万达富力“强强联合”？王健林疑似“甩包袱”

在万科与万达合作搁置九个月之后，万达商业高调宣布已于2016年12月19日与富力地产达成了战略合作协议。

相比不了了之的“万万合作”，这一次，万达和富力公布了合作细节，具体到未来五年的投资数额和开发数量：从2017年到2021年，双方每年合作开发5个商业综合体，5年投资300亿元，开发25个商业综合体项目。

甚至迫不及待地宣布，2017年，双方首批合作的5个项目分布一、二线城市。

双方的合作方式也已初步确定，由富力地产负责项目主要投资、建设，而万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资。项目将使用万达广场品牌。

见地君打探到，双方合作的基础，来自于万达过去在城市里已拿下的地块。简单来说，在前期投资阶段，是万达出地，富力出钱。双方合作的首批项目，将会在2017年开建。

截至发稿，万达与富力之间如何进行收益分配，仍不为外界所知。见地君了解到，一般情况下，双方会根据出资额确定股权比例，如果投资富力占大头，那么相应的股权比例和后期的收益比例应该也会占大头。

另外，熟悉商业运营的广东流通业商会执行会长黄文杰告诉见地君，由于万达后续将会对持有物业输出管理和服务，那么在后期的租金收益中，双方共同成立的合作公司一般会先支付这部分管理服务费用给万达，余下的收益才是按股权比例分配。

“未来合作是一种有效防风险、扩规模的途径，因此有好的合作伙伴，双方应该不会推辞。”克而瑞分析师沈晓玲告诉见地君。

值得一提的是，虽然近两年来万达商业一直在向轻资产模式转型，但将万达广场的开发和土建打包给别家房企来做，尚属首次。“这标志着万达商业进入轻资产经营新阶段，加速万达商业从开发向服务转型。”万达集团董事长王健林在签署合作协议后表示。

而对于富力地产而言，类似的合作已有先例。广州的富力万科云启项目，就是由富力和万科按3：1的股权比例进行投资建设;广西南宁富雅国际总部基地项目，也是富力和雅居乐通过成立联营公司，各持50%股权联袂打造，等等。

不过，在此前的合作中，富力多数扮演的是“出地”或者“共同拿地”的角色。而近一年多来，全国重点城市地价持续高涨，市场竞争激烈，富力不可避免地面临着严峻的拿地难题。

据中国土地勘测规划院城市地价动态监测，2016年第二季度，全国重点城市地价水平为5468元/平方米，环比增长1.87%，同比增长5.69%;其中，商服地价水平为9037元/平方米，环比和同比增速分别为0.95%和3.77%。

“鉴于上半年的地价走势，集团决定对收购额外土地保持审慎态度。”富力2016年中报显示，上半年富力仅花费55亿元收购土地7幅，权益建筑面积仅149万平方米。

“现在一二线城市地价高企，万达商业拿地成本极低，由万达出地，再加上万达广场已形成的标准化建设模式，项目成本会降低很多，对于富力而言，也可减轻财务压力。”一位接近合作的人士告诉见地君。万达商业2016年中报显示，集团新购置的土地平均成本仅为1346元/平方米。

另一方面，富力地产毛利率也呈现逐年下滑迹象。2014年，富力地产整体毛利率为37%，2015年度下降至34%。2016年富力地产中报显示，与2015年同期的31.5%相比，其2016年上半年总体毛利率降为27.1%，原因在于“期内两个新城市及两个旧城市的新项目已竣工及交付的物业，于期初录得轻微较低毛利率，以吸引客户”，并且“13个直接与去年同期可比的销售项目，仅3个项目毛利率增加，1个项目毛利率持平及9个项目毛利率下降”。

而参与万达广场销售和租金分成，或将改善这一局面。万达商业2016年中报显示，集团投资物业租赁及物业管理收入同比2015年上半年增长28.02%，另外，万达购物中心的出租率达到96.33%，平均租金达到102.8元/平方米/月。“商业综合体的价值高低取决于运营水平。考虑到万达广场一般位于离城市中心较远的区域，这样的出租率和租金收益算是不错的了。”黄文杰向见地君表示。

在黄文杰看来，在商业综合体运营情况整体不乐观的今天，万达商业在“去大店改小店”、从消费型向体验型业态转变、增加创新商户保持吸客力的一系列变革，正在进一步提高其品牌溢价能力，而其即将于2017年推广至万达广场的智能化管理系统，也将在一定程度上降低项目的人工成本、保证运行品质和降低运行能耗。

富力地产联席董事长兼总裁张力也承认，与万达合作，将大幅增加富力地产利润和优质持有物业，提升富力地产公司价值。

“现在很多品牌开发商都有自己的商业团队，有经营了一段时间的商业品牌，不太可能放弃自己的成果来跟万达合作，而富力刚刚进入购物中心这个领域，又在公寓、写字楼等方面有成熟的经验，双方合作就是一个契机的事。”黄文杰向见地君表示，此次合作如若成功，或将打造出一个轻重资产合理分配的示范效应，带动更多品牌开发商参与到万达商业轻资产模式的匹配合作中去。

“对于正在追求业绩快速增长的富力而言，通过打造万达广场，模拟和学习万达在大型商业综合体上的运营经验，也吻合富力后续在综合体开发上的需求，有利于企业的进一步成长。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向见地君表示。

在王健林的设想里，2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产;2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。而在与富力的协议中，双方仅约定5年开发25个商业综合体项目，每年只合作开发5个。

“这意味着，如果将万达轻资产运营比作乙方的话，那么万达或许正在等更多的‘甲方’加入。”一位资深业内人士表示。

不过，在同策咨询研究总监张宏伟看来，万达商业所谓的“轻资产转型”，只是处理不良资产的手段。“一二线核心城市或运营状况比较好的优质项目，仍然持有，而位于三四线城市或运营状况不好的项目，则‘轻资产化’，将风险转嫁给市场或其他合作方，这或许才是万达的考虑。”

“巧合”的是，万达商业和富力地产，都有一个共同点：同在谋求A股上市，并且截至2016年11月24日，在665家IPO企业待审名单中，两家排名相对靠前，分别排在167位和180位。

“在这个节点宣布合作，跟万达商业当初在H股上市后欲造概念，宣布与万科合作的手段如出一辙——为了在资本市场赢得声誉和议价能力，事先绑定品牌开发企业，描述宏大远景，令广大股民的期望值提高，有利于企业回A的估值提升和上市前后的股价上涨。”张宏伟向见地君表示，一般来说，公司估值主要跟经营指标有关，但某些重大合作利好，尤其是刚好赶上某些概念的风口期，股价会涨得更厉害。

“从这个角度看，以合作求发展或许只是表面工作，真正的深意在于通过A股IPO上市融资缓和高企的资产负债率。”