内地地产商弱爆了，他才是中国名副其实的“大地主”

 近日，据报道，李嘉诚所控制的基建投资公司长江基建，正在考虑向英国能源生产商Cory Riverside Energy Group发出收购要约。这家把废物转化为能源的伦敦公司的估值可能达到10亿英镑（约106亿港元）。

一边是大肆海外收购，一边是不停卖出内地和香港资产。据公开资料显示，2013年以来，李嘉诚出售旗下在内地和香港的资产已经超过670亿港元，而在英国投资已经超过300亿英镑。

但很少有人知道，李超人在中国的资产实际还很多很多，特别是土地。零售、码头物流、基建、电信这些咱就不说，在港的写字楼等商业物业，大家也知道。

最关注的其实是房地产、土地到底还有多少。杠杆游戏看了长实地产的2017年中报，和各位杆友分享一下。

01

卖空中国？笑话，李嘉诚在中国土地储备依旧惊人！

根据长江实业地产的2017年中报，杠杆游戏计算出，截至2017年6月末，李超人仅仅在中国内地土地储备就还高达约1059.1万平米（11400万平方呎）之巨。在香港，其还有土地储备55.7万平米（600万平方呎）。

为了方便各位杆友核算，杠杆游戏备注一下：1平方米=10.7639平方英尺。

当然，这个土地储备和动辄数千万、过亿、2亿平米的我国前10大房企没法比。但这个规模可以开发出2000来万平米的房子，是无疑的。这值多少钱，各位杆友可以算算。

注意，长实的地，基本都集中在我国主要一二线城市的核心区，今天这些地方的房价之高，你懂的。如下图1.2017年长实地产（预计）完成的地产项目：

图1.2017年长实地产（预计）完成的地产项目  图表来源|长实地产2017年中报

看完这些项目所在位置，不得不佩服李超人的眼光。杠杆游戏要说，放在整个中国，有这个储备总量、品质的开发商，哪是小玩家？

从2017年中报的数据来看，长实内地销售占比依旧最高。2017年上半年，218.31亿港元的地产销售中，内地达142.92亿港元，占比65%。

图2.长实地产2017上半年房地产分区域销售金额  图表来源|长实地产2017年中报

所以，撤离中国的说法“子虚乌有”。今天，房价这么高，李老板和中国所有开发商一样，卖得很开森。至于说他内地卖出的，不过是多年前“低价”拿地，如今高价卖出的商业物业。

而长实这个土地储备量，不仅和2016年同期比变化不大，和10年前巅峰期比，也是不相上下。2017年长实地产计划开发164.74万平米的土地，换句话说，即便未来一块地不拿，按照这个进度，长实地产起码还可以在中国玩6、7年的地产。

实际上，近些年长实地产的开发进度有快有慢、房价也有起伏波折，这个土地储备，如果保守来看，保证7-10年的开发是可能的。

如果哪一天，长实地产把这1000来万方的土地，直接清盘、低价卖出，像万达卖出文旅城那样，恐怕那才叫真的撤离！说漏嘴了，万达是放着钱不赚，还是真心转型，或者有难言之隐？

02

长实地产利润率之高，冠绝内地

按照长实地产2017年中报数据，截至2017年6月30日，该公司共收入298.63亿港币，其中未经审核股东应占溢利为144.1亿港币，较去年同期增幅67%。

你没有看错，杠杆游戏简单计算屡一下，长实地产为股东创造的利润率高达48%。

图3.长实地产2017上半年利润情况  图表来源|长实地产2017年中报

而内地的房企，毛利率很少有超过30%的。长实地产这几年都是在40%上下。更有趣的是，8月28日，恒大发布2017年度半年业绩，数据喜人——上半年营业额1879.8亿元，净利润231.3亿，同比大增224%。

更难得，业绩大增的同时，恒大上半年实现净负债率大幅下降近一半。还值得一说，恒大上半年，归属股东利润188.3亿，同比大增832%，股东回报率51.8%，同比增43.6个百分点，各项利润指标均创上市以来最高纪录。

意思是，做恒大的股东，当然也包括小股东、股民们，是幸福的、划算的。恒大想说，其努力对得起各位股东。

不过再怎么比，长实地产的营收只有恒大的1/6，但归属股东的利润只少40多亿。长实地产有多厉害！

图4.大型房企利润率对比  图表数据来源|企业公告、中国房地产决策咨询系统(CRIC)

还值得注意的是，长实地产投资物业税后净额为49.3亿港元。主要由中区优质写字楼物业价值上升所致。相反，我国内地的写字楼、商业物业回报情况则普遍不是很理想。

即便是SOHO中国这样运营写字楼最厉害的，和长实地产比也显得有些不济。逼得潘石屹、张欣夫妇卖卖卖：

6月26日，SOHO中国发布消息，将以35.73亿元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底，该公司将位于上海的SOHO世纪广场，32.97亿元出售给国华人寿保险。

7月4日，SOHO中国再次宣布，准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这，距SOHO中国出售上海虹口项目仅十天不到。

算上2014年卖出的SOHO静安、海伦项目、凌空SOHO股权，2015年出售的外滩项目。这3年，SOHO中国已经套现高达200多亿元。

如果加上北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个待售项目，据说这两个项目怎么也可以卖100亿元。那么，SOHO中国总计套现起码也是300多亿元。

比谁卖出内地资产，SOHO中国不比万达、长实差。

03

时间的力量，等待利润倍增的杠杆游戏

对了，长实地产这些1000来万方的土地储备，基本都是2005年前购置的。可以想见，那个时候的成本之低。

曾计算过，留着自己经营该项目，再过15年长实也抵不过此次倒手所赚。

以上海世纪汇广场为例，该项目总建筑面积约36万平方米，其中写字楼建筑面积13万平方米，商场建筑面积14万平方米。商场底商租金会不错，但也并不是所有楼层都能租很高；写字楼租金价格算300元/平米/月应该差不多；还有9万方是停车场等，租金价格整体也不会很高。所以，我们拉通粗略算，按照总建筑面积每平米租金300元/月，这个价格不算太差。

这样算起来，36万方*300元/月*12个月=12.96亿元/年。事实上，我国很少有一个商业综合体年租金收入可以达到10亿元以上。即便如此，要收入200亿元，也要15年出头。而这块地是商服用地，拿地都已经12年了，再加个15年，等于27年，等正儿八经赚钱时，土地使用年限都快到了。

图5.上海世纪汇广场效果图  图片来源|网络

这还要除去每年的各种成本，也就是说，李嘉诚先生如果自己留着这个项目，基本不可能在15年左右，获得这次未经审核的得益62.2亿港元（约人民币54.3亿元）。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到这么多利润，一下子倒手就赚这么多，值！

所以，李超人卖出的，从来都是附着在商业物业上的时间溢价。而可以带来时间溢价的土地储备，杠杆游戏并没有看到他低价抛售。

这10来年，我国房价涨了多少？对于李老板来说，赚钱就是啥都不需要干，等待就是暴利。不要介意这个词语，事实基本就是如此。

厉害之处在于，李老板的嗅觉和阅历，他知道一个持续开放的全球第一大人口国，从落后到中等发达会经历什么。所以，他潜伏了很久，拿了太多中心城市的好地。

根本上，他曾经看好的是中国的改革开放！而今一些卖出，则是避免不确定性，担心历史反复。

换句话说，即便我国房价跌去一半，1000多万方的土地储备，按照今天的地价值多少钱，大家心里都是明白的。这都是钱，千亿级的潜在资产。

所以，从资产配置上说，他根本没有离开，他干嘛要撤离中国？

04

疯狂的内地房产杠杆玩家们，都寄望重复时间利差的胜利

不否认，李嘉诚先生也好，其他香港“老大哥”也罢，如今，港资房企至少从规模上，已经逐渐不能和内地房企比。

无论是李嘉诚旗下的长实地产、李兆基旗下的恒基地产、郭德胜家族的新鸿基地产，郑裕彤家族的新世界，这些引路人一定程度上都被超越。

但他们玩过的时间利差游戏，内地大佬们正在更疯狂地重复。

如今，大部分港资房企在内地拿地都越来越难，而他们的大本营香港，却有越来越多的内地房企攻入。

站在今天的角度看，内地诸多房企的杠杆都玩得有点高，风险不可谓不大。可另一方面，港资巨头房企的过往故事表明，对于一个高速成长的经济体来说，多年前的高价拿地，放到今天就是低价。

如上文所述，长实地产超高的利润率，说白了赚的都是时间的差价。

换句话说，如果内地负债率极高的地产巨头们，不被现金流困境击倒，中国的房地产还有大涨的未来，那么他们就是明天的赢家。

这也是理解房企拼命做大规模，疯狂吃进土地的一个角度。只是，下一个时代还会给这些大佬们机会吗？不过没关系，我们的地产大佬，拿的钱大部分是借来的，论杠杆高手，港资房企完全拜倒我们裙下。

对了，就在今天（9月20日），长实地产在联交所以新名字“长实集团”进行交易。上个月，该公司开始更名。

而在2年多以前，李老板将长江实业、和记黄埔重组。让两个公司地产业务、非地产业务整合、划分，并分别由新的长实地产、长江和记实业分别持有。

此次更名，2017年中报和之前都做了预告。中报里有这样一句话：

为贯彻本公司名称与长江集团其他上市公司名称之一致性，以及更能突显本公司放眼全球投资机遇，除原有地产业务，亦已积极发展固定收入业务如基建投资、地产投资物业及飞机租赁，以期推动业务长期持续发展及增长，并缔造长远股东价值之策略方针，建议……将其中文名称更改为“长江实业集团有限公司”（原名为“长江实业地产有限公司”）。

是不是有些意味深长。