苦等5年，信号终于来了！房地产发展的确定方向定了

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  石延枫

“……支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求。”

当这句话出现在4月29日政治局会议的新闻通稿中，敏锐的人几乎立刻就意识到——经过近5年的持续的严格调控，楼市终于要松绑了。

而且，这一次，是中央在释放积极信号。

事实上，近半年，各地动作频频，又是将房贷利率，又是取消限购、限售，甚至两成首付也重现江湖……但是楼市的行情依然是波澜不惊。

一方面是经济增长降速，居民负债已经很高；而更重要的则是，2022年中国人口将正式迎来拐点，随着人口见顶，中国人均居住面积、家庭住房拥有量都已经接近发达国家水平。

在“房住不炒”的调控思路下，房地产的逻辑早已彻底改变。楼市进入存量时代，居住便利正在成为房地产领域的核心竞争力。

2020年疫情，诞生了“盒区房”的概念，意思是居住地在“盒马鲜生”配送范围内生活更便利，幸福感更高。贝壳找房甚至推出了专门的盒区房报告。

而当下的上海大战奥米克戎则让小区物业服务站在了聚光灯下。越来越多的人意识到，特殊时期，好的物业不仅仅是生活的保障，更是健康与生命的保障。

钱是最聪明的。房企和物企业绩分化早已指明了这一趋势。

2021年，上市房企遭遇滑铁卢，与之相反的是，物企业绩全面爆发，48家上市物业企业营收全部正增长，平均增速高达40%。

过去，你买多贵的房子基本决定了你将享受怎样的物业服务。未来，物业也许会成为业主买房的关键选项。

最让人想不到的是，反复的新冠疫情最后成了物管行业的“试金石”。优秀物企不仅在疫情中收获口碑，在市场上也能攻城略地。

最近，中指院公布物业百强企业名单，碧桂园生活、绿城物业，保利物业和雅生活勇夺前三甲席位。跟其他三位不同的是，雅生活对传统住宅物业的依赖不是很大，而是通过非住宅服务、增值服务和城市服务打开了业绩增长空间。

4月29日，雅生活发布财报显示，2021年雅生活营收较去年同比增长40.4%，达到140.80亿元。

在营收高速增长的同时，公司的毛利率和净利率保持相对稳定地同步增长，公司营收质量较好。

2021年，雅生活毛利润达到38.69亿，同比增长30.1%；净利润25.66亿，同比增长30.1%。

一般来说，既增收又增利是衡量营收健康的一个标准，而公司现金流状况则是衡量整体业绩质量好坏的一个标准。

2021年，雅生活经营性净现金流26.45亿，高于净利润水平，同样稳健。

（来源：2021年雅生活服务财报）

从财报上看，2021年，雅生活业绩高质量增长缘于公司在管面积和合约面积大幅增长，物管正在成为一个逆周期的行业。

截至2021年末，雅生活在管项目达到4,143个，在管面积达4.89亿平方米，同比增长1.14亿平方米；合约面积达6.63亿平方米，同比增长1.41亿平方米。

后疫情时代，各行各业的竞争压力都与日俱增，物管行业也一样，一方面面对巨大的市场空间，房企行业巨头入场抢滩，在资本的加持下攻城略地；另一方面，受房地产市场变化影响，物管企业上市和融资环境也发生了较大变化。

在竞争日益加剧的大环境下，雅生活是如何取得良好的业绩呢？

首先，雅生活业绩飙升的一个核心驱动力就是，公司内生增长能力强，外拓能力更强。

根据公司财报显示，2021年，雅生活第三方面积达5.15亿平方米，同比增长33.0%，占总合约面积的77.7%。

无论从增速，还是从占比数据来看，雅生活第三方开拓能力都在不断提升。

实际上，从2015年-2021年，雅生活第三方面积占比连续6年上涨，从15.7%增至77.7%，占比激增62个百分点。

其次，雅生活的业主增值服务增长强劲，模式创新层出不穷。

财报数据显示，2021年，雅生活业主增值服务收入达18.67亿元，同比大幅增长77.3%，占总收入约13.2%，相比2020年占比提升了2.7个百分点。

房子是最牢固的社群，物业借由它能紧紧地圈住用户。对于物管公司来说，服务无边界，客户所需就是业务所至。

未来，增值服务市场规模高达数万亿，即将成为物管公司业务增长的第二曲线。

分析雅生活服务财报，有一块儿内容特别值得注意。

在2021年公司营收中，有一个新增业务是“城市服务”。财报数据显示，公司城市服务板块收入达人民币6.98亿元，占总收入约5.0%。

这块业务占比不大，但却代表了新的增长方向。

（来源：2021年雅生活服务财报）

早在2007年，海南政府与雅居乐共建陵水县清水湾项目，当时雅生活就提供了城镇全域规划与服务。

到2021，雅生活服务就将此部分业务单独作为一个版块列了出来。

因为这块业务代表着未来的一个大趋势。

2017年，习近平总书记提出“城市管理要像绣花一样精细”，随后，保定、西安、郑州、唐山等多地政府相继出台“城市精细化管理”相关文件。

从宏观上看，城市精细化管理是大势所趋，在有限的预算下，政府购买专业服务是最优选择；从微观上看，对于动辄上百万平规模的城市服务项目，物管企业自然不会放过这个机会。

2020年，雅生活战略正式转型为“智慧城市服务商”，其城市服务商的定位越发清晰，城市服务业务布局也不断加速。

雅生活以“城市发展”为切入点，聚焦城市空间管理、城市资源运营、社区协同治理、智慧城市体系搭建等综合性服务的探索，并为此搭建了涵盖成熟城市、新兴城区、乡镇三大领域的完整城市服务体系，打造领先的全场景智慧城市服务平台。

雅生活城市服务项目主要包括，道路清扫保洁、生活垃圾清运、垃圾分类管理、园林绿化养护、市政设施管养、城市资源运营、社区协同治理、智慧城市管理解决方案等。

根据不同的需求，雅生活智慧城市服务平台已经细化到了17万项商品和服务。庞大的服务体系需要不同的合作伙伴，该平台还已经集合了600多家供应商。个性化的服务项目，以及庞大的供应商系统，让雅生活获得了超过6000个客户。

平台搭建的同时，雅生活城市服务业务迅速拓展。凭借非住宅服务领域的经验优势及客户基础，雅生活迅速获取了城市服务领域的专业资质，年内获取十余个年化合同金额超千万的市政环卫项目，比如辉南县城区环卫市场化项目、西安曲江区道路服务环卫项目等大型标杆项目等等。

根据环境司南《2021年度环卫市场化发展报告》， 雅生活2021年度拓展合同额位列行业第14名。

城市服务市场规模以万亿计，传统住宅物业服务竞争压力大，但是城市服务相对而言充满机遇，而且城市服务的范围也不局限于陆地。

2021年，雅生活获取了首批海上环卫项目——洋浦经济开发区海上环卫项目，开启水域专业服务新篇章。

随着雅生活业务的不断扩张，其城市服务业务从从“广度”走向“深度”，帮助公司在未来的竞争中抢占先机。

未来所有领域的竞争，都是软实力的竞争，像雅生活这类优秀物业的公司就是软实力的代表，永不嫌多。

因为他们存在的意义，不仅能直接提升民众幸福感，甚至能提升一个城市和国家的形象。

最近一年，面对全国各地新冠疫情零星复发，暴雨、台风、暴雪等自然灾害的挑战，雅生活响应号召，站在抗疫一线，极大提升了业主的认可以及品牌的美誉度。

比如，去年4月份，珠三角疫情复发，雅生活助力广州、佛山、中山、惠州等地，完成超50个社区、超60万人次的大规模核酸检测，良好的组织管理，避免了交叉感染，助力珠三角快速清零。

今年3月份开始，上海疫情复发，雅生活的工作人员承担了从核酸检测、病毒消杀，到生活物资采购送货，再到打印学习资料等等一系列后勤服务，由于场地紧张，办公区的桌子、椅子、地下车库能依靠的墙角，都变成他们的临时落脚点，尽管艰难，他们始终站在抗疫一线，24小时事无巨细护佑业主，把各项防疫措施落实到“最后一百米”。

有雅生活的小区，就会让业主多一份安心。

还有去年7月份的郑州暴雨灾害爆发时，雅生活连夜从武汉、信阳、邢台多地购置50条冲锋舟、净水器以及饮用水、食品等共21辆卡车（超38000件）的物资，并从各地调度员工奔赴受灾现场，极大的帮助了灾区人民。

类似的案例还有很多，雅生活用优质的服务，践行“呵护一生，温暖一城”的使命，极大的提升了民众的幸福感，也为国家抗疫贡献公司的一份力量。

优质的物业管理服务给业主带来了温暖，同时优质的城市服务业务完美守护了冬奥会，也提升国家形象。

冬奥会在北京圆满结束，谷爱凌火遍全网，背后就有雅生活200多名员工的默默奉献。在北京冬奥村，雅生活工作人员24小时实行天气监测预警管理，每场大雪都按照“雪前准备、雪中打通、雪后恢复”的作业流程，机械扫雪、人工辅助，顶风冒雪快速铲冰，保障会场及周边道路通行无阻。用金牌服务的品质向国家、向全世界交上一份零疫情、暖服务的完美答卷。

物管公司不同于其他类型企业，它们的核心竞争力就是——服务，它们不断打磨的也是服务质量。

雅生活也一直不断提升服务标准化、智能化、个性化水平，对服务质量精益求精，年内公司推出服务形象焕新的“5分行动” ；各业态打造服务模式标杆，树立16个项目标杆。

凭借过硬的服务质量及业主口碑，雅生活荣获诸多荣誉，比如“中国物业服务百强企业TOP3”，“2021中国物业服务百强服务质量领先企业”等等。

物管公司的产品，都是软实力的体现，无论是一个社区，还是一个国家，其品质将最终取决于服务。

目前，“房住不炒”仍然是房地产调控总思路，开发商融资“三道红线”仍然高悬头顶，同时居民家庭债务高企、社会人口进入拐点，住房需求萎缩。

与之相对应的是，居民对社区服务质量，以及对城市化精细管理的要求提升，物管行业需求逐步释放，行业成长空间无限。

尤其是疫情进入第三年，影响已经渗透至各个领域，大家对物管行业的服务都有着深刻的切身体会。

优秀的物业公司是社会的润滑剂，也是社会软实力的代表。优秀物企获得良好口碑的同时，也获得了市场认可。

在这个特殊时期，物业服务和政府城市服务，上面对接国计国策，下面对接芸芸众生，从未显得如此重要。

中国地产发展逻辑已经改变，无论短期如何刺激，长期都将回归于运营和服务。

在这个大趋势之下，优秀的物业公司攻城略地，获得良好业绩；普通民众则收获优质服务，感受社区和城市温度。

这才是房地产发展的确定方向。