上海商业体进入“变革期”：郊区商业体咄咄逼人

　　说到现在的实体商业，在很多不太逛街的人脑海中，可能会飘过三个字“不景气”。这种想法其实应该变一变了。

　　商业体是实体商业的晴雨表。从去年开始，上海的商业体进入了“变革期”：不再是小打小闹、小修小补的调整，一批地标性商业体大手笔更新甚至关门易主。淮海路太平洋去年底关门、曲阳路上的商务中心即将关门、徐家汇东方商厦与浦东第一八佰伴都经历了较大调整等等，类似的消息频频。

　　这一系列动作背后，是上海商业版图正在发生着变化。上海中心城区是上海商业最主要的承载地，为了不在新一轮比拼中淘汰，上海这些区终于不约而同开始拼了。

　　郊区商业体咄咄逼人，中心城区压力山大

　　前几天听一位经营连锁商场多年的高管抱怨说，现在上海中心城区的商业体都感觉压力山大。为啥？“网店虽然来势汹汹，但实体商场都受影响，现在商场最大的压力来自于同业的竞争。”　

　　郊区商业体的发展近年咄咄逼人。处在近郊的闵行，去年商业综合体开得就格外热闹。虹桥天地、仲盛、龙之梦热度不减，宝龙城、七宝万科广场、新华联购物中心火爆开业人潮涌动，怡丰城、万象城、上海城开中心、颛桥万达广场或即将开业或施工如火如荼，还有号称巨大体量的天空之城“天荟”正在建设中……短短一两年，大量商业体涌入，瞬间弥合了闵行几十年的商业空白。　

　　现在的新型商业体，经营理念都差不多，可提供的体验和产品也差别不大，所以在闵行的一家新开商业体购物娱乐，可能并不比在中心城区的某些老牌商业体购物娱乐的体验要差，甚至由于前者是新开的，设施与服务会更好。闵行这些商业体就发挥了非常显著的“截留效应”：闵行本区居民基本消费不必再大老远的跑到中心城区，松江、奉贤等远郊区的“沪C”自驾车主也能在闵行区找到不逊于上海市中心的商场。小编私下说，最受冲击的中心城区应该是徐汇，以前闵行人民都去徐家汇购物，现在至少80%的日常消费可以在闵行辖区内解决。

　　图片说明：不久前开业的七宝万科广场，购物体验很好。李成东摄

　　闵行只是郊区商业体逆袭的一个缩影，宝山、松江等地这两年都有大体量、现代化的新型商业体涌现，当地居民一年不去中心城区购物娱乐也完全没有问题。

　　消费市场的蛋糕逐年增大，但“分食者”的数量增长更快。中心城区的一些商圈没在商业环境变化中及时调整，就在不知不觉中落后，甚至面临被淘汰的窘境。

　　最明显的是四川北路，如今走一走，“没啥人气”是最直观感受。小编读大学时，全上海除南京路、淮海路之外，四川路是响当当的繁盛。但如今这条商街除了最北端的综合性商业体“龙之梦”还勉强算得上热闹之外，其他都一片冷清；连号称“相对生意不错”的巴黎春天，也难掩萧条，离巴黎春天不远的宝大祥青少年用品商店还缩小了门面，将一块黄金位置出让给其他商铺。

　　图片说明：落寞的四川北路。蒋迪雯摄

　　调整转型是主题 各区各有谋划与侧重

　　去年以来，上海多个中心城区不约而同“启动”了大规模的商业调整与转型。

　　黄浦、徐汇商业资源丰富，前者的南京路、淮海路与豫园商城都是全国有名，后者的徐家汇则是上海人脑海中根深蒂固地的繁华之地。在商业转型上，黄浦与徐汇都拿出了壮士扼腕的勇气：短期的税收不考虑，一批商业体暂时关停，商业业态进行脱胎换骨的调整。

　　未来两三年，黄浦三大市级商圈将有21个商业体进行转型升级，调整面积达78万平方米，项目直接投资超过100亿元，商业业态、街区形态、文化生态等都要进行同步调整。这个力度还是很大的，像南京路上的市百一店、东方商厦、永安百货，淮海路上的太平洋百货、国购中心、市百一店淮海店、妇女儿童用品中心等等一批老店、名店都会变样。

　　图片说明：即将调整的永安百货。黄浦区供图

　　在这轮调整中，徐汇动手最早，位于徐家汇商圈的太平洋数码广场、美罗城、东方商厦徐汇店去年都启动了关门调整，而且改的“面目全非”。太平洋数码广场被拆除重建，将来是一座与数码产品无关的小型商业体；美罗城原来主营的数码产品业务大幅缩减，将向其他业态发展；大家闺秀范的东方商厦徐汇店以后改走“潮范”，要对标巴黎老佛爷那样的买手店。其实更大变化是，在徐汇区政府规划中，以后徐家汇不以发展商业为主，要转型成为商务商业核心区。新鸿基开发的商务项目已提上日程表，所以如今徐家汇的商业体转型也是朝着为商务人群服务的方向。

　　图片说明：东方商厦徐汇店。徐汇区供图

　　作为商业大区，静安的商业转型同样谋定在先。今年，南京西路一东一西都会有新项目：东面大体量商业体大中里会开门营业，将引入20多家国内首店，著名的星巴克烘焙工厂也会落户；西面会开出全球第二家的苹果全球旗舰店。南京西路商圈文化氛围厚重深远，去年享有“最美书店”美誉的“钟书阁”入驻芮欧百货、代表西方现代潮流文化的高端品牌Prada、快时尚品牌ZARA分别入驻花园洋房荣氏故居和陕西北路203号平安大楼、中国第一个浸入式戏剧专用剧场亮相北京西路1013号，文化与商业在“润物细无声中”中融合，正成为静安商业转型的方向。

　　图片说明：享有“最美书店”美誉的钟书阁去年入驻芮欧百货。马松 蒋迪雯摄

　　还有的区另辟蹊径：尽管地处中心城区，但家门口的商业也经营得有声有色。比如，杨浦中原城市广场是杨浦重点打造一个社区商圈，距离五角场商圈才2公里，但坚持错位竞争，靠着消费水平亲民与消费体验逐步升级，硬是能把五角场商圈溢出的客流吸引过来 ；长宁的上海天山百盛引入韩国最大的时装零售公司衣恋集团，对天山百盛进行全面改造调整，重新定位为城市奥特莱斯，去年的销售额翻了几倍。