21岁广州天河城，租金涨不动了？

退化的租金增长力，广州天河城也开始面临发展瓶颈期，营收也几乎触及天花板。唯有调整，或许还能收获增长空间。

同时驱着水务、购物中心、百货、酒店、桥梁及道路等多架“马车”，老牌国企粤海投资于8月29日晚公布2017年中期成绩。

截至6月30日，这几架“马车”为集团带来59.2亿港元收入，较去年同期上涨11.3%；归属集团所有者的综合溢利达37.86亿港元，同比提升66.4%。

今年上半年，粤海投资在商业地产板块的表现“差强人意”：刚过完21岁生日的广州天河城收入增长动力不足，录得5.49亿港元同比减少4.6%；而天津天河城刚于6月26日开业，对收入的贡献尚未真正发挥作用。两者收入相加，占集团总收入不到10%。

旗下的9间天河城百货店共为集团总收入贡献了3.87亿港元，不过，仅广州天河城百货店一家的收入就有2.49亿港元，占比达64%，也就是说，一家店撑起百货业务收入的半壁还多的“江山”。

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广州天河城半年收租5.49亿港元

过去20年，广州天河城广场一直是粤海投资商业板块最主要的收入来源。其收入结构包括购物中心（含天河城百货租金收入）、以及粤海天河城大厦写字楼的租金收入。

根据公告，天河城广场收入同比减少4.6%，为5.49亿港元；税前利润减少6.9%至3.82亿港元。粤海投资董事会将业绩下滑的原因归结为“受到汇率波动负面影响”。但即便剔除外币结算影响，天河城广场收入仅比去年同期微涨0.2%。

整体收入减少背后，是购物中心及写字楼租金收入双双下滑。

公告数据披露，总建筑面积10.2万㎡的粤海天河城大厦写字楼，其中9万㎡作为出租用途，出租率下滑至90.1%，导致租金收入减少7.8%至9677万港元。以此计算，2017年上半年广州天河城购物中心（含天河城百货）的租金收入为4.5亿港元，同比减少3.8%。

赢商网查阅粤海投资2016年度业绩报告，发现去年天河城购物中心的租金收入同样以减少2.9%收场。不难看出，经历21年发展的天河城，租金收入的增长动力已触及天花板。

然而，相较其他能够通过业态和品牌升级调整，刺激租金增长的“年轻”商场而言，天河城购物中心早已固化的业态模式和建筑形态，制约了其大动作调整的可能性。

天河城集团董事长、总裁黄启宁曾不止一次对媒体提到，20年前，天河城建成后格局已经定了，不可能推倒重来，至于创新，只能在建筑框架基础上跟着市场走，在业态、服务和硬件设施方面做局部调整。

对此，高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥表示理解但不认同，他认为，天河城想再造传奇，需要在业态结构和比例上大力调整，引进更新颖的业态。

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把广州天河城搬到天津，番禺万博项目进展缓慢

坐落天津核心商圈，天津天河城于今年6月26日开业。总建筑面积达20.5万㎡，相当于两座广州天河城的规模，其中，14万㎡作为出租用途。

公告显示，截至6月30日，天津天河城购物中心出租率达95.5%，期间收入达449万港元（含天河城百货），此外，项目竣工时重估收益为4.06亿港元。

据赢商网了解，作为天河城集团迈出广州的第一步尝试，天津天河城购物中心在业态结构规划上，与广州天河城差别不大，仍以“百货+超市+品牌专卖店+影院+餐饮”的组合布局，其中，零售、生活配套、餐饮则按4:3:3分配比例。

开业时引入逾500个品牌，其中27个首次进入天津市场，包括广州购书中心、伏牛堂等，在天津天河城项目负责人看来，“品牌选择要比广州天河城的略低一个档次”。

这座在外人看来 “并无太大差别”的购物中心，能否给天河城集团带来新的商业神话，还有待时日检验。但不可否认，天津天河城引进5000㎡广州购书中心，以及金街首个IMAX影城，填补了天津在文创和娱乐休闲方面的短板。

天津之外，粤海投资旗下分别在广州番禺万博中央商务区、以及深圳罗湖布心片区还拥有两个开发中的商业综合体。

报告中对于这两个全新商业项目的描述，目前仅是轻描淡写：番禺万博项目计划打造成大型综合商业体，其中15.3万㎡计划出售，另外18.7万㎡将作出租用途；布心项目则是一个以珠宝为主题的多元商业综合体，建筑面积达43.2万㎡，另可在地下开发3万㎡商业用房。

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广州天河城店撑起64%的百货业务收入

从去年到今年，一开一关之间，粤海投资旗下的百货店铺数量并无变化，仍为9间，但总租用面积从16.9万㎡提升至18.7万㎡。

其中，关的是，位于白云新城的五号停机坪店；新开的天津天河城店，于今年6月26日开业，短短4天，便入账12.6万港元。

其余经营7间的百货店铺分别为：4万㎡的广州天河城百货店、1.96万㎡广州番禺万博百货店、1.33万㎡广州北京路名盛百货店、2.84万㎡广州东圃百货店、2.15万㎡广州奥体百货店、9800㎡东莞百货店、2.84万㎡南海百货店、以及8000㎡粤海仰忠汇百货店。

总体上看，这9间百货店共为集团总收入贡献了3.87亿港元，同比提升0.8%；税前利润则增加4.1%至1.65亿港元。惊喜是，这是在去年全面“沦陷”后，再次回归正增长轨道。

从单个项目来看，则是喜忧参半。

位于广州天河的3间百货店（天河城、东圃、奥体），以及东莞、佛山南海百货店均录得业绩同比增长，涨幅分别为6.8%、4.5%、3.5%、12.6%和9.7%。而以特卖场形式经营的万博百货店微跌0.2%；名盛及粤海仰忠汇两家门店收入严重下滑，跌幅达10.6%及37.3%。

除此以外，粤海投资持股26.65%的广东永旺天河城，位于广州天河城购物中心负一楼的大卖场，在今年上半年溢利仅为228.9万港元，同比大幅减少41.9%。