北京新兴商业兵发南城商业洼地追赶北城

一年内8家不同形式的商业地产纷纷落地丰台、大兴，曾经受轻视的南城商机尽显。12月22日，万达商业两个大体量购物中心项目在丰台开业，而12月以来，还有恒泰广场和绿地缤纷城二期布局南城。以丰台、大兴为首的南城从北京商业最薄弱的区域快速发展。然而在业内人士看来，南城商业的爆发式发展或将破坏当地商业生态，项目也并未吃透商圈。在南北城商业发展趋于平衡的未来，精准定位才是良性发展的关键。

六成新项目落地南城

今年，南城成为商业地产发力重点区域。相关机构统计显示，1月至今，北京共有12个项目开业，而这其中，8个项目选址大兴、丰台。高端商业地产的入驻为饥渴多年的南城消费者提供了更多优质资源。

记者统计发现，从商业项目类型和体量来看，南城新开项目各具特色，以大体量综合购物中心为主。除京港城大厦和绿地缤纷城二期是低于5万平方米的小体量社区型购物中心外，住总万科广场、龙湖时代天街、银座和谐广场、恒泰购物广场、丰台万达广场、槐房万达广场均为大于6万平方米的购物中心，其中丰台万达广场和槐房万达广场的建筑面积更是在全市新开业项目中拔得头筹，为24万平方米和23万平方米。

在中国贸促会研究院国际贸易研究室主任赵萍看来，商业地产越发青睐南城，是由市场需求和地产空白点集中于南城导致。赵萍对北京商报记者表示，南城此前基础设施建设相对落后，消费者购物不便利，存在消费市场空白。过去，北部、东部地区住宅地产建设远高于西部、南部，随着北京城市化进程推进，南城住宅地产建设规模增加，南城居民消费需求随之增加明显。基础设施建设供不应求的问题显得尤为明显，商业地产投资机构看到了这一市场需求空白点。此外，在东城、北城以及市中心，基础设施可供选择的黄金地段越来越少，南城留有选址空间，所以新兴商业地产多集中于南城。

商业洼地追赶北城

从备受冷落到爆发式发展，南城商业近几年加大马力追赶发展已成熟的北城。

根据RET睿意德近日发布的《消费升级趋势下的新北京商业地产》报告显示，西南板块向来是北京商业最薄弱的区域，但随着今年丰台和大兴项目的集中问世，商业地产总体供应超过60万平方米，南部区域商业得到了有效的补充。至此，北京已形成相对平衡的区域多中心商圈结构，商业发展进入成熟期。

不过，必须承认的是，相比于北城，南城商业设施的数量、质量仍有较大差距。

生鲜食品作为消费者的刚性需求，也体现了南北城间的消费差异。一位超市品牌负责人向北京商报记者透露，在北城经营高端精品食品为主的超市，切片三文鱼消耗极快，但同一产品在南城则受冷落。

社会消费品零售额也凸显了南北城区间的差距。作为城市功能拓展区的丰台区，今年1-11月社零额964.77亿元，作为城市发展新区大兴区1-11月社零额346.85亿元，在同为城市功能拓展区和城市发展新区的朝阳区、 顺义区，这一数字达到2382.56亿元和399.02亿元。不过值得注意的是，前11月，丰台区和大兴区的社零额增长率为6%和7.9%，超过朝阳、顺义等城区，发展潜力巨大。

在业内人士看来，虽然目前南北城差距犹存，但南部的追赶将缓解消费外流的情况。北商研究院特邀专家、北京商业经济学会秘书长赖阳表示，目前丰台等南城地区商业设施与购买力不匹配。南城人口规模不小，收入水平不低，但白领人群购买力无法在本地实现，消费外流至其他地区。本地一旦出现较好的商业设施，购买力回流率很高。

无序开发破坏仍存

不过，在业内人士看来，南城成为商业地产蓝海判断过早。“由于历史原因，南城欠账太多。北边商业发达，南城一直是薄弱地区，从布局的角度看，哪怕是规避竞争，企业也会发现南城为所谓的价值洼地并随之倾斜。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，如果继续开发北部成熟区域，很可能造成恶性竞争的局面。

早期北城发展众多商业项目时，并未像如今的南城一般爆发式发展，而是循序渐进。“爆发式发展的破坏性极大。”郭增利对北京商报记者表示。消费的承受力和持续增长性都需要一定过程，而非无限制增长。投放节奏如果过快，密度过大，同业竞争压力极大，消费者遭到严重分流，会造成商业项目“吃不饱”的现象。同样的成本无法达到相应营业额，利润不够，可持续能力不强，将造成徒有表面项目存在。

购物中心在面对错综复杂的竞争环境时，有过人之处的项目会一枝独秀。“但目前看来，独树一帜的难度远超过往。”

而一位不愿透露姓名的业内人士向北京商报记者表示，这也暴露了相关部门规划层面的问题。“土地投放和规划布局集中南城，超出了市场理性承受能力。而开发商拿地略显被动，如果不拿地，将失去项目;如果拿地，将面对不想面对的竞争局面。相关部门如果把商场和购物中心作为出让土地的盈利手段，对购物中心的破坏力巨大。假如以服务居民生活把地块作为基础设施或公用设施，应充分考虑片区的承受能力。”上述人士认为，特殊时期更加考验经营者经营能力，紧迫性更强。

郭增利认为，未来，南北城商业地产发展将趋于平衡，吃透商圈，找准项目辐射消费者的真正需求的购物中心，将获得发展。“如何做到项目合理、精准定位，服务好特定人群，这是南城购物中心必补的一门课程。”