房企大规模举债成常态2016年融资额超万亿

2016年前三季度，地产行业突如其来的繁荣，让房企的胆子也大了起来，大规模举债已经成为业内常态。中原地产研究中心数据显示，2016年全年房企通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到11376.7亿元，同比同口径上涨26%。

这是地产行业全年融资额首次突破万亿。不过随着四季度，政策的收紧，全行业发债量出现断崖式下跌，“钱紧”阴云满布整个行业，不少房企不得不“出海”举债，根据Dealogic的数据2016年仅12月份一个月，房企海外融资总额折合人民币162.51亿元，其中债权融资占比57.61%。不过随着发债难度和成本的增加，市场推测2017年房企的日子可能有点“难熬”，打破刚兑的风险出现。

大型房企发债成本看齐国债

2016年，发债成为地产行业大举融资的不二法门，根据中原地产研究中心数据显示，2016年全年房企通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到1.14万亿元，同比同口径上涨26%。

整体来看，债务成本不高，也是房企趋之若鹜的重要原因。根据同花顺统计，房企发债成本在2.9%~8.2%之间，平均成本为4.6%。一些大型房企的发债利率，甚至堪比国债，如金融街，去年10月份金融街称：公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）分2个债券品种，“16金街01”，发行总额5亿元，票面利率2.9%，债券期限5年，附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；“16金街02”，发行总额20亿元，票面利率3.2%，债券期限7年，附第5年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。2.9%的年化利率，不仅创下2016年地产行业发债利率新低，甚至逼近国债的收益水平。

无独有偶，保利地产的债务成本也十分低廉，去年1月14日晚间，保利房地产（集团）股份有限公司宣布，据网下机构投资者询价结果，经保利地产和联席簿记管理人协商一致，最终确定2016年公司债券（第一期）5年期的票面利率为2.95%，发行规模为25亿元；7年期的票面利率为3.19%，发行规模为25亿元。

根据同花顺统计，2016年地产企业发债利率在3.6%（含3.6%）的债券数量达到53只，占比超过1/10。

发债成本较高的房企，主要是一些中小房企，如银亿房地产股份有限公司去年共发行债券三次，票面利率为8.20%。债券品种为3年期。根据同花顺统计，利率超过8%（含8%）的债券仅有18只，涉及9家企业。

恒大地产的发债成本则中等偏上，去年3月份，恒大地产2016年非公开发行公司债券（第一期）——--“16恒地01”，发行总额100亿元，票面利率6.98%，债券期限4年，附第2年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。

中债资信的一名分析师对21世纪经济报道记者表示，一方面，宏观经济仍在底部徘徊，地产行业却一枝独秀，自然受到资金的青睐。另一方面宽松的货币环境降低房企融资成本，根据贷款基准利率来看，房企通过银行贷款融资成本已达到2004年以来最低水平，而通过公开债务融资成本则较贷款融资成本更低，低廉的融资成本推升了房企融资积极性，进而促进房企融资进行投资。

或现打破刚兑局面

不过随着四季度地产行业政策收紧，开发商发债融资规模呈现断崖式下跌。

中原地产研究中心数据显示，2016年第四季度，房企债券融资仅为1100亿元，相比三季度总发债量3480.7亿元减少了68.4%。其中12月份，房企合计债券融资为126.7亿元，仅占全年融资总额的1.11%，是近一年来的最低点。债券利率则出现了抬头迹象，资金成本开始加重。

中原地产的数据显示，房企2016年12月以来发行的债券利率在4.2%-5.5%之间，前三个季度4%左右的平均利率出现明显上升。同一企业不同时点的发债成本也大相径庭，以首开股份为例，2016年12月底，首开发行面值20亿元的债券，发行利率为4.8%，而其10月发行的10亿元融资额的第三期债券发行利率仅为3.57%，在两者期限相同的情况下，前者比后者提升了34.5% 。

成本升高，难度加大，房企将目光转向海外，根据Dealogic的数据，去年12月份40家大中型房企海外融资总额162.51亿元，其中债权融资占比57.61%。这个趋势在2017年仍有扩大迹象，如刚刚开年，中国奥园3年期2.5亿美元债利率最终定在6.35%，摩根大通预计，中国发行人将于2017年在离岸债务资本市场发行1010亿美元债券，其中260亿美元将为高收益债券，地产行业将是很重要的组成部分。

中原地产首席分析师张大伟指出，债券是房企各渠道融资中，价格最低的资金来源。不过随着国内发债遇阻，发债利率不断升高，房企面临的压力越来越大。特别是前期拿了较多高价土地的企业，因为杠杆较高，后续开发成本也将会上升。从目前的情况来看，2017年地产政策仍是严控，这会让一些成本控制不佳的房企出现资金链紧张，有些房企甚至有可能出现违约。

广东省内一家中型房地产企业的董事长也对21世纪经济报道记者指出，大水漫灌式的方式已经不可能再现，流向房地产行业的资金已经“退潮”，再加上政策“紧箍咒”，按揭贷款的增速快速下降，房企今年的日子可能难熬。高成本拿地的开发商要做好“过冬”准备，债券刚兑有可能在今年打破。