名企跑新郑争相高价拿地，地产跑步进入环环郑时代？

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名企新郑土地争夺战！

对于土拍，每一个关心郑州房地产的人都不会陌生，2016年，正是由于郑纺机以及北龙湖数个地王彻底引爆郑州房地产市场，郑州房地产整体价格半年之内，狂涨50%以上，超过过去5年之内的涨幅，造成了郑州市史上最疯狂的抢房浪潮，直到今天还余波不平。

然而这两天，在中央十二道金牌层层调控之下，今年的郑州已经未出地王，当大家以为地王即将告别2017郑州之时，在一个大家都没有把它当做郑州市场的新郑城区，它出现了。

我们不妨来看看，这次拍地详细情况。

6月22日新郑市土拍▼

6月23日新郑市土拍▼（向左翻转手机）

（截止笔者成稿，20号地土拍仍在进行中）

和以往新郑拍地情况不同，这次土拍体现了几个特点：

1、参加拍地，特别是成功拿地的公司，不再以新郑市本地开发商为主，甚至不再是郑州市房地产开发商，而变成了具有全国知名度的开发商，如碧桂园、招商、佳兆业等公司。这预示着新郑市，这个郑州市名不见经传的县级市已经进入了众多全国性开发商逐鹿中原的战场。

2、竞价轮数比较多，特别是12号地，居然竞价370轮，这在一个县级房地产市场不多见的。这导致的另外一个结果就是溢价比例较高，城市北边的12号、13号、14号地块溢价率均接近200%。要知道当年引发郑州市抢房狂潮的郑州郑纺机地块溢价率也没有超过300%，而新郑市12号地块溢价率为254%。

3、地价虽然不算特别高，但是楼面地价不低，12号、13号、14号地块楼面地价都在4000元以上，而周边房价不过5500元到6000元左右。

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熟悉的场景

多么熟悉的场景，多么熟悉画面，再来一句让你熟悉的话吧“当面粉卖的比面包贵的时候”，你一定会知道意味着什么？

我们很想知道：

新郑市整体房地产市场会不会陷入疯狂，就像郑州市去年7月、8月、9月无法复制的热度？

项目会不会迅速去清库存，房价会快速的拉升，消费者会陷入一种“集体的狂热抢房热潮之中”，二手房则可能更加疯狂？

之后项目会不会高位横盘，进入相当长时期的拉锯当中？

你也许会怀疑出现这种情况出现的概率，反对的人或许会举出很多道理，比如市场大环境2017非2016可比，市场的钱荒，新郑的限购等等。

然而他们或许忽略了一个问题：人的欲望是可以战胜一切障碍，人的贪婪可以让你忘记一切风险。更何况，半年前的郑州又做了那么一个完美的榜样，那么多人轻松地赚得了如此丰厚的利益，在这种利润率面前或许会让人忘记一切。

但是，南龙湖发展成今天的模样用了十几年，那么更远的新郑城区，你觉得要用几个十几年？

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新郑是新郑，郑州是郑州

对于一个郑州的房地产市场研究者来说，新郑老城区在2017年之前永远不会纳入自己的研究范围，因为在所有的人心中不管是买房者还是卖房者，新郑老城区是不属于郑州市新市民或老市民的置业选择范围之内。

对于新郑老城区项目，他的购买者只能是新郑市民或者是新郑下辖的乡镇的居民。真正想在郑州置业，他和新郑可能产生关系只可能是南龙湖版块或者港区版块，即使是这两个版块也属于远郊版块，选择者要么是经济不充裕的刚需，要么是看远期的投资者。

所以，对于房地产，新郑是新郑，郑州是郑州，南龙湖和港区或许和郑州有交集，但新郑市区是和郑州没有交集的。

然而，今天和昨天，可能就是这种认识的终结日，因为这次土拍，因为各大名企参与。

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为什么是新郑城区？

在这次拍地之前，在参加的这几家房企工作的一位朋友曾经问我，是否应该去拍这几块地，我很惊讶，拍这几块地干什么，要知道三线地级市场风险已经挺大，更何况是县级的四线市场。然而我这个朋友的几条理由让我无言以对：

1、郑州是个发展极快市场，从去年房价的高涨，到市区的快速膨胀，无疑都证明了这一点。就像北京房价起来，通州不会沉寂。上海房价起来了，嘉兴不会沉寂。深圳起来了，中山不会沉寂。郑州一旦起来，新郑城区会这样沉寂。所有提前布局这些城市的开发商都大赚了，为什么不去赌一把。

2、已经规划了从郑州市到新郑市的地铁，如果房价还这样涨下去，刚需不断被从三环赶到四环，从四环赶到绕城，从绕城赶到港区和龙湖，10年后的将来，也许新郑生活，郑州工作会变成一种现实，必须让人接受的现实。

3、今年上半年，郑州市荥阳东、开封东、平原新区卖的那么火爆，价格已经涨到了近一万，客户能够接受50公里之外的开封东，30公里之外的荥阳东，30公里之外的平原新区，为什么不能接受同属郑州的新郑城区市场。

4、原来南龙湖、港区大家也觉得远，但是现在不是也接受了，房价只要不掉，一切都会被接受，刚需都会能忍受。

5、最后一条，很现实，也很让人无奈，他们公司在郑州已经拿不到地了，公司要生存必须去外地，与其去河南省不熟悉的地市，面对不熟悉客户，还不如去新郑城区，至少现有的关系和人脉都用的上。

这也许是一种高瞻远瞩，也许是一种另辟蹊径，但更多的是一种无可奈何的选择。

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环郑变成环环郑

2016年房地产市场的一个典型特点就是，郑州基本上的新盘都已经变成了三环之外，乃至四环之外的项目。三环之内的项目已经屈指可数，绝大部分的成交是三环外的市场，郑州市变成典型“环郑市场”。

然而当人们尚未完全接受“环郑”市场的时候，几大开发商在新郑城区已经拿地。5000左右的楼面地价，能支撑起来房价必然接近或者超出一万。新郑市原来的老客户想接受这个价格是困难的，但是对于已经习惯郑州市15000均价的客户来说，这个价格反而是个洼地。

无疑，几大开发商其拿地时候，所瞄准的客户群体绝不是原来老新郑城区的新郑本土购房者，而是主动或者被动外溢的郑州客户群体，如何引导他们接受50公里之外的这个市场是个过程必然是个艰难的过程，虽然艰难，毕竟是个开始——环环郑市场的开始。

要知道，十年前，南龙湖市场开始也是艰难的，今天他已经完全被客户所接受，他开启了郑州“环郑”时代。今天的新郑的这几块地是否会开启另一个“环环郑”时代，让我们拭目以待。

每个时代都有SB。

2000年前后，郑州北环附近二十一世纪社区开盘销售，众人骂开发商“SB”，谁会去那么偏的地方买房。

2006年，郑州国基路普罗旺世小区开盘，众人骂开发商“SB”, 谁会去那么偏的地房买房。

2013年，郑州西四环万科城小区开盘，众人骂开发商“SB”,谁会去那么偏的地房买房。

2014年，郑州绿博名门紫园开盘，众人骂开发商“SB”,谁会去那么偏的地房买房。

昨天，今天，数家开发商已经开始在距离郑州50公里之外的新郑市城区拿地，你我是否有勇气再骂一声“SB”。
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