美元加息中国商业地产躺枪

美元进入加息通道，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。

12月15日,美国联邦储备委员会宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到0.5%至0.75%的水平,这是美联储时隔一年后再度加息,也是十年来的第二次加息。美联储预计，未来三年,每年要加息三次。

美联储加息令人民币备受压力，亦使得中国货币环境的宽松局面难以持续。分析指出，中国为遏制资本外流、稳定人民币汇率及抑制通货膨胀，可能需要加息以收紧货币政策。2016年中央经济工作会议称，中国2017年货币政策将保持稳健中性，同时着力防控资产泡沫。

“中性”的基调，这是近三年来货币政策出现的明显变动。即便“中性”，对于过去由高流动性哄抬起来的中国楼市而言，仍意味着打压。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示，美元加息对中国楼市的直接影响并不是很大，间接影响则取决于美元加息后中国货币政策变换以及资本流动趋势。事实上，相比于住宅地产，美元加息对中国商业地产影响更大一些。因为外资进入中国主要购买商业地产，一方面赚取商业物业资产升值的收益;另一方面赚取人民币升值收益及两国货币息差收益。而人民币利率在走低，这个优势基本没有了。

资本外流压力增大 中国央行货币操作两难

在美联储议息决议公布后，美元指数快速上涨突破103，成为汇市“最强者”。同时，美联储声明2017年将加息三次。

美联储加息带来的直接影响是:美元走强，人民币作为非美元货币则面临贬值和汇率下行压力，对中国货币政策和实体经济都会构成冲击，同时也会造成外资回流到美国。这意味着，人民币计价的资产难以像之前那样，撬动更多杠杆了。

央行数据显示，11月跨境资金外流压力进一步加大。11月银行代客结售汇逆差1861亿元人民币，逆差规模增长近两倍。主要由于购汇大幅增长25%至9566亿元所致，结汇小幅增长10%至7705亿元。外汇占款下降3827亿元，创一月以来最大降幅纪录。

美元加息、人民币贬值预期增强正是跨境资金流出压力增大的主要原因。而由于美联储对于“未来三年,每年要加息三次”的预期，短期内人民币贬值压力及贬值预期难以消退，跨境资金仍面临流出压力。

“美元加息会导致人民币贬值压力进一步增大，以美元为计价的房地产价格必然遭遇一定程度贬值。若中国政府不想让人民币贬值更快，就需要加息，而加息则增加房贷人群负担。目前来看，国内通胀抬头，一些领域风险增大，导致国内对于资金杠杆使用更为谨慎，预计2017年国内流动性不会太宽松，这对过去由高流动性哄抬起来的楼市意味着打压。”房地产与金融资深评论人黄立冲对中国房地产报记者表示。

中国社科院世界经济与政治研究所国际金融研究室研究员李远芳认为，中国加息跟美联储加息是独立事件，国内是否加息则要看国内的通胀预期是不是真正‘涨’起来了，如果通胀预期升高，那么央行加息势在必行。”

但也有专家指出，美元进入加息周期，但中国距离加息尚远，反而近期市场流动性紧张局面加剧、市场利率飙升。未来随着资本外流压力增大，对市场流动性的冲击也不容忽视。中国央行首要应对的是年末资金波动和外储下降导致的流动性缺口。

中国社会科学院学部委员、中央货币委员会前委员余永定则认为，2017年资本外流和人民币汇率贬值是中国经济的严重挑战。应对方法很简单，就是停止干预，同时完善资本跨境流动的监管。从长期来看，人民币不应该是贬值货币，相反，它可能是强势货币。

中国商业地产受冲击更大

外资撤离，受冲击最大的就是中国的商业地产。

“过去人民币升值期间，我国外商直接投资模非常大，这些外资进入中国，一是赚取人民币升值收益，二是赚取人民币资产涨价的收益。如今这个趋势已经逆转，人民币进入贬值通道，人民币资产价格特别是房价面临回调，双重收益少了后，自然外资会流出。相反，人民币进入贬值通道后，我国正成为全世界第二大资本输出国。其中60%的资金投资在服务业，包括对海外房地产的投资。”李宇嘉认为。

香港首富李嘉诚的一举一动，向来被香港市场视为经济风向标。近些年，李嘉诚旗下企业一方面不断抛售内地物业，一方面持续加大在英联邦国家的投资力度和广度。就在今年10月底，李嘉诚旗下长江实业地产有限公司宣布以200亿元人民币抛售上海世纪汇广场。这是李嘉诚至今在内地单笔出售金额最大的一个商业项目。

从2013年套现开始以来，李嘉诚已经从房地产领域撤出资金近800亿元。而根据长江实业地产有限公司2015年年报显示，该公司目前持有约150万平方米的投资物业。其中，在香港持有约130万平方米，而在内地仅剩20万平方米。黄立冲分析称，其中一个原因正是受人民币贬值影响。

美元进入加息通道，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。

此外，伴随着美元加息，国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升，应对楼市变局的要求也更高。数据显示，仅11月以来，房企提前赎回美元债务已经超过10亿美元，而且从趋势看，随着美元走强，房企赎回的速度还在加快。