王健林卖万达是“割爱”还是融创“接盘”？

    投资观察界 7月11 日（记者 胡海明） 继昨日(7月10日上午)万达宣布：拟以632亿元向融创(HK01918)转让13个文旅项目和76个酒店，“双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割”。这是一次很少有人想到的收购，也是中国房地产企业间最大的一次收购交易，而对于突如其来的交易，王健林给出的理由是“大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。”

融创中国今日早间公告披露收购万达资产的细节。据公告，融创房地产(融创之间接全资附属公司)作为买方，与大连万达商业订立框架协议，融创房地产将收购万达商业下属13个文化旅游项目公司91%权益及76家城市酒店100%权益，代价为人民币295.75亿元和335.9526亿元，合计631.7026亿元。值得注意的是，双方协商付款方式中第四笔付款方式为：万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款，随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。

继150亿战略入股乐视以后，融创再出“大手笔”。而融创今早开盘后股价翻红，截至发稿，涨6.62%，报15.7港元。万达酒店发展(HK00169)跌3.53%，报0.82港元。

无论是酒店还是文化旅游，都是万达转型的重要筹码。截至2016年6月末，万达旗下已开业酒店达79家，平均每家有客房310套。其中，49家自营酒店收入14.8亿，超过国际品牌(第三方)运营的30家。自营酒店单店营收也从不及第三方的一半提高到77.4%。而融创以335.95亿元，收购万达旗下76个酒店，平均每家4.42亿。而自合同期满后，由第三方管理的30家酒店，将成为轻资产化下的“牺牲品”。

按照王健林提出轻资产模式，万达2017年上半年营收1348.5亿元。其中重资产的地产业务收入568.3亿元，占比42.1%;轻资产的服务业收入780.2亿元，占比57.9%。轻资产化既能发挥万达的品牌、管理优势获得稳定收入又能减轻债务负担，降低风险。

今年启动的26个“万达广场”已全部采用轻资产模式(投资类14个、合作类12个)，并自“去地产化、轻资产化”之后，万达的主攻方向从地产转向文化和旅游。但昨天酒店卖给孙老板的交易却使“轻资产”变了味，更像是“卖资产”。

自王健林2015年7月发布“万达旅游发展战略”时，当时规划到2020年万达集团将在全国建成15个万达文化旅游城，年接待游客2亿人次。而现在，王健林规划的15座万达城只有长白山、武汉暂时没有易主，其余13座全部被抛售。以这次融创收购的13个项目，总投资意向5000亿有余，更能看出文旅城项目对于万达集团的重要性。

对于融创而言，总共借了大约5万亿的钱，130多家房企平均每家房企的负债率高达77%。十多年前孙宏斌就品尝过资金链断裂的苦果，而融创近两年的扩张，孙宏斌自己也认为负债率高，同时也伴随巨大的风险，上市房企的平均杠杆率达到了3.35倍。王健林通过变卖的方式降低风险，归还银行债务，负债率显著提升之后，即使拿到了乐视这张互联网“化反生态”门票，融创收购万达项目的632亿元从哪儿来?

虽然融创年报以及其他公开信息表示为融创的自有资金，孙宏斌也表示截止今年上半年融创仍有“900多亿元”账面现金计算，在完成收购之外，账面现金仅剩300亿元左右。融创2016年报显示，其借贷本息合计1285.55亿元，2017年内到期的借贷本息合计386.78亿元。

因此，融创仅以300亿元左右的账面现金，会不会买到一些有法律“瑕疵”的资产，值得担心。但事实上，作为中国房企排名前7的企业，融创中国账面现金数字以及此次大手笔收购全靠借贷支撑。据公开资料显示，截至2016年年底，融创中国总负债2577.72亿，净负债率121.5%，借贷总额1128.44亿。

而融创资金链因此承压的同时，还得以收获近3000万平方米的土地储备，同时进军孙宏斌觊觎已久的文旅领域。面对此次贷款对象和信用背书巨变的这次收购，对于孙宏斌而言，并不比十多年前轻松。而且，这笔600多亿元的交易，需要在7月31日前完成详细协议，并尽快完成支付。相当一些万达城，刚刚签约，相关的土地手续、规划程序，按照惯例，都需要相当一些时间来推进，可能都还没有完全完成。

万达所以把自己的重要板块转让给融创，除了在香港市场私有化以后，在A股上市之路使得万达的资金风险加剧，为了降低负债率不得已的“出卖”行为。

最后一句：有一点可以肯定，融创已经是一个高负债企业、高风险企业。以如此大的手笔收购万达资产，也可能是为了掩盖风险，并以此来转移和化解风险。