香港新楼盘与二手市场表现两极化 现“冰火二重天”

 近年香港房价急升至历史高位，平均房价更比1997年的高位高出接近1倍，而且供应逐渐增加，使得不少买家抱观望态度；加上港府近年多次推出压抑楼市措施，包括香港金融管理局把“上车盘”的按揭成数收紧至6成，对首付不足的买家造成沉重打击，但由于一手楼盘的发展商为了促销，往往为买家提供第2按揭及现金回赠等多重优惠，导致买家多倾向购买一手新楼盘以圆置业心愿，使得二手市场交投持续淡静，而且不少蓝筹屋苑更有减价趋势，与不少新楼盘因销情不俗而趁势加价的情况相比，出现“冰火二重天”的两极化局面。

(海之恋‧爱炫美 来源：FX68财经网)
香港近期不少新楼盘趁近期市旺积极加价，其中长实地产(01113)旗下荃湾“海之恋‧爱炫美”最新上载新价单，涉及207户，价单平均呎价23201港元，折实平均呎价18097港元，加推单位加幅约2至6%，最快日内公布销售安排，可望于本周六(8月19日)发售。据了解，价单有55户四房单位，分布于第1至3座，而2房单位则有152户，位于第5座，价单市值共逾33亿港元，其中两房户入场单位为第5B座7楼C室，实用面积513方呎，折实售价772.9万港元，折实呎价15066港元，而4房户入场单位为第2A座49楼B室，实用面积1162方呎，折实售价2208万港元，折实呎价19002港元。
至于同系元朗“娉廷”26号洋房，实用面积1589方呎，价单售价调升4%至2200万港元，实用呎价13845港元，这次为上址自去年12月底后第3度加价，累积加幅约12.5%，该单位本周六推售。
此外，新鸿基地产(00016)旗下港元朗锦田北“PARK YOHO Genova”也更新价单，有5个单位加价4%，包括29座1楼A室连平台单位，实用面积1023方呎，平台面积218方呎，价单售价调升至1825.1万港元，实用呎价17841港元，该楼盘于本周六发售10户；至于该楼盘早前加价加推的开放式户已沽清，其中16A座18楼E室，实用面积251方呎，成交价374.47万港元，呎价14919港元，创项目同类单位新高。
事实上，近期一手新楼盘销情持续不俗，反观二手则甚为淡静。在刚过去的周六及周日(8月12及13日)，新楼盘市场共有接近350宗成交，比前一周的143宗多出1.4倍，而市场焦点主要集中在启德及葵涌两个新楼盘。其中，中海外旗下“启德1号(II)”以现楼形式重推项目290户，折实售价由595.9万港元起，折实呎价由15864至22899港元，这批1房折实价约600万至725万港元之间，发展商提供8成半按揭，即买家首付可低至90万港元，因此吸引大批用家入市。
至于由丰资源负责销售的葵涌“丰寓”，在上周六尽推全盘136户，周末2天累售127户，占单位总数的9成，套现约6亿港元。项目主打小型单位，最小面积单位225平方呎，9成为年轻“上车客”入市。业内人士表示，由于8月下旬香港仍有多个新楼盘推售，业界预期8月一手新楼盘销售可达2600个单位。
至于刚过去周末的10大二手屋苑当中，有9个屋苑出现零成交，交投表现冷清。根据中原地产数据显示，过去周未10大二手屋苑，只有“嘉湖山庄”有1宗成交，整体交投比前一个周末的2宗，再减少1宗，其中“嘉湖山庄”翠湖居5座高层D室，实用面积543平方呎，单位放售1个月，原本售价530万港元，累减15万港元，最终以515万港元沽出，平均呎价9484港元；至于美联物业(01200)统计显示，上周末10大二手屋苑有约4宗成交个案，与前一周相比持平；利嘉阁地产表示有5宗，与前一周相比持平；香港置业有2宗成交，比前一周减少1宗。

(嘉湖山庄 来源：FX68财经网)
事实上，近期二手楼市转弱导致减价沽售个案频现，更有亏本离场个案。美联物业住宅部行政总裁布少明认为，二手楼市出现高位拉据现象，市场成交少，业主缺乏方向，个别业主愿以较平价钱出售，以致个别地区出现跌价，其中，由于中小型单位早前房价升得比较急，相信该类单位集中的地区楼价较为受压，预期第3季整体房价下调约1至2%。
纪惠集团行政总裁汤文亮认为，蓝筹二手屋苑减价潮只是跌市的开始，不排除部分业主因购入了新楼盘，又不想缴付15%的“辣招”印花税，所以急于放售自用物业，未来要留意银主盘是否有大幅增加，如果数量上升，房价便会进一步受压。
美联物业表示，“太古城” 8月暂有约5宗买卖，个别业主已开始减价，其中该屋苑恒山阁低层G室，实用面积581方呎，属2房户，4月叫价1030万港元放售，曾加价至1100万港元，近日大幅减价逾100万港元，减至995万港元沽出，实用呎价17126港元，低市价约3%，单位约3年升值33%。
此外，红磡“黄埔花园”8月交投回落房价受压。太阳物业表示，该屋苑8月暂只有4宗买卖，其中该屋苑12期1座中层G室，原则3房，现已改为1房，最新以约950万港元转售，实用呎价13158港元，相比同类单位市价约1080万至1100万港元，低出逾10%；至于鲗鱼涌“南丰新邨”8月有大约3宗2房户买卖，成交价均为600万港元，房价重返今年年初水平。
另外，沙田“第一城”2房户，近期部分单位跌破450万港元。据了解，该屋苑8月只有约5宗买卖，其中24座低层同类2房户，实用面积327方呎，成交价448万港元，实用呎价1.37万港元，成交价明显低于银行网上估价近480万港元；至于沙田“溱岸8号”三座高层A室，业主移民求售，大减228万港元，以1872万港元沽售，实用呎价1.48万港元，约4年升值8%。据了解，同座同室比上址楼层略低的单位，2年前成交价约1850万港元，反映成交价重返2年前水平。
另一方面，粉岭区近期出现多宗跌价成交，世纪21奇丰表示，“花都广场” 4座高层F室，实用面积413方呎，最新以438万港元易手，实用呎价10605港元，由于同类市价达470万至480万港元，银行估价则达519万港元，因此成交价比银行估价低近16%。据了解，该屋苑目前有约34个放售单位，比今年6月及7月介乎10至15个明显增加；至于同区另一指标屋苑“牵晴间”也出现跌价成交，其中7座中低层A室，实用面积384方呎，仅售433万港元，实用呎价11276港元。据了解，该屋苑相同面积再高3层单位，今年6月售价达477.8万港元；由于粉岭区二手市交投放缓，该区7月只有大约27宗私楼二手买卖。