北京商业项目近半延期开业小体量项目75％延迟

北京集中商业已全面进入存量竞争时代。中国商业地产综合服务商RET睿意德12月20日发布的报告显示，今年，商办用地成交高峰向集中商业转化的效率明显放缓，46％的商业项目延迟开业，5万平方米以下的小体量商业项目成延迟“重灾区”。业内人士认为，品质提升为标志的消费升级将逐渐改变北京商业地产的发展趋势，未来，小体量商业项目将大有可为并获得集中爆发。

32项目仅半数如期开业

睿意德提供的数据显示，今年，北京计划开业项目32个，总计221.7万平方米，预计到年底仅54％可如期开业，约145万平方米。2011和2014的商业地产成交均未在今年得以释放。

针对这一现象，睿意德策略顾问部总经理崔崇彦表示，造成延迟开业的主要原因是无效供应和品牌拓展速度放缓。“前几年开发商对商业项目不够谨慎，其中约有40％为无效供应。另一方面，是受品牌拓展速度的放缓的影响，部分项目出现了延期开业的状况。此现象预示着北京集中商业已全面进入存量竞争时代，特别是主城区未来将以收购改造型项目为主。”

相比于朝阳和通州地区，包括丰台在内的西南板块向来是北京商业最薄弱的区域，不过这一现象得到部分缓解。今年，丰台项目集中面世，两个万达广场即将开业，加上9月开业的银座和谐广场，总体供应接近60万平方米，西南区域商业得到了有效的补充。至此，北京已形成相对平衡的区域多中心商圈结构。商业发展进入成熟期。在今年全市13个开业项目中，丰台区开业项目数量达到5个，其中银座和谐广场、丰台万达广场和槐房万达广场的建筑面积分别达到14万平方米、17万平方米和18万平方米，槐房万达广场建筑面积为新开业项目之最。

此外，市场对商铺投资越发冷静。今年，商铺投资价格比去年上涨27％，去化率提升2％，但仍旧不足50％，销供比连续3年大于1，出清周期超过20个月。随着今年商办用地成交规模的放缓，预计明年将主要以去库存为主，新增面积有限主要分布于大兴和顺义。商铺市场卖概念的阶段已过，未来的商业街开发企业需要承担更多的责任、更多的贡献。

小体量项目75％延迟

近两年广泛热议的小体量社区商业并未妥善解决商业地块去库存化的燃眉之急。今年，北京延迟开业项目主要出现在近郊区，特别是5万平方米以下的社区商业项目出现较大比例延迟。

数据显示，北京5万平方米及以下的小体量社区商业项目延期开业率达75％，仅25％按时开业，而在10万平方米以上的大体量商业项目中，延期开业率仅为37％。房山、海淀、门头沟和石景山等地今年商业项目零增长，朝阳、顺义和大兴区各新增2个项目，平谷以及昌平各有一个商业项目入账。

睿意德认为，国内社区商业主要由传统住宅开发商打造，一部分是为卖楼而生的概念，住宅销售结束后，交给物业当成会所运营，草草收场；另一部分虽结合O2O概念用力打造，但项目主要出现在远郊区，入住率不足，开业压力较大。同时，社区商业模式在国内尚未成熟，于品牌、于开发商都是微利模式，在商业模式上尚需要较长的探索期。

睿意德预计，2017年计划开业项目约为153万平方米，如期开业项目可达80-90万平方米，约占总数的53％－58％。购物中心正式进入一个汰弱留强的阶段，市场空白区已经不存在，不超越就死亡。北京商报记者注意到，2014年至今，商办用地供应量出现连续下滑， 由563.9万平方米跌至今年的233.97万平方米。北京新增集中商业的体量则逐年增长，由125万平方米增长至145万平方米。

社区商业项目大有可为

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，虽然目前大体量购物中心占比更重，但随着消费者消费习惯的转变，5万平方米以下的小型社区购物中心将超越大体量购物中心成为未来发展重点。中国商业设施布局结构仍存在一定问题，相比于美国等地的购物中心，中国购物中心结构成倒三角模式：10万平方米以上的大体量购物中心远多于5平方米以下的小体量购物中心。这些大体量项目由于地理位置好、体量大、招商组合丰富度高，一定程度上抑制了小体量购物中心的发展。这与中国消费者生活方式还未完全进入成熟市场的消费习惯有关。目前小体量商业的竞争压力较大。

在郭增利看来，未来，消费者就近消费习惯将逐渐养成，北京乃至中国目前更应鼓励5万平方米以下的小型商业设施的发展。“当就近消费到来之时，小型商业体会对10万平方米以上的大型商业设施造成分流作用。”社区购物中心将把社区商业服务和社会服务进行充分结合，购物中心和商业地产结构由倒三角变为金字塔型。

此外，郭增利认为，今年新进入市场的购物中心数量有微增，市场容量和零售商开店数量完成配对。这就意味着部分新增或计划开业的项目无法与零售商之间达成开店的吻合，造成部分项目无法完成招商，也就无法按时开业。

在政策方面，房地产调控政策仍对商业地产开发项目起到重要影响，“中国商业地产是依赖住宅地产的寄生模式，并不是独立商业运作开发模式。当房地产受调控政策影响一起一落时，间接影响了商业地产的开发节奏。”今年上半年，房地产市场一片红火，商业地产的热度获得提高；下半年调控对房地产开发有所影响，商业地产将出现滞后效应，从10月—11月来看，滞后效应还未显现，但从长周期的角度来看，房地产调控将对北京、上海、南京等住宅活跃城市和商业开发热点城市产生巨大影响。