成都零售市场变中求进社区商业发展迅速

零售市场变中求进，积极探索市场发展新思路。随着人们消费习惯和消费需求的转变，购物中心的功能已不再局限于传统购物，而是更加注重消费服务和消费体验。2016年成都房地产市场呈双核心发展，市中心和南部新区成为市场热点。

随着人们消费习惯和消费需求的转变，购物中心的功能已不再局限于传统购物，而是更加注重消费服务和消费体验。为了精准定位消费群体的需求变化，市场上部分购物中心正在进行业态调整，在保持原有时尚类品牌占主导的同时，更多地引入娱乐、文创、美妆、儿童、运动、时尚餐饮以及智能数码等业态，以增强业态对消费者的消费黏性。例如：成都国际金融中心在注重引入Vera Wang等首次亮相成都的国际品牌的同时，引入言几又旗舰店、亚洲最大Nike Air Jordan、意大利儿童服饰品牌Monnalisa等；此外，成都远洋太古里今年的换租率约为25%，引入Roger&Gallet、sulwhasoo、Line Friends、REMICONE、桃源眷村、Nike Runing等品牌。

另一方面，在经历了多个百货关店之后，百货业态的转型之路同样引发市场关注，例如：成都华联商厦闭店后与韩国衣恋集团合作转型为定位于品牌折扣店的优客城市广场，该项目凭借衣恋集团丰富的品牌资源，积极引入时尚、儿童、餐饮等业态，合理的业态分布规避了百货自身的局限性；万象城自尚泰百货和NOVO百货退出后，将原有百货面积重新划分、定位并招商，增加时尚、运动、美妆、儿童、服务以及智能数码等业态以吸引年轻人及家庭客群。

市场总体量平稳上涨，社区型商业发展迅速。2016年，成都市区优质零售物业市场共迎来3个项目的开业，分别为泛悦国际广场、优客城市广场以及青羊万达广场，共计带来约27.2万平方米的新增供应。与此同时，受外部竞争压力增大以及自身经营模式局限等影响，一些传统百货正在经历闭店或转型，例如：天府广场摩尔百货由于租约原因闭店，成都华联商厦转型为优客城市广场，北京华联盐市口店将转型为城市奥特莱斯。受此影响，全市优质零售物业市场总体量仅增加约18.5万平方米，达580万平方米。

得益于社区型商业的快速发展，净吸纳量方面，今年新入市项目较去年减少约21.3万平方米，但今年全市净吸纳量仅比去年减少约4.8万平方米。特别是今年新入市的青羊万达广场，开发了全国范围内丰富的战略品牌资源而实现较高的入驻率及开业率，带动了净吸纳量的提升。此外，在非主城范围内，社区型商业同样扩张迅速，分别录得蜀都万达广场、双流万达广场以及新城吾悦广场的开业，均以较高的入驻率及开业率为所在区域带来更多商业选择，进一步提升区域内的商业氛围。

新入市项目带动整体租金小幅下滑，核心商圈优质项目租金表现强劲。今年新入市的三个项目中，除优客城市广场位于建设路商圈以外，其他两个均位于新兴商圈，其首层租金水平都低于市场平均，导致全市首层平均净有效租金小幅下滑至381元/平方米/月，较2015年底下降0.5%。尽管如此，核心商圈优质项目的租金表现依然强劲，带动核心商圈首层平均租金小幅攀升至972元/平方米/月，同比上涨0.7%。

2016年，全市零售投资市场成交相对活跃，共录得两宗成交。第一宗为凯德集团以15亿元人民币收购凯丹广场100%的股权；第二宗为云南城投收购银泰集团旗下8个项目，其中包括成都银泰中心及其住宅项目泰悦豪庭。尽管成都零售市场总体存量依然较大，但适合投资的高品质地标性零售项目依然稀缺。由此可见，像凯丹广场、银泰中心这类优质零售项目对看重长远投资的机构投资人仍有较强吸引力。

2017年成都零售市场仍将迎来供应高峰及更为频繁的业态调整。由于市场竞争激烈导致招商进度不理想，2016年推迟项目占比达69%，较2015年上升16个百分点。预计2017年成都零售市场仍将迎来供应高峰。然而，近年来品牌零售商的扩张速度较前几年有所放缓，这将进一步增大招商压力，导致部分项目推迟开业。尽管如此，市场上仍有部分优质零售项目在开业之前，已经吸引多个国际知名品牌入驻，例如：城南商圈的银泰中心In 99将于2017年4月开业，目前已经有多个国际品牌宣布入驻，包括：英国品牌Burberry、意大利时装品牌Valentino、比利时品牌Delvaux、丹麦家饰品牌HAY、美国高级牛排品牌Ruth’s chris steak house等。

“新增供应高企的局面在短期内无法得到根本改变，市场竞争进一步加剧，项目间两极分化将会持续。地段好、硬件条件好、运营能力强的零售项目将继续获得品牌商的青睐，而市场表现欠佳的零售项目将面临业绩下滑的风险。” 仲量联行成都董事总经理谢凌表示，“在集中供应、电商冲击、消费习惯改变等多重因素影响下，实体零售项目或将迎来更为频繁的业态调整。与此同时，部分项目同样面临定位同质化、品牌同质化和购物中心类型同质化等问题，因此购物中心需要个性鲜明的标签和更加精细的定位”。