万科联手信达争抢深圳1700亿“大蛋糕”

从投资万科项目到投资离职高管，来自信达资产旗下的“金主”，联手深圳最具实力的房企万科，他们希望争夺一块1700亿元的“大蛋糕”。

前万科副总裁、深圳万科总经理周彤在信达资产的资金支持下，带领深圳万科原部下创业，涉及地产开发、资产运营及基金管理等领域。

信达选择周彤，并不是没有渊源，他们的合作始于万科，始于深圳万科重返市中心的一系列战略收购。最早在2015年底，万科通过股权收购深圳福田车公庙的一宗旧厂房地块，如今被开发为万科滨海置地大厦，即将面世。

接下来的2016年，深圳万科依然在福田区大手笔进行资产收购，先后买下深圳三星视界有限公司厂房、杜邦（深圳）制造有限公司位于车公庙的厂房（下称杜邦旧厂房）、以及正以高价竞标临近三星视界有限公司厂房的理光（深圳）有限公司厂房地块。

信达出现在收购杜邦旧厂房的交易中。根据深圳商事主体登记及备案信息查询信息，杜邦（深圳）制造有限公司如今已更名为深圳市万信未来城制造有限公司，股东之一是万科旗下的捷荣创富有限公司占股25%，股东之二是一家有限合伙企业深圳市万信二号投资企业，占股75%。

大股东往上穿透，深圳市万信二号投资企业的有限合伙人分别是深圳市前海华建股权投资有限公司、深圳市万科房地产有限公司，双方均出资8亿元占股49.81%；普通合伙人为万科旗下的万科信泰基金（管理）有限公司。

深圳市前海华建股权投资有限公司大有来头，其股东为华建国际实业（深圳）有限公司，往上穿透华建国际实业的股东是信达（中国）投资有限公司，而信达（中国）投资有限公司是中国信达资产管理股份有限公司在香港的子公司，信达资产的大股东则是中国财政部。

至此，从投资万科项目到投资万科离职高管的逻辑已理清。除了看好经验丰富的周彤创业前景之外，信达资产更加看好的是深圳“工改工”城市更新项目，所谓“工改工”即将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园。

信达与万科都看中“工改工”类城市更新的大背景是深圳土地缺乏，每年公开出让的居住地块屈指可数，而作为开发商又不能参与竞拍工业用地，因此位置优越、产权清晰、价格相对便宜的旧工业厂房地块便成为深圳开发商眼中的“大蛋糕”。

信达与万科的合作不仅仅只有杜邦旧厂房一例。信达与万科成立的基金公司还有深圳市万信四号投资咨询企业（有限合伙）、深圳市万科信一号投资企业（有限合伙），这每一家公司背后都有着数十亿元的资金，指向一个或多个开发项目。

第一太平戴维斯深圳投资部高级董事吴睿告诉界面新闻记者，“工改工”类城市更新项目的爆发，既有深圳制造业外迁的特殊发展历程，同时也契合深圳正在兴起的科技、金融等新兴产业对于办公用房的巨大需求，也是深圳开发商从销售型向持有型转型的需要。

吴睿透露，未来五年内，“工改工”类城市更新项目供应建筑面积约571万平方米（含配套），总货值将高达1700亿，年均供应115万平方米，货值340亿。在万科年销售额只有200亿元左右的深圳，1700亿元的“大蛋糕”必定不容忽视。

中粮地产收购母公司旗下中粮金帝食品（深圳）有限公司、恒大地产收购建韬化工位于深圳的旧厂房、融创收购莱蒙资产包，其中位于深圳的资产即为一个“工改工”城市更新项目。这些开发商的积极布局，可以看出“工改工”城市更新类项目也是外地开发商进入深圳、甚至是扎根深圳的“兵家必争之地”。

吴睿判断，未来万科将成为深圳最大的持有型资产运营商之一。万科很早之前就提出转型城市配套服务商的目标，而“工改工”项目是最有效的（改造简单且市场供应较多）、成本低（购买价低、补地价低）的实现开发、持有、运营从而转身城市配套服务商的路径。

在增加产业办公用房之外，“工改工”类城市更新项目还允许配建一部分的商务公寓。未来“工改工”类城市更新项目供应的571万平方米建筑面积中，大约有115万平方米的公寓产品，年均供应23万平方米，这相当于给深圳楼市增加约5%的住宅类产品，在一定程度上能够平缓房价。