2016西南商业地产成渝新旧更迭加剧

2016年，伴随国家战略带动和区域经济发展，成都、重庆、昆明、贵阳四个西南典型城市均在商业地产上有值得关注的新特点。

12月27日，RET睿意德发布《2016西南商业地产年度盘点及展望》报告显示，成都和重庆在商业发展的各方面均更为领先，其中成都2016年的业态创新案例层出，重庆本土企业的资本化运作频繁；昆明面临高库存和品牌真空的系列问题、贵阳则处于萌芽阶段，两地商业待更迭，或在2017年进入加速期。

西南商业分化明显 成渝领先昆贵或入加速期

经济是商业发展的基础，重庆、成都年GDP均在万亿以上、社会消费品零售总额较高，在西南商业地产处于领先地位。

昆明、贵阳总产值相对较低，消费能力也相对偏低。“但昆贵商业地产快速发展，社会消费品零售总额几年后或追上成渝，此期间为昆明和贵阳商业的黄金期，也是变革升级的时期”。睿意德认为。

值得一提的是，2016年前三季度成都、昆明城镇人均可支配收入也已经超25000元，相对比重庆和贵阳(人均3万)的水平高，但四个城市上述指标的增速在2012-2016期间均有所回落。睿意德认为，较高的收入水平是支撑昆明商业进入几年黄金期的有利因素。

由于商业地产的发展基础不同，睿意德数据显示，百强房企中，已有41家布局成都市场，居四城之首，其次为重庆有38家。而昆明、贵阳百强房企入驻较少，昆明布局16家、贵阳布局10家，对先进商业开发理念的吸纳明显不足。值得一提的是，其中，重庆起家的房企2016年有7家入围全国房企百强，成都有3家，昆明和贵阳尚空位。

西南四城在经济基础和企业入驻等方面均有显著差异，不过四地的商业存量风险均较高。昆明商业总量领跑西南，高达2300万平米，成渝两地持平，贵阳则还处于总量扩张阶段，目前已达1000万平方米。

“鉴于昆明还存在明显的品牌真空层，高存量将进一步加速城市的存量商业二次调整”。

在西南四城中，成都对时尚品牌、儿童游乐培训连锁品牌、时尚连锁餐饮品牌、超市品牌、创新业态和奢侈品牌的吸引力都更具优势，从各业态十大品牌的入驻率和开店数比较，睿意德认为，成都表现更为突出，重庆亦能引进各大品牌悉数入驻，但开店数相对较少，昆明、贵阳则品牌入驻及开店情况相对落后，市场空间较大。

以创新业态为例，在西南四城中，成渝两地的创新业态类型更丰富，并且在业态数量上更具优势，特别是成都在创新业态的种类与数量上均非常丰富，业态涵盖了文创艺术、运动体育、科技体验、主题游乐跨境海淘等多个类别，业态种类与数量均非常丰富，创新动力十足。报告指出，重庆业态创新的表现略逊于成都，但种类与数量仍较高。昆明的创新业态正处于快速发展期，未来业态换血或加速。贵阳创新业态尚处于萌芽阶段，商业亟待更迭创新。

成渝商业洗牌深化 业态创新或催生新空间

2016年，成都商业率先进入了转型和调整期，传统百货、商超及品牌闭店事件层出，但宜家家居成华店成都二店、麦德龙成都二店、郫县蜀都万达、青羊万达、泛悦国际、优客城市广场、双流万达等购物中心相继开业。

与此同时，成都市场上，凯德商用中国信托重磅15亿收购凯丹广场，成商集团收购成都仁和春天人东和光华百货分别100%股权等项目并购案不断。同时成都购物中心IP热的兴起，商业在业态与品牌上的创新也见增长，例如化妆品品牌开出单品店、《Elle》杂志跨界在成都太古里开设ELLE café、德克士开出西南首家“舒食+”概念店等情况越来越多。

睿意德认为，成都商业项目面临的经营压力不断加大，但成都商业对外来新事物的包容性强，在业态创新上或继续领跑，商业地产商可继续IP应用的横向选择和纵向加深。2017年地铁三号条的开通或引爆商业的“地下竞争”，同时在成都， 自贸区获批或促进出口商品服务类商业迎来发展。

在重庆的商业地产领域，万达以1500亿投资量大举进入重庆的同时，重庆富侨在澳洲上市、协信分拆物业新三板成功挂牌、龙湖牵手加拿大养老基金投资公司、财信集团或收购芝加哥证交所等重庆本土企业的资本运作活跃度高。报告指出，2016年重庆本土与外来文化交织碰撞颇为激烈，正是地方的一大特点。

值得一提都是，重庆商业地产还有一个特殊潜力点在于旧改物业的存量盘活。2016年西南第一高烂尾楼变身解放碑新地标——重庆塔；中新城上城转型为K-Land小时代梦想艺术乐园，成为重庆首个大型室内乐园商业。“重庆依靠旧改物业或迎来第二春”。睿意德认为。

相对而言，报告显示，昆明“去同质化”将成为商业的重点，特色项目或陆续出现，建议昆明商业普遍要求尽快回现，商业模式以更适合本土的为主，如销售后统一回收经营权。贵阳2017年则因为多个开发商成熟产品系项目集中开业，或迎来商业层级迅速提升，但传统商圈项目存在经营压力，或出现闭店、改造。