四环、五环、六环都8万！北京楼市告别环线价值时代

楼市资本论近期发现北京有了惊人新变化，四环、五环、六环新房均价皆8万左右，已告别环线楼市价值时代。

基本上，对北京楼市稍有了解的人都知道几个大原则：

一般，二环比三环贵，三环比四环贵；

同样的环线就比方向，东富西贵，北边肯定比南边贵。

这样的原则，有其建立的一个基础——北京一直处于做大蛋糕的过程中，蛋糕从三环一直往外扩，发展了东西北，然后再往南丰富。

当这个基础一直存在的时候，这个原则就一直有用。

但是，当这个基础不存在了，北京楼市的价值逻辑就要开始重新建构了。

事实是，这个基础已经被打破，北京南城从前年开始大量出楼面价4万+、5万+的地，今年正式在市场意义上全面豪宅化；

六环画一个圈，门头沟、昌平、通州、亦庄，价格都在7万+。

北京已经不需要做大蛋糕了，多中心发展效果已经开始显现。

在强调京津冀一体化的同时，北京内部在做的是把每一个区域做成一个小蛋糕，每一个小蛋糕都做精。

【一】北京楼市价值判断告别环线时代

环线已经不再是判断北京房价的标准尺码，根据克而瑞数据显示，2017年上半年各环线新建普通住宅成交均价4-5环已经赶超2环以内以及3-4环，5-6环奋起直追。

当然2-3环依旧有着很大的优势，这和土地稀缺以及供应产品高端化密不可分。

图片来源于克而瑞数据

这种局面的造成受土地供应影响较大：一方面房企拿地逐渐靠外，大显身手；另一方面较靠内环的土地被限价，无可奈何。

8月初，招商、华润、碧桂园组成的联合体爆冷以接近底价的38.4亿元拿下位于东城区的永外大街地块，溢价率仅为0.5%，楼面价则为5.2万元/平方米。

根据土地出让规定，该地块上的商品住宅销售均价将不超过8.9万/平，且最高销售单价不得超过9.4万/平。

而临近的使馆壹号院目前销售均价已达到15万元左右。

从目前各环线供应的新房来看，一些项目价格差异在逐渐缩短。

同为现房，南四环的首开保利熙悦诚郡 均价79000元/平，在售户型为128平三居，144、156平四居；

靠近东六环的月亮河·七星公馆 均价也达到78000元/平，并且在售大户型面积达325平。

不得不提的是，今年北5-6环新房多以6万多的均价入市，这其中包含每次开盘都要涨价的老盘首开国风美唐 ，也包含纯新入市的万科翡翠公园 、泰禾·昌平拾景园 。

从克而瑞的数据中我们也能看到，2环内、3-4环也是这种成交价位。

人们逐渐接受这种价格现状，一方面是市场使然，另一方面也是因为各环线环境和配套的差距不断缩短。

对于消费者而言，“地段黄金法则”早已不适用于当下，他们更看重的是产品本身。

【二】未来新的北京楼市价值逻辑将遵循以下三点

图片来源视觉中国

首先，自然生态资源比城市配套资源更值钱。

对于现下和未来的北京城市而言，自然生态资源是绝对稀缺，而城市配套资源则是迟早会有的。

其次，先规划后发展的，比自主发展自然形成的，会更有优势。

前者，区域居住环境会更纯粹，城市各项配套会更合理。

而后者，会更杂乱，即是后期想要“拨乱反正”，也很困难。

而且从历史经验来看，前者会比后者的发展速度更快、前景更大。

第三，落到项目层面，低密、高绿化、板楼，这样的项目会越来越少。

人越来越多，土地越来越贵，楼自然越建越高、越来越胖。

十年前的板楼和现在的板楼相比，瘦的仿佛A4腰；

十年后的北京也会像现在的香港一样，见缝插针地盖起一栋栋高高壮壮的楼房，什么社区园林、绿化率、对视问题……这些都是奢侈地让你考虑不起的问题。