租赁住房类REITs渐成风口 十万亿存量资产待证券化

作为中央大力提倡的租购并举住房制度的重要一环，长租公寓近来也成为资本追逐的热点。对此，高和资本执行合伙人周以升表示，在政府支持的公租和廉租房市场和市场化的公寓租赁市场中，将会产生十万亿元级别的存量资产亟待证券化。

尤其是在住房租赁类REITs（房地产投资信托基金）产品近期接连获得批准上市的背景下，包括银行在内的金融机构、房地产企业也纷纷开始行动，以尽快进入这一前景巨大的市场。

国内某大型商业银行战略投资部的负责人向《证券日报》记者透露，住房租赁类REITs的相关项目被内部重视，近期已组织内部研讨学习，相信很快便会有所动作。而包括万科、保利、龙湖、碧桂园等龙头房企，也均加大了对长租公寓项目的投入。

发展长租公寓被业内认为是解决城市新就业群体居住问题的有效措施，也是构建多元供应渠道、激发住房租赁市场活力的重要途径。长租公寓本身具有“租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对于基础资产现金流的相关要求，是开展资产证券化业务的适合行业。住房租赁企业发行资产证券化产品，既可以为收购房源并改建成长租公寓、实现规模化发展提供资金支持，也可以进一步促进企业强化管理能力、提升服务水平。

在这一背景下，2017年10月11日，中国第一支脱离主体信用的权益型租赁公寓类REITs——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深圳证券交易所正式获批发行。项目获得了中国证监会、深圳证券交易所、中国证券投资基金业协会和住建部等部门的大力支持，从交易启动到审批20天完成，创造了交易所同类产品的纪录。业内专家普遍认为，该项目的推出有望成为中国标准化公募REITs出台的重要里程碑，完成最后一公里的历史性跨越。

据悉，该项目是由中国最大商业不动产基金——高和资本与新派公寓合作设计和推动，高和资本担任该REITs的交易安排人和财务顾问，负责交易结构设计、税务筹划和重大节点把控等，并管理推广机构、评级公司、会计师、律师等中介机构。同时，高和资本在短短1年内已完成6宗不动产证券化交易，总计198亿元，占国内交易所和银行间已备案产品规模的14.6%

值得注意的是，在“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批后不久，“保利租赁住房REITs”也获得了上海证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs。

周以升指出，目前租赁公寓成为中国最重要的商业物业形态，资产证券化可以盘活存量商业物业。鉴于监管层和业内一步步扎实的推动和创新，权益型的公寓类REITs很可能是公募REITs的最后一个里程碑。公募REITs不仅是房地产开发商商业模式转换的关键，也是政府发展模式转变的关键。在公租房廉租房领域，可以大大改观原有的政府投资能力的约束。