政府不再垄断住房用地，房价会降吗

1月15日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

该讲话在随后几天一直被解读为“政府不再垄断住房用地”。然而我们认真分析这段讲话就会发现，所谓的不再垄断住房用地，实际上还是之前的鼓励农村集体土地建设租赁用房的政策，没有什么新意。

我之前就说过，指望用增加租赁用房的方式来降低房价无异于望梅止渴。

一、增加租赁用房能不能降房价

深圳是中国最具魅力的城市，也是年轻人最喜欢去的城市。深圳的魅力，一方面体现在它的包容性，因为深圳大部分人口都属于外来人口，这里没有排外，是最具包容性的城市；另一方面则是深圳是最容易生存的城市。深圳的容易生存，主要原因就是低物价、低房租。

根据2017年11月链家地产发布的《深圳租赁》白皮书显示，深圳实际管理人口超过2000万，80%的人租房居住。全市1040万套住房中，70%的房子在出租。目前有超过52%的深圳租客，其月租金支付不到2000元，18.2%的租客其月租金支付甚至在1000元以内；80%的租客租金占可支配收入的比例不到30%，还有近20%的租客，租金支出不到家庭可支配收入的10%。

正是因为房租低，所以低收入人群很容易在深圳生存，寻找发展机会。

深圳房租低的重要原因，就是因为深圳的城中村有着大量可供低价出租的房屋，这些房屋放到其它城市早就被定性为违建，但是在深圳，虽然没有获得大力的鼓励，但是最起码没有受到政府方面太多的制约。在深圳，除了正常的红本房产证，在市场上还有“蓝本”房产证，这种蓝本房产证，大多数属于建在集体土地上的“小产权”房，它的售价、租金远低于普通商品房。

可以这么说，深圳已经是多主体供给的一个标本，也是鼓励农村集体土地建设租赁住房的标本城市。但是，在有着大量小产权房，且小产权房价格、租金都远低于普通商品房的深圳，房价因此而降下来了吗？并没有。深圳的房价一直在不断上涨，不断追赶北京上海。

所以说，不论是增加租赁用房，还是促进多渠道的土地供给途径，都无法做到降低房价，最多只能是降低租金，提升市民的幸福感而已。

二、是谁推高了房价

不仅增加租赁用房、促进多渠道的土地供给等无法降低房价，甚至可以说，只要房子还是商品，只要土地还可以卖钱，就不可能出现真正可以降房价的政策。

在过去的一年里，全国大部分城市的房价都上涨超过50%，许多甚至直接翻倍。然而，房价涨了一年，社会因此动荡了吗？经济因此崩溃了吗？人们生活水平因此下降了吗？都没有，一切如常。

实际上，房价涨了一年，到现在还是有许多人在陆陆续续地买房，而且有个非常奇怪的现象是，去年买得起房但是没买房的，今年都买房了，今年买不起房的人，去年一样买不起房。买房，很多时候差的不是钱，而是没有开化的智商。

所以房价上涨，基本上不会有什么影响，顶多就是在吃饭的时候说一句：TMD，房价又涨了。

但是如果房价大幅下跌的话，就会出现大量问题，甚至导致社会动荡、经济衰退。

首先，房价大跌的话，地价就要下跌，而且在房价大跌的情况下，土地再便宜也没有几个开发商愿意买地，一方面是没钱买，另一方面是不敢买。土地卖不出去，地方政府就没钱还地方债，失去公信力、没钱搞基础设施建设，城市发展停滞不前。这些都不是各地政府愿意看到的。

其次，房价大跌的话，尤其是跌破7成，跌幅已经超过首付，就会引发大量人群断供弃房，银行产生大量坏账，轻则影响经济秩序，重则引发金融危机甚至导致经济衰退。

再次，房价真的大跌的话，不论是投资者还是刚需都会顶着巨大的压力，甚至有人就顶不住，直接跳楼了。所以有人说，房价下跌是要死人的。

有人告诉我，北京房价跌了2成，环京的多地方房价腰斩了。于是很多人手足舞蹈：政府出手了，这次来真的了，房价要大跌了。这种SB在每一调控的时候都有，而且很多。

如果我们的政府，确实来真的了，以后就按现在的政策来，不再变化了，那么我相信，到未来某个时间点，房价会趋于一个平稳、缓慢上涨的局面。比如2009年，房价已经开始趋于稳定了，然后4万亿来了，房价狂飙；又比如2015年房价已经趋于稳定了，然后要求2016年要把去库存当做政治任务来完成，然后房价又开始狂飙了。

房地产行业，还是我们的支柱行业。

那么聪明的你，请你告诉我，房价是谁涨上去的？谁不愿意房价下跌或平稳？

三、现在的政策都在保房价

很多人没搞明白，如果不是降房价，政府为什么要调控？

实际上，我们之前说过很多次，房价的涨幅，最重要的依据就是货币的增发，货币发的多了，所以钱不值钱了，而房子还是那个房子，房子没有贬值，所以房价的平均上涨速度跟货币增发的速度是一样的。

房产投资的秘密，在于杠杆。你只要付30万，就可以买一套100万的房子，当5年后房子变成200万的时候，你赚的不是30万，而是一百万。3倍的利润。

当杠杆太高的时候，当放松调控的时候，当房价无节制上涨的时候，房价的涨幅就超过了货币发行的增量，这是会引发泡沫的。如果从来没有调控，如果没有杠杆，房子仅仅是保值而已，有了杠杆，房子才是增值的，房产投资才是赚钱的。

所以当房价涨幅超过货币发行增量的时候，政府就要出来调控，要压制，不能产生太大的泡沫，否则就会有破裂的风险。但是调控往往是不精准的，强压下来，就有可能矫枉过正，这就是为什么北京房价下跌了2成。压下来之后，你连购房的资格都剥夺了，那些有资格购买的人就拼命压价，而那些急用钱的人，除了这些拼命压价的人之外，你根本找不到其他人买你的房子，只能低价卖掉。所以北京只是房子的成交价降了，房价是没有降的。

至于调控，实际上就是保护胜利的果实。

如果有注意之前强调控之后的政策，我们就会发现，全国各地的后续调控，实际上都不是为了降房价，而是在保房价。

南京、成都、武汉、长沙、合肥等等，本科甚至大专以上学历，无门槛购房。这年头，大专以上学历能算门槛么？

兰州在经历几次土地流拍之后，调转风向，直接取消部分区域的限购。

海南就更厉害了，一个“两个暂停”的去库存政策一直深化到现在，然后环保组把许多年前的项目定性为违规，然后出个史上最严的土地政策。

然而，早就在全国推行的限售政策，不就是为了减少二手房库存，减少集中抛售的风险，保护房价的稳定吗？

所以，不要指望任何一个政策出来，能让房价真正下跌。房价的平均上涨速度，跟货币发行的增长速度是一样的，以前没变过，以后也不会变。只是这是个平均值，以前是一线城市跑赢平均数，未来10年，哪些城市的涨幅能跑赢平均数？我们以后再说。