收入分别为6.52亿元、8.26亿元、10.15亿元，分别占龙湖地产总收入的1.57%、1.62%、2.14%。

在自有物业上持续耕耘近20年，规模量级达到十亿以上后，龙湖物业开始了对外输出，观点地产新媒体了解到，中交锦悦为龙湖物业首个对外合作的大型项目，目前，龙湖物业已接管项目1个，已接管面积18.86万方。

吴亚军不看好生意如何玩转

半年前龙湖地产在香港举行的2015周年股东大会上，龙湖董事会主席吴亚军曾直言，自己并不看好现有物业公司的既定模式。

“关于物业，我不认为物业公司现有的模式未来会是一个非常赚钱的模式，我觉得它的问题还是蛮多的。”

吴亚军指出，按照物业公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目7、8年物业费都涨不了一成。其解释称，龙湖的物业之所以能盈利，是因为他们的费率高，如果费率低了，物业也肯定赚不了钱。

基于上述理由，在物业拆分上市成为资本市场主流的当时，吴亚军并不选择加入物业资本化大军。“这也是我为什么不参与物业分拆上市，而且一旦上市，它跟我的地产接轨的弹性就将大打折扣。”

在彼时的吴亚军看来，物业公司按照当时既定的模式往前扩张是危险的，物业公司必须要通过变革来实现成本的降低，而龙湖正致力于抓这个变革。

据彼时龙湖负责物业的总裁颜建国现场补充，近几年来龙湖在竣工面积方面每年都保持着15%-20%的增长，龙湖物业管理也跟着地产规模的扩大而不断扩大。龙湖在物业管理方面、管理技术方面都在做准备，未来在条件准许情况下，龙湖将逐步开展第三方物业管理业务。

现在，显然颜建国口中开展第三方物业管理业务的时机已经到来。在11月29日首届中国物业管理产业博览会上，吴亚军给出了龙湖近半年来物业变革的成果——科技物业解决方案。

据龙湖物业此次展示，龙湖科技物业的四大利器包括：24小时不间断服务业主的“集成指挥中心”、全国联网可视监控的“FM&RBA设施设备管理系统”、风险预判综合数据对比的“BI分析大屏幕”、让工作更高效，业主更便捷使用的“员工&业主APP”。

“我们这次来，秀的就是龙湖式幸福背后的无形支撑：科技物业。”龙湖物业服务集团总经理王建辉表示，“简单来说，在从劳动密集向知识密集转型的过程中，龙湖科技物业有效地解决了传统物业行业劳动效率低下，人工成本过高的痛点。”

显然，经过近半年的主抓“变革”，吴亚军已探索出变革现有物业模式的“药方”，龙湖物业开始具备对外输出的“信心”，然而，在物业费收入刚性特点下，如何让物业成为一门“赚钱的生意”，仍是未来龙湖需要攻克的难题。