房企再掀海外融资热潮：既是“风口”，亦是“浪尖”

 受地产调控及近期金融监管新规影响，地产企业在国内融资难的问题愈演愈烈。与此同时，不少房地产企业纷纷“出海”，寻求融资机会。

综合各家媒体披露的状况来看，2018年1月以来，包括碧桂园、龙湖、时代地产、富力地产、金科等房企陆续公布了不同数额的美元融资计划。根据中原地产研究中心统计显示，2018年截至目前，已有7家房企发布海外融资计划，累积额度超过30亿美元。

其中，1月9日，龙湖地产宣布成功发行共8亿美元的优先票据；同日，金科地产也发布公告表示，拟在境外发行总额不超过10亿美元（含10亿美元）的高等级债券；1月10日，泰禾集团境外全资子公司在境外公开发行美元债务，募集资金不超过10亿美元；1月16日，碧桂园与独家账簿管理人订立债券认购协议等。

而对于2018年开年内地房股就集体海外融资的新动向，受访专家普遍认为，随着金融监管越发严格，许多房地产企业对于未来市场的不确定性预期增强，众多内地房企纷纷加快了在海外的融资步伐，试图通过海外新的融资渠道帮助企业补充资金。但是如果前期激进扩张、过度依赖高杠杆和外部融资的企业需要谨慎，在内地融资渠道收窄的情况下，海外融资难度也在加大。

房企“出海”寻融资

事实上，自2016年央行、银监会、证监对房企融资释放收紧信号后，房企的杠杆被降低，融资环境就出现大反转。时至今日，在国家相继出台了一系列政策的环境下，比如：根据银监会近日下发的《商业银行委托贷款管理办法》、《关于规范银信类业务的通知》、《中国银监会关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》等规定，可以预计的是目前银行融资难度将持续加大，融资环境持续趋紧。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时坦言：“近年来，随着国内融资门槛的抬高，企业资金面状况容易恶化。从未来融资业务的发展以及国内资金市场来看，部分房地产企业施展浑身解数，积极开拓海外新的融资渠道已成了一种趋势。”

以刚过去的2017年为例，据克而瑞统计，2017年前11月房地产企业公司债融资总规模仅为422亿元，较2016年全年大幅下降91%。与此同时，房地产企业海外融资热度不断上升。根据中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，房企境外融资388.6亿美元，同比2016年全年上涨176%。同时，业内有专家分析，2015年以来，房企大量发行成本较低的公司债将在2018年到期，房企会面临偿债高峰，2018年也可能因此成为近4年来房企资金压力最大的一年。

“其实也不难看出，对于能否靠2018年销售回款来解决资金的问题，很多房地产企业显然是抱了一个比较悲观的态度。”全国房地产商会理事、交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁在接受《中国产经新闻》记者采访时直言，国内房地产融资格局发生了巨大变化，不仅有国家对银行信贷、信托、私募、信用债等常见的境内融资全面收紧，还有房地产刚刚放开的一些主流融资手段，无论是直接的还是间接的都关上了闸门。为了破解融资难的局面，一些房企开始向海外探索新的融资途径其实也是一个“无奈之举”。

在严跃进看来，一方面，在限售、限价、限购等多种调控政策持续影响发酵下，加之三四线城市的楼市风光或难再现，预计房地产销售回款不会太乐观。房地产企业资金面收紧的概率加大，尤其是在包括M2同比增速、银行间同业拆借利率等指标上都可以看出，未来市场的风险在加大。另一方面，对于那些并不缺资金的巨头企业来讲，可能只是提前布局，规避国内市场的风险，利用海外超低利率和资金流动性相对宽松的环境建立融资平台，借此布局国际市场。

值得注意的是，此次融资房企发行美元债最为积极，其实这与美国政策层面的推动息息相关。中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时强调，当前美国十年期国债到期收益率较低、发行条件便利、发行限制低等优势，对于发债企业来说，处于较好的发行窗口期。

背后存隐忧

如前所述，海外融资渠道不仅有助于房企补充资金，以解燃眉之急，还是一个投资回报相对高的重要方式。也正因此，受访专家向记者表示，在国内政策的步步紧逼之下，2018年还将有更多的企业寻求境外融资。

不过，随着海外融资比例爆发式的上升，也会为一些中小房企带来烦恼。严跃进指出：“国内市场的融资，尤其是部分商业银行贷款的融资，其实他们之间大多是战略合作关系，这类的融资反而更有优势。而海外融资往往要受到更严苛的审批，从而导致融资的流程相对延长。如国内大规模拿高价地后，需要短时间内海外融资弥补资金不足，但偿债压力也是较大负担。”

同时，境外融资有很多刚性的约束条件。其中，海外融资成本相比前两年来看，2017年发行的债券利率普遍在5%-6%之间，与2016年平均4%的融资成本相比，利率出现非常明显的上升态势，这就意味着境外融资的门槛在不断提高。李骁认为，后续要警惕销售业绩下滑而带来资金方面压力的增大现象，一旦市场发生波动或者企业精细化的风控没有跟上，就可能出现违约，面临赎回的风险。

谢逸枫进一步强调，一方面，国外政策不确定因素也给房企海外融资添加了风险。由于不熟悉海外政策、法律、制度、市场经营规范、文化背景等，房企海外融资还存在政策风险、法律风险、制度风险、文化风险，一旦遇到加息等情况，银行贷款利息可能会上升，那么对房企资金的使用产品可能会提高，房企也会面临更大的偿债压力。另一方面，国外资金也是有返款期限的，如果国内资金持续严格调控，项目出现断裂情况或者发展不顺，将会面临违约的风险，这可能会影响到A股、公司的品牌，甚至会影响到公司的利益，对房企的发展是非常不利的。因此房企未来资金链情况仍然前途未卜，任何企业都需要谨慎对待。

此外，业内有观点指出，2018年下半年行业将步入公司债到期高峰期，若2018年上半年销售超预期回落，且银行信贷依旧偏紧，不排除个别小房企面临资金链风险，同时行业并购整合浪潮将延续。

需做好风险把控

在严跃进看来，在2018年房企的偿债高峰与楼市的不确定性双重因素影响下，类似的融资对于没有海外融资平台的内地房企而言，具有较为积极的意义。他认为：“资金为王的时代开启，一些地王项目的新开工资金等需要积极补充时，海外市场的融资机会可以增加融资规模，可以在一定程度上抵御市场风险，能够进一步促进房地产业务的健康发展，对于当前市场周期调整下房企投资的自主性是有积极作用的。而且近期各地供地节奏加快，房企资金充裕也利于更好地做出投资决策。

当然，在资本市场上，风险伴随收益而生，高收益的背后一定潜在着高风险，那么，2018年众多房企该如何打好海外融资风险化解的攻坚战呢？

在谢逸枫看来，首先，房企需要在国内市场迅速地去化库存，从而解除资金链的危机；其次，尽可能地缩短项目的生产周期，其中包括投资开发的时间、销售时间等。避免国外政策波动带来的资金压力，减少偿债风险。最后，继续在国内拓展融资渠道防止项目投资扩展太快带来的流动性压力。

“国内的政策波动往往会严重影响到一些实力不强的中小房地产企业，而对他们来说，在海外寻找专业的合作伙伴可能是一个比较好的机会。可以由合作伙伴提供目标公司的指标和细节，有利于同步控制的实施，甚至可以防止因融资途径有限或者资金链断裂，面临被并购的命运。”严跃进直言。

同时，严跃进补充道，任何企业想规避海外融资的风险，必须提前对自身、对市场、对风控进行认知和研究。以碧桂园、龙湖、时代地产、富力地产、金科等房企在美国的融资为例，企业在融资前需要认真研究美国法律知识产权、劳工保护等方面的法律法规，促进投资的顺利发展。另外，从融资机制的建立方面看，关键要积极建立合理的融资结构，以及从市场周期的角度判断市场的发展。

李骁建议，企业首先要做好团队建设、背景调研和融资准备。比如：有相关高度专业的人才、对于相关法律法规和房地产市场的调研、建立机制化的应对措施等。在此基础上，对自身主营业务良性发展的把控，才是化解一切危机的根本之道。