商业地产如何突围创新差异化发展依然是红海

由经济观察报主办的第六届中国商业地产年会昨日在京举行。行业专家与诸多商业地产标杆企业，基于宏观理论研究和实际案例，共同探讨了中国商业地产最新的变与进。

中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在商业地产去库存及其对策研究中发现，整体来看商业地产过去5年增长速度超过GDP增速，潜在供应量很大。秦虹认为，从政府层面来看，需要提高规划的层级。商办物业，无论是办公楼，还是商业中心、营业用房，规划不能下放，必须至少在一个城市的市级规划中做统一平衡，同时做到弹性规划，盘活存量。

她同时认为，资产证券化对商业地产是非常必要的，政府和企业需要高度关注。其中商业地产是否采取轻资产运营模式，取决于资产升值趋势，以及商业运营的品牌影响力和专业化能力。

高和资本董事长苏鑫认为，商业地产是房地产的未来，因为传统的开发模式要终结。他说，传统开发模式是“三高”：高增长、高周转、高毛利。

传统模式的总结，意味着需要创新改变。苏鑫说，转型过程中要各种机会，除了资产证券化，还有城市更新。这一路径赚钱的方式很简单，即把租金提升，使资产价格提升，最后赚到钱。其中的推动力不仅仅是硬件的改造，关键是提供软性的提升，提供什么样的内容。

大悦城地产是积极做出改变的代表企业之一。其副总经理吴铮提供的思考是，大资管的前提是有能力、有品牌。大悦城有品牌，有好的产品，有好的运营和团队，这些是做资产管理的核心，无所谓轻重，核心管好了，产生价值，使净租金回报率之大于资本。其目标是成为有鲜明特色，有大量的管理规模，不求所有，但求所管的商业模式，变成资产管理核心的公司。

协信商业地产集团商业管理公司在坚守与改变中，也形成了自己的一条路径。其执行总经理杜国疆表示，商业模式和盈利模式已发生变化，基于新主张、新概念等背景下，协信的产品也做了大幅度的调整和变化。下一步不光是轻资产和重资产的问题，主要是给商户、给开发企业、给自己三者都带来成长，这是他认为的关键所在。

事实上，商业地产的创新发展，也正在延伸产业链。商业地产的火热态势，以及基于大数据与行业的结合，让好租CEO曲先洋觉得有了机会。好租利用大数据驱动房源和库存的匹配，帮助开发商去库存，致力于用O2O模式变革商业地产传统的租赁模式。

曲先洋认为，数据化、可复制、标准化强，是他们去寻找行业机会的前提。通过发挥互联网在信息流通、信息对接、数据化的能力，加快这个市场的匹配和流通。

“互联网+”的助推，也让猫酷这家企业通过移动互联网技术和商场运营相结合，帮助商场运营方在成本最低的情况下实现实体商场的移动互联化，切实提升商场运营管理效率。

北京睿信致成管理咨询公司总裁薛炯文总结，商业地产企业要实现突围，首先是重点化的设计，二是主体化的定位，三是体验化的互动，或是营造场景，四是科技化运营。从这些勾勒中，也基本上可得到中国商业地产近年来发展的一些整体图像，包括总量严重过剩，但产品模式、运营等都在优化，创新以及差异化发展下，这依然是一片“红海”。