房贷紧缩叠加政策打压 威力无人知晓

8月15日，天津农行终于也憋不住了，房贷利率开始上浮，首套上浮5%，二套上浮15%。至此，中农工建四大行全部上浮，基准相当于退出江湖了（中行首套新房必须首付4成、二手房首付6成才能做到基准）。

我在6月份写的稿子《房价涨跌现在得听“他”的……》里已经说了房贷利率还会继续上浮（当时最低还能做到95折），也预测了一下9月份首套利率会普遍上浮10%。按着这个节奏，2个月调整一轮，也差不了太多，最晚10月底吧。目前外地已经有城市全面上浮10%了，不用怀疑这个事儿，是确定以及肯定的。如果有买房人已经认购了的，需要抓紧时间签约办贷款。

本轮利率上浮，最高目标是普遍首套上浮15%，二套上浮25%，不是不可能的。（当前天津确有银行首套上浮20%的，但这个不能作数，银行就是换种形式表达不做了，算是婉拒！水桶理论，要看短板，最低的还能有额度的才算，四大行是标杆。）

相比二套房贷和抵押贷，银行们对首套房还算仁慈，抵押贷现在基本要上浮30-40%！抵押贷利率的上调，使得投资客不敢冒然出手。

对于改善人群，如果你目前考虑置换的话，由于现在实行认房又认贷，一旦你把首套房卖了，即便把贷款还清，想再买房也属于二套，掐算还款能力的话，最好按上浮20%计算，也就是按利率5.88%算，免得到时候猝不及防。

同样的贷款100万，相差半年，每月就要多还将近600块，总利息要多出17万，是有点肉疼！

还有一点你需要知道，贷款利率上浮是要背负到底的，一日上浮终生上浮！赶上了上浮，哪怕将来又降回基准了，你也仍是上浮，总会感觉低人一等。但是，赶上了折扣就占尽便宜，且不说09年那一批7折的，就是85折对于银行都如同割肉般疼，赔钱啊！

银行的成本在那摆着，最新的银行间同业拆借利率是4.4%（一年期），雪上加霜的是现在很多银行的理财产品收益率已经接近房贷基准利率，银行还有人吃马喂，也就是说房贷上浮5%都不咋赚钱，银行自然不愿做这种不赚钱的买卖，所以房贷利率继续“加息”再正常不过了。

房地产是资金密集型行业，现在银行“水龙头”越拧越紧，利率涨涨涨，逼着买房人跑到观望的行列，楼市必将进入到收缩期，开发商的苦日子要来了，什么时候来？

还能扛一段时间。

去年货币“大水”漫灌将房价送上了天，开发商都吃撑了，手里还有不少存粮，所以拿地毫不手软，无惧调控！今年上半年业绩都还不错，最近几家房企发布了半年报，像龙湖7个月完成了1030亿，年度目标才1100亿（吴老板不厚道的把任务又调到了1500亿）；中骏去年卖了235亿，今年任务是280亿，上半年卖了155.24亿，完成了全年的55.4%。落到天津，这两个开发商确实都没有捂，几个盘都在紧锣密鼓的走，这是聪明的做法。

其他开发商也醒悟过来了，像金地平山印，之前对备案价不满意，都捂了10个月了，现在也开始推了，高层5万出头，价格比之前放风价要低1万左右；咸水沽的金地艺城瑞府捂了也一年了，马上要加推，价格是15000-16000，去年9月份都卖到18000-19000了，真是何苦呢，早两月卖也是这价，买房人还能省点利息，双赢生生变成双输。

这都算好的，还有一些金牛座的开发商选择继续捂，最近北京打开了8万的限价“天花板”又给了他们一丝希望，对此BC君只能表示呵呵，太不了解天津的领导了，此处省略50字。

9、10月份抓不住就到年底了，房企的年度任务啊！这是硬指标。还有，年底很多投资客的债务要到期，撑不住的避免不了要将房子变现，二手房降价的房源会越来越多，双重叠加，今年年底对买房人是第一个窗口期。

这一轮政策调控还远没结束，购租并举、租房落户、共有产权……长效机制一个接一个还在路上，再叠加房贷紧缩，将会化反出怎样的威力还无人知晓。

看过BC君之前文章的都知道，我是预判将来房价要涨，但这个将来起码要到2021年，要扛到那个时候才算。

马云语录：今天很残酷，明天更残酷，后天会很美好，但绝大多数人都死在明天晚上。