信托及境外融资成房企救命稻草

加息周期、信贷收紧、楼市调控不动摇，令房企们仍集体处于焦虑中。对于重资产运行的房企而言，失去持续的资金支持，就相当于被扼喉。因此，房企的身影越来越多出现在各个融资领域，在传统银行信贷和国内发债依旧受限的情况下，信托和海外融资延续了2017年的火热。截至5月21日，房地产信托成立规模比去年同期增长约六成，前4个月房企海外融资规模更是翻了一倍。业内人士认为，除了积极扩大融资机会，房企通过降价来回笼资金也同样关键。

信托及境外融资猛涨

在2017年饱尝缺钱滋味的房企，头顶的阴云在今年依然没有散开，扎堆在信托和海外“补血”便是一个例证。

海外融资是房企短期内理想的渠道之一。据国家发改委网站的外债管理板块公示信息显示，近一个月内，已有包括融创、万科、首创在内的超过十家房企发行境外债券。中原地产研究中心公布的统计数据显示，截至今年4月底，房地产企业海外资本市场融资数据已达到233.2亿美元，同比2017年前4个月的112.35亿美元上涨幅度高达107%，仅今年4月房企单月发债金额就有88亿美元。

另一个开启疯狂“吸金”模式的是房地产信托。根据用益信托的统计，截至5月21日，年内房地产信托成立规模为1633.61亿元，在五大类投向中排在首位，比排在第二的金融类产品规模高出约150亿元。而在一年前，金融和其他投向规模都超过2000亿元，房地产信托成立规模则只有1066.48亿元。不仅是规模同比增长了约六成，今年成立的房地产信托收益率也最高，为8.05%，其他类投向没有超过8%的收益率，代表房地产融资成本最高。

传统融资难给力

与上述两个渠道募资规模猛涨形成对比的是，房企传统融资方式“不给力”。

房企传统融资方式之一是国内发债，目前虽然略有放松，但总体门槛依然很高，只有主要的龙头房企能拿到发债批准。加上资金面整体偏紧，以及债市违约扰动等因素，企业取消或中止发债的情况日渐增多。5月21日，上交所披露信息显示，重庆龙湖企业拓展优先公司2017年公开发行的公司债状态变更为中止。本次债券发行总规模不超过80亿元。而据Wind数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85只，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元已大幅“缩水”88.17%。

房企传统融资方式之二是银行信贷，被视为最好的融资渠道，但现在也明显收紧。央行调查统计司司长阮健弘此前介绍，今年一季度新增的房地产贷款1.9万亿元，占同期各项贷款增量的比重比去年的占比水平要低2个百分点。

监管对资金违规流入房地产市场的严控，无疑让房企融资吃紧。就在近10天内，住建部又两度重申调控目标不动摇、力度不放松，也是年内第4次对房地产调控表明坚决态度。“从各地楼市调控趋势来看，预计房企资金还会持续受到压力，对房企来说，2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年。”中原地产首席分析师张大伟表示。

降价回笼资金成关键

“很多房企的融资吃紧，说明政策层面对于房企的粗放经营模式不认同，所以会有各类新的管控做法，通过融资收紧，有助于规范市场交易。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

然而，在规模化竞争格局背景下，“不断粮”又是房企的基本保障。金融业观察人士、金乐函数分析师廖鹤凯表示，房企大多数还是重资产运行，而且开发周期都较长，需要持续的信贷支持。房地产信托为大中型地产企业输血的可持续性和动力较高，而且深入合作的空间也很大。不过，张大伟认为，信托融资成本相对太高，海外额度又有限，这两个渠道并不能完全满足房企融资需求。

业内人士认为，房企作为资金密集型企业，需根据自己的需求慎重选择融资方式。严跃进指出，对于房企融资来说，近期必然需要积极降价，这既是销售策略，也是融资策略，通过降价来回笼资金是很关键的。