中粮地产4名高管离职多项目引资扩股或摊薄利润

近日，中粮地产出现较大人事变动，共有4名高管离职，中粮地产称高管离职均因个人原因，属正常的人事变动。

但专家在接受记者采访时认为，年底高管离职一般与公司业绩有关。公开数据显示，2016年前三季度，中粮地产在全国楼市升温的环境下净利润却下滑，第三季度甚至出现亏损，业内人士表示，中粮地产对全国多个项目引资扩股或摊薄了利润。

据悉，中粮地产在2016年通过招拍挂方式拿地的步伐有所放缓，并进一步通过获取旧城改造项目来补充土地储备。业内人士置评，旧城改造难度较大，成本较高，开发周期较长，或影响其开发效率。

多项目引资扩股或摊薄利润

近日，中粮地产发布公告称， 其拟引进1家外部投资方对旗下控股子公司北京稻香四季房地产开发有限公司进行增资， 增资完成后，新增投资方与中粮地产北京公司在稻香四季的持股比例均为49.91%。此次引入的投资方为五矿信托，而稻香四季所经营的是位于房山区的中粮·京西祥云项目。

此次增资之前，中粮地产对项目公司的持股比例为99.63%。据其公告称，此次通过增资将一半股权转让给信托公司，是为了进一步拓宽融资渠道。事实上，这种模式在中粮地产开发的诸多项目中已屡见不鲜，近年来中粮地产在北京、上海、成都等多个城市都是以这种股权转让的方式获得融资来推动项目开发。

早在2013年，中粮地产便与上海中城永跃投资中心签署投资协议，约定与其就开发南京上坊项目进行合作，将项目公司49%股权转让给上海中城永跃投资中心，并由此获得3.33亿元的股东贷款。同样，位于北京的中粮瑞府项目在拿地不久也将一半的股权转让给中信信诚，中信信诚对项目公司增资3.92亿元，并且进一步提供9.08亿元的委托贷款，在后续的开发过程中，中信信诚曾数次为项目公司提供贷款和担保。2016年6月，中粮地产引入上海景时宾华投资中心就开发成都金牛区西华街道项目进行合作，并将49%股权转让给后者，获得1.96亿元股东借款。2016年12月，中粮地产为开发上海市浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，对其全资子公司上海置悦实业有限公司增资扩股，将一半股权转让给首创，并获得2.3亿元的股东借款。

对此，记者致电中粮地产董秘室，其相关工作人员表示，公司之所以要用引资扩股的模式开发项目，是为了以最少的资金来盘活更多的项目，“比如你的100块钱只能开发一个项目，但如果你引入合作方，将一半的股权转让给他，那么你的100块钱就可以开发两个项目”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这种模式可以降低开发成本，也可以维护开发商的品牌，但会牺牲掉一部分利润。记者梳理发现，在2016年一二线城市楼市整体升温的背景下，中粮地产的净利润却出现下滑趋势。据其半年报显示，2016年上半年净利润为1.6亿元，比上年同期减少10.79%，而到了第三季度，其利润下滑更为明显。据财报显示，中粮地产第三季度净亏损0.84亿元，净利润与上年同期相比骤减125.27%。

上述中粮地产董秘室相关工作人员表示，净利润下滑的原因已经在公告中有清楚的解释，是由于项目结算主要集中在第四季度。但他同时也坦陈，以股权转让的模式合作开发项目确实会摊薄利润，但对于公司长期的业务发展来说是有利的。

值得一提的是，2016年12月，中粮地产出现较大的人事变动，公司4名高管相继离职。12月12日，中粮地产收到马建平和殷建豪两名董事提交的辞职报告。仅过1天，其又连发两份人事变动公告，曹荣根申请辞去公司副总经理职务，崔捷申请辞去公司副总经理、财务总监、董事会秘书职务。

上述董秘室相关工作人员表示，这均属于正常的人事调动，不会对公司业务造成影响，4名高管都是因为个人原因离职，离职后可能还会在中粮系统的其他部门任职。但严跃进认为，高管离职一般与公司业绩有关系，如果业绩不好，没有能够完成任务，高管很可能会引咎辞职，有些是因为公司业务调整，当然，也不排除中小企业的挖人行为。

旧城改造或影响开发效率

2016年，在房企拿地热情普遍较高的背景下，中粮地产在土地市场上的动作却并不多。记者梳理中粮地产公告发现，2016年中粮地产通过招拍挂的方式仅拿4块地，包括上海2宗、成都1宗、北京1宗。其中，北京海淀区西北旺镇永丰产业基地(新)HD00-0401-0093、0097、0099、0108地块为“9·30”新政后取得，根据“限房价、竞地价”的最新规定，中粮地产最终付出了商品住宅100%自持的代价。也就是说，中粮地产2016年通过招拍挂方式获取的土地只有约26.98万平方米的建筑面积是可供出售的，比2015年降低73%。

在拿地速度放缓的同时，中粮地产却在进一步通过收购非地产业务来补充土地储备，其中大多为旧城改造项目。2016年中粮地产通过收购非地产业务共获得2块土地，被收购的企业为长营电器和中国食品有限公司旗下子公司Prized Developments Limit(下称PD)。通过转让PD旗下金帝食品除土地和建筑物以外的部分资产，中粮地产获得2.8万平方米的土地储备。事实上，早在收购之初，中粮地产就曾在公告中明确表示“公司拟根据该地块所在区域城市更新的进程进行后续开发”。

对此，中粮地产董秘室相关工作人员表示，目前在很多城市都很难通过招拍挂的方式拿地，土地出让也很少，因此公司才以这种方式来获取土地。

据中粮地产2016年半年报显示，除在建的深圳中粮天悦壹号(原名中粮紫云)、深圳祥云国际、深圳云景国际等城市更新项目外，公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目、宝安69区城市更新项目。其在深圳宝安区的城市更新项目拥有物业建筑面积约115万平方米，而其截至2016年6月30日在全国的拟建和未建建筑面积一共为697.23万平方米。

不少业内专家表示，旧城改造存在较大难度，并且开发周期较长，对资金回笼会有一定影响。亚豪机构市场总监郭毅认为，“旧城改造的成本投入较高，时间投入较长，开发效率会有所降低，在开发过程中要涉及到各种关系的协调、处置等，所以成本和时间都很难估量”。

从事土地一级开发工作多年的中城产联主席陈保存对旧城改造深有感触，他表示，“自从国土部划定城市开发边界以后，新增商品住宅用地十分少，开发商不得不通过旧城改造来获取土地。但旧城改造项目开发十分困难，2003年石家庄三环内启动了70多个旧改项目，目前仅完成了七八个”。