林中13.3亿物业并购 旭辉四百亿为何钟情写字楼

观点地产网规模正在快速扩张的旭辉，冲刺千亿途中林中并没有停止过并购的步伐。

6月6日，旭辉一则公告宣布以13.3亿元收购永泰控股子公司位于上海市黄浦区淮海中路街道45街坊17/2宗地地块的物业开发项目。

资料显示，该项目现为一项开发中的位于上海市黄浦区淮海中路街道45街坊17/2宗地地块的物业开发项目，其占地面积约8594平方米，拟开发作为办公及商业用途，规划的总建筑面积为44481平方米（包括地面以上的建筑面积25781平方米及地面以下的建筑面积18700平方米）。

据观点地产新媒体查阅，该项目由新加坡公司由永泰控股子公司Winnamax Investment Pte.Ltd于2013年11月29日竞得，成交价格11.04亿元，楼面价4.28万元/平方米，刷新彼时上海年内单价地王纪录。

该项目毗邻新天地属于地铁上盖物业，目前为在建甲级写字楼。据接近旭辉人士表示，旭辉接盘后将继续完成写字楼的建设，并持有该项目作租赁用途。

曾不被看好的高价地

2013年，永泰控股经过130余轮竞拍大战，最终以楼面价4.28万元/平拿下该地块。一时间，关于该宗高价商办地的成交引起市场一番热议。

业内人士纷纷表示不看好，该地块占地面积偏小，操作空间不大，按建筑指标看，是一幢写字楼加底层商业，淮海路的写字楼租金仅次于陆家嘴和南京西路。

彼时，该地块周边办公楼租金为4元/平米/天左右，而新天地地带办公租金高达15元/平米/天。从客观市场来看，地块所处位置办公成交价偏高。该地块合理价格应在3.7万元/平方米。

另一方面，有分析人士认为，“地块虽处新天地商圈，但门前建国东路是单行道，周边都是住宅，不直通地铁且地块小，搞办公零售很累，只适合做长期持有的服务式公寓。”

据了解，该地块周边已有项目Lanson Place(锦麟天地)服务式公寓。知情人士称，该项目租客以欧美、日本和新加坡等地的跨国公司高层职员为主，当中亦有任职银行高层的香港客人。

然而，时间转眼过去四年，该项目仍处于在建状态，按永泰控股的规划，将建成一幢甲级写字楼。

据接近旭辉的消息人士表示，接盘后将继续完成写字楼的建设，而且对于目前上海商办市场非常看好。旭辉方面表示，拟开发并持有该项目作租赁用途。

对于高地价的疑问，上述人士指出，目前该项目毗邻的新天地地价超过7万元/平方米，随着上海土地供应逐渐减少，核心区域土地显得越来越稀有。

事实上，这次收购旭辉早已埋下伏笔。今年三月业绩会上，主席林中便提出，会加大在北京和上海出租物业的收购，特别是核心区域的商业办公楼。

林中表示，并购是未来旭辉的一个很重要投资方式，旭辉未来投资的多样性不是光靠在公开市场举牌，包括二级市场的并购，包括一、二级土地联动开发。

400亿持有资产图谋

而这一次并购，也为上海旭辉的400亿目标增添了不少筹码。

今年2月28日，上海旭辉公布五年战略规划，并明确提出，公司业务发展模式将从纯开发转向开发与持有并重，通过地产基金等轻资产模式加大对核心物业的增持。

“五年后，上海旭辉将经营着面积达130万平方米、市值400亿的持有资产，预计未来每年能够贡献20亿的租金收入。”

在400亿规模的物业持有量中，写字楼将成为上海旭辉最重要的投资标的。上海旭辉表示，在市场趋利下，写字楼会积极发展，同时适度发展公寓，但对于商业及酒店相对保守，其中酒店原则上不持有。

为何对写字楼“情有独钟”？上海旭辉表示，目前在整个上海投资市场中，写字楼由于稳定的回报率，投资比例逐步提升，达到整体投资组合的62%。

“在过去2015年及2016年上海写字楼成交量达到了高峰，其中2016年总成交量达到447亿，占全市总体投资的62%。”仲量联行上海研究部总监姚耀早前在接受观点地产新媒体采访时也强调了上海写字楼成交的火爆。

姚耀分析，在上海打造国际金融中心的过程中，目前第三产业占比不到70%，未来将进一步上升到80%甚至90%，这意味着市场对甲级办公楼会有更多需求，加上市场投资资金充足且活跃，都直接推动市场需求量保持高位。

产业升级导致租户对写字楼要求不断更新，则为写字楼改造提供了机会。“有些写字楼虽占据商业圈中的黄金地段，但硬件设施跟现代需求脱节，不管是在市中心板块，还是非中央商务区，都存在着这些机会。”

姚耀认为，如果投资者收购并做一下翻新，租金会上升非常快，未来退出的时候价值也会更好的实现。

除此之外，上海优质写字楼物业在净回报率表现也相对较好。据第一太平戴维斯数据显示，在过去2016年四季度，上海市区甲级写字楼市场净回报率为3-4%，核心购物中心为3-3.5%，高端服务式公寓2.2-2.8%，高端小业主公寓2-2.5%，五星级酒店1.5-2%。

在需求旺盛、净回报率可观的情况下，上海旭辉瞄准写字楼市场并不难理解。