2016中国商业地产发展年度报告七大现象需关注

进入2016年，中产时代的商业潮流汹涌而至，消费市场需求增加，加之住宅市场遭遇频繁调控，商业地产投资呈快速增长态势，迎来了新的发展契机。

而在互联网时代、共享经济的影响下，传统实体商业地产面临着机会与挑战，不少房企纷纷转型新兴业态，通过线上线下融合，实现跨界合作，试图在改革与创新中突破瓶颈，在激烈的市场竞争中突围而出。

在此基础上，观点指数发布《2016中国商业地产发展年度报告》，为您解读现今商业地产发展的现状，采用企业访谈、资料数据收集分析的手法，结合数据分析从产品开发模式、经营模式、创新渠道等，多层次多角度透析当前商业地产行业特征以及发展趋势。

多年来，观点指数深耕房地产领域，拥有强大的数据分析专业能力，持续观察并跟踪商业地产企业的发展动态，与金融机构顶级大佬、商业精英、财经界、学界泰斗及专业人士共同组成的资深顾问团交流合作。

通过深度专业的市场分析，在把握商业地产发展潮流的基础上助力企业转型升级，探索新的发展路径，与大家同谋划、共成长，一起共享商业地产发展的成果。

发展现状

中产崛起消费升级，传统商业多元化转型

2016年前三季度，中国GDP平均增长6.7%，经济保持平稳增长速度。产业结构持续改善。

前三季度，第三产业增加值占GDP比重为52.8%，比上年同期提高1.6个百分点。另外，居民的消费结构进一步升级，消费正逐步成为拉动经济增长的重要动力。

前三季度，最终消费对国内生产总值的贡献达到58.4%，比2014年底大幅提高8.2个百分点，拉动GDP增长4个百分点，高于资本形成总额和净出口对GDP的拉动。

随着宏观经济利好发展，居民消费意愿正不断提高。根据国家统计局数据显示，前三季度社会消费品零售总额累计达238482亿元，同比名义增长10.4%(扣除价格因素实际增长9.8%)，增速比上半年加快0.1个百分点，并呈现出平稳上升的良好趋势。

居民的消费能力与收入水平存在正面关系，中国居民人均可支配收入2015年达到21996元，同比增长7.4%，超过当年6.9%的GDP增速，为居民消费支出增长提供物质基础。而且，随着收入水平更高、消费意愿更强烈的中产阶级崛起，有助于释放更多的消费潜力。

中产时代的商业潮流来袭，消费者更为注重体验式消费，强调除了商品买卖之外的情感交流、商品品质以及购买场景，消费行为也从单一强调商品价格向复合型转变，这也促进了传统实体商业的多元化转型，为商业地产市场的创新发展提供了更多的空间。

商业地产投资上升，但增速有所放缓

国家统计局数据显示，2015年办公楼投资额累计为6210亿元，同比增长达10.1%；商业营业用房开发投资为14607亿，同比增长1.8%，而住宅投资额为64595亿元，增长达0.4%。

可见，商业地产投资规模在加大，赶超商品住宅投资速度。进入2016年，中国城市化进程加快、中产阶层群体的壮大以及各种政策因素的影响，都将会推进商业地产市场的整体发展。

但商业地产去化压力大、商办物业同质化严重，加之互联网时代电商的冲击，使得市场对商业地产的投资变得谨慎。

国家统计局数据显示，2015年全国商业地产增速放缓。具体来看，2015年全国商业营业用房开发投资累计同比增速为1.8%，较2014年显著下降18.3个百分点；办公楼开发投资累计同比增速下降11.2个百分点至10.1%。

纵观2016年1-9月的数据，房地产商业营业用房和办公楼投资额增速波动，但从8、9月份开始迎来拐点并有所回升，其中9月份住宅投资额增速为5.1%、办公楼投资额增速为6%，商业营业用房投资额为房地产各业态中增速最快为7.3%，期望楼市下半场商业地产在改革与创新中引领行业发展。

商业物业销售回暖，仍面临去库存压力

数据显示，2016年商业营业用房销售增长率呈稳步上升趋势，而办公楼销售增速虽有所下降，但从3月份开始已经超过商品住宅销售额。由此可见，商业地产市场销售回暖，有上升空间。

尽管商业地产发展前景可观，但不可忽视的是仍面临着高库存的困境。根据相关分析数据显示，受相关政策影响，商品房销售持续向好，住宅库存正逐步下滑，而商业地产库存却仍然保持着上行的态势，去化压力大。

随着“营改增”政策的出台，加之房企的运营策略调整，商业地产有望在多元化布局、跨界合作中转型，把握市场需求成为新的利益增长点。

行业分析

如今的商业地产行业不仅受到电商的冲击，还面临着泡沫化、同质化等困境，市场竞争愈发激烈。

唯有告别过往传统单一且固化的商业地产模式，抓住时代变化的脉搏，把握消费者为王的市场之道，掌握模式转变、跨界合作、多元化布局等商业地产精髓，才能迎来发展新机遇。

运营定位在改变，谁能抓住消费者需求

商业的演变与经济环境密不可分。随着社会经济的发展，消费行为逐渐进入到重视文化与经济效益的阶段。

在这个中产阶级快速崛起的时代，我们需要意识到单纯商品买卖的时代已经过去了，消费者产生更多的需求，更为注重购买场景、商品体验以及商品的质量，因此商业地产也应当随之转变，在抓住消费者个性化需求方面进行精确的产品定位。

入选“2016年度中国商业地产TOP100”榜单的大悦城，凭借着对18-35岁新兴中产阶级的精准客群定位，以及“年轻、时尚、潮流、品位”品牌精神的传递，在不断的产品创新及组织管理的改变中快速发展，最终名列榜单第四。

此外，主题商业街区正是针对客群细分及需求所形成的具有鲜明主题的体验式商业空间。通过消费场景化、业态跨界、商业美学设计等，给消费者带来多层次的视觉感官体验，提升消费意欲，从而推动商业收益的提升。