2017消费升级趋势下的新北京商业地产

2016年中国GDP增速预计在6.7%，与之前相比大幅放缓，但是中国的经济增量在全球比重仍占40%左右，中国依然是全球经济最具活力的市场之一。与此同时，消费对GDP的贡献已达到60%，成为拉动中国经济三驾马车中最重要的力量。根据发达国家的经验，人均GDP到达6000美元，消费趋势开始从功能性消费转移到品质消费，而中国人均GDP进入到8000美元，以品质驱动将成为未来10年消费市场最大的特征，品质提升为标志的消费升级也将改变商业地产的发展趋势，未来时尚创意、休闲度假、娱乐运动以及教育培训等，将成为消费的重点，而商业投资的机会也将随之而改变。

2016北京商业地产市场回顾

经济环境

经济增长温和下行，产业结构调整进入攻坚阶段，预计刺激内需将成为2017年的政策热点，利好零售型商业。宏观经济增速大体稳定，预计到年底GDP可以保持6.7%的增长速度，其中房地产仍然是主要支柱。经济走势延续了2010年以来的下行趋势，M1M2剪刀差进一步放大，企业主动投资意愿不强。

2017年预计房地产和汽车行业的增长都将有可能因政策原因放缓。特朗普政府若执行贸易保护政策，外贸增长也将放缓。经济下行压力依旧比较大，刺激消费和发展基建将成为政策热点。预计明年政府有可能通过减税和补贴两方面刺激内需，消费类产品增速有望增加。整体政策导向对零售型商业利好。

消费环境

北京零售市场增速平缓，消费结构趋于合理。城市产业调整及消费升级工程初见成效，未来在消费领域将继续在全国范围内，起到具有先导性的示范作用。北京社会消费品零售总额在一线城市中仍旧处于领先位置，总体上保持了平稳回落的态势，1.是由于汽车消费受到政策抑制;2.是在城市升级的过程中，政府在不断将低端批发零售业向外疏散。1-10月恩格尔系数23.3%，依旧保持在30%以下，按照联合国标准，落在20%-30%之间，处于富足水平。北京市零售市场，体现出“总额缓慢增长，结构趋于合理” 的局势，符合发达城市零售市场的热点。前几年的城市产业调整及消费升级工程已初见成效。未来在消费领域，将继续在全国范围内，起到先导性的示范作用。

政策环境

房地产调控力度持续加大， 销售及土地政策全面收紧。实体商业的创新转型上升到国家政策层面，促进创新、激发转型成为未来实体商业的核心趋势。

土地市场

2016年土地供应全面收紧，商办用地成交规模不足去年的60%，主要释放于通州和大兴，近郊区迎来商业发展契机，到11月中旬商办用地仅8幅成交。随着城市外扩，主城区商办用地已基本被分刮完毕，仅北土城和中关村环保科技园两个地块，占今年土地成交的7%。

远郊区产业支持尚未形成，近郊区成为商办用地主战场，87亿的环球影城巨无霸地块将通州推向成交榜首。开发商土地储备有限，预计未来两到三年新增商业减少，以近郊区为主。

由于土地供应收缩，挂牌地块均遭到开发商哄抢，整体价格被大幅推高。主城区商办用地已成为稀缺资源，成交价突破3.3万，同比涨幅达167%。近郊区价格急追直上，扣除环球影城地块的干扰后，成交价突破1.6万。全市商办用地整体溢价33%，超过去年3个百分点。随着政府对商改住项目的严查，未来商办市场将进入一片红海，短期内供应暴增对于现有的存量市场也是一种冲击。

商铺市场

市场对商铺投资持冷静态度，价格比去年上涨27%，去化率提升2个百分点，但仍旧不足50%，销供比连续3年大于1，出清周期超过20个月。投资者对商铺表现出较冷静的态度，开发商去化压力较大。随着今年商办用地成交规模的放缓，预计明年将主要以去库存为主，新增面积有限主要分布于大兴和顺义。商铺市场卖概念的阶段已过，未来的商业街开发企业需要承担更多的责任、更多的贡献。

朝阳和通州是最活跃的商业成交区，均超过20万㎡。门头沟受中昂时代广场和远洋新天地两个项目带动，体现出了较高的成交价。平谷出现较严重的滞销现象，受今年土地收缩政策影响，预计主要成交区明年将逐步向大兴、顺义转移。

集中商业

2016年新开业购物中心145万㎡，2017年计划开业项目153万㎡。2011-2014的成交土地未得到有效释放，北京商业地产全面进入存量竞争时代。

2016年计划开业项目32个，总计221.7万平方米，预计到年底仅54%可如期开业，约145万㎡。商办用地成交高峰向集中商业转化的效率明显放缓。2011和2014的成交均未在2016年得以释放，原因有二：一方面，其中约有40%为无效供应，前几年开发商对商业项目不够谨慎。另一方面，是受品牌拓展速度放缓的影响，部分项目出现了延期开业的状况。此现象预示着北京集中商业已全面进入存量竞争时代，特别是主城区未来将以收购改造型项目为主。2017年计划开业项目153万㎡，预计如期开业项目可达80-90万㎡。购物中心正式进入一个汰弱留强的阶段，市场空白区已经不存在，不超越就死亡。

延期项目主要出现在近郊区，特别是5万㎡以下的社区商业项目出现了较大比例延迟。

延期项目主要出现在近郊区，前两年广泛热议的社区商业并未妥善解决商业地块去化的燃眉之急。原因在于，一方面国内社区商业主要由传统住宅开发商打造，一部分是为卖楼而生的概念，住宅销售结束后，交给物业当成会所运营，草草收场;另一部分虽结合O2O概念用力打造，但项目主要出现在远郊区，入住率不足，开业压力较大。另一方面，社区商业模式在国内尚未成熟，于品牌、于开发商都是微利模式，不是新加坡型的政府主导，也与香港市场存在较大差异，在商业模式上尚需要较长的探索期。