万达加速“回A” 孙宏斌蛇吞象买631.7亿资产

投资观察界 7月11日讯（记者 吴翠娥）王健林打包卖掉631.7亿资产

631.7亿元是什么概念？如果你把它买入货币基金，每天可以产生收益696.45万元，一辈子都可以吃穿不愁。

7月10日上午，万达集团、融创中国发布公告称，万达商业将以总价631.7亿元向融创出售旗下13个文旅项目的91%股权以及万达旗下的76个酒店。

根据公告，万达将以注册资本金的91%即295.75亿元，向融创转让包括西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目在内的13个文旅项目91%的股权，并由后者承担项目的现有全部贷款；融创以335.95亿元，收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华在内的76个酒店。

这些项目中，便包括被王健林寄予厚望的万达城。王健林曾放话要让迪士尼中国在未来10-20年都无法盈利。

双方约定在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。此外，文旅项目保持品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变等；酒店管理合同执行至合同期限届满；双方同意在电影等多个领域全面战略合作。

万达很缺钱 5年时间收入1000亿万达城被抛弃了

“5年时间，万达城收入1000亿”言犹在耳，仅仅半年，王健林就忘记了自己的小目标，将万达城和万达旗下酒店一起打包卖了，让诸多人士疑窦丛生。

按照王健林7月10日上午接受媒体采访时的说法，“这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”

在很多分析人士看来，万达此次出售更像是一个突然的决定。支撑这一判断的理由之一是，在过去半个月里，王健林还高调出席了两场万达文化旅游城的活动———6月29日哈尔滨万达城开业，以及7月9日万达贵州丹寨小镇扶贫启动。2017年1月14日，王健林在万达集团2016年工作报告中明确指出要加大旅游投资，计划到2025年全球开业25个“万达城”。

一位上海私募人士表示：“一般来说几百亿体量的交易时间都会拉很长，万达这么急的要钱对资金是异常渴求。”

根据财汇大数据终端数据显示，自从2015年7月30日开始到目前，万达地产已发行的债券和中期票据的总额达到870亿元，而在文化、体育和娱乐业方面，自2014年12月26日起至今年3月23日，累计发行88亿元的债券及中期票据。

也就是说，万达目前还未兑付的债券和中期票据规模达到958亿元。

孙宏斌蛇吞象 融创负债率高达121%

根据融创中国2016年年报显示，截至2016年末，融创中国的账面现金近700亿元。根据公司月度销售数据统计，今年上半年公司销售金额为1118.4亿元，其中权益合约销售金额770.6亿元。而据有关媒体报道，孙宏斌针对此次与万达的交易表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。

与账上近千亿现金相比，融创中国的负债更为庞大。截至去年底，融创中国总负债2577.72亿。借贷总额方面，融创中国从2015年的417.99亿，增加到2016年底的1128.44亿。

在衡量房企负债率另一重要指标——净负债率上，融创中国的表现更是令人咂舌。财报显示，截至2016年末，融创的净资产负债率为121.5%。万科、碧桂园、中国海外发展、华润置地、保利这一数据则分别为25.9%、49%、7.3%、23.8%和55.2%。

这桩交易后续会如何

值得注意的是，目前融创的净资产不足400亿元，此次交易金额已超过公司净资产，占到了2016年底总资产2932亿元的21.5%，构成了重大资产交易。根据融创的公司章程与相关法律文件，交易是否可行须得过股东大会这一关。对于这笔天量交易，股东是否买账？会不会觉得过于激进？

从并购角度来讲，一方面，很少有企业拿600多亿现金直接去砸。另一方面，销售额1100多亿不代表净利润。一资深投行人士表示。

前述深投行人士指出，万达和融创这次的交易是一个股权交易模式，完全用现金支付的可能性不大。即便交易是一次性的，但资金支付应该也会有一个过程。融创应该会拿部分现金出来，还有一部分可能会把文旅和酒店两块资产未来的营收收益，做成资产证券化类的产品来支付给万达，还有可能是通过境外银行的并购贷款来支付。总之，不太可能会一次性付清。

另据投行人士分析，这是一个很大的打包并购，境内交易涉及到成本问题，所以，万达与融创可能在境外交易。

也有相关人士分析称，融创真正看中的，实际上是万达的文旅项目。此前在入股乐视后的投资者会议上，孙宏斌曾明确表达了对乐视土地资源的看好，并承认将来有可能参与乐视的汽车小镇等地产生态项目。据记者了解，目前融创已全盘接手乐视莫干山小镇的开发工作。

万达商业回A或提速

由于万达商业是在国内IPO的主体公司，因此外界分析认为，剥离房地产属性，为回归A股扫清障碍，是此次出售的主因。

据报道称，万达内部人士透露，万达商业回A计划中最大的不确定性在于定性，万达商业不希望被划入房地产板块。目前大连万达商业在上交所IPO排队企业为第65位，处于已反馈状态。

一位北京投行人士表示：按照目前证监会的审核速度其实问题不大，但是卡在了房地产融资这一条上面。

此前《万达商业私有化募资推介书》的对赌协议显示，如果退市满2年或2018年8月31日前未能实现在境内主板市场上市的目标，万达集团将回购全部股权。保利集团、中国中铁、中国平安、工银国际和渤海产业投资基金等均参与了投资。

但背后的逻辑恐怕并不简单。有分析指出，根据万达与投资者的协议，一旦上市未果，万达将以一定的利息回购全部股权，并承担债务压力。另一方面，文旅项目后期建设需要庞大的资金，以及较长的投资回报周期，将可能成为万达的沉重负担。