企业自有土地建房：不能走“企业办社会”老路

一夜之间，那些拥有自有土地的企业，似乎将成为求职者们热捧的对象。

国土资源部部长姜大明15日说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。

新华社就此评论称，政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障、租购并举——“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革。

从国土部、住建部此前部署的13城市利用集体建设用地建设租赁住房试点，以及此次国土部长表态及新华社评论看，非房地产企业依法取得使用权的住宅用地，主要是指用来建设租赁住房的集体建设用地，以及这些非房地产企业的自有土地。

至于官方15日所称 “探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权” 透露出的宅基地使用权适度放活，则对解决企业员工居住问题作用不大——中国农村的宅基地一则呈小块分散状态，二则租赁住房需求较大的企业若想集聚使用这些分散的宅基地，牵涉农户较多。这两个特征都决定了宅基地若用于解决城市的规模化居住需求，整合、博弈成本都太高，只适合以单块、数块的规模向在这些农村地区开展经营活动的企业售让使用权。

在集体建设用地上建租赁用房，迄今为止只有北京、上海有过较为成功的规模化试验，中途因为对“小产权房”等擦边球的忧虑，还被相关部委暂停过数年。而且这些租赁用房项目多由地方政府运营，相对说来，企业的自主权不大。

而新华社的解读中出现的“盘活非房地产企业自有土地”，则给企业在自有土地上建租赁用房等保障房打开了政策口子，北京也已先期试验。但疑虑随之而来：这会重复上世纪八九十年代企事业单位自建宿舍分给员工的现象吗？

上世纪八九十年代的那波自建宿舍热潮，是在中国改革开放后，企事业单位经济实力明显上升、单位员工及子女数量大增的背景下发生的。当时，这些企事业单位在自有土地上建起住宅分给员工，后来的近20年中，又在履行了相关的规划、土地等手续后，将这些住宅变更成为员工的产权房，成为他们当中多数人的第一笔重大资产。如今在很多城市，那些工厂或已不存，但当年所建的员工宿舍楼则大多作为一个时代的见证还矗立在那儿。

当年企事业单位的自建宿舍，也带有浓重的“企业办社会”计划经济色彩：宿舍只提供给本单位员工；作为福利，只收取象征性的租金；只保证基本的物业服务，且由本单位总务处提供；甚至只要够泼辣，多占宿舍、离职不退的现象也比比皆是。而这些单位宿舍最终获准变更为有产权的私人住宅，也带有政府对那几代人在计划经济体系下所作奉献予以追认的意味。

如今“盘活非房地产企业自有土地”，则不应再回到“企业办社会”的老路上。

首先是权属性质。国土部长15日已经明确表示，非房地产企业把依法取得使用权的土地用作住宅用地，前提是“权属不变”、“符合土地和城市规划条件”。这就基本决定了这些企业在自有土地上所建的住宅，应该是面向员工乃至社会的租赁用房等保障房，而不太可能是拥有完整流通权利的产权房。

此前已经有媒体错误解读称，北京鼓励国有企业利用自有用地来建设保障房是“企业职工福利分房”。北京市住建委澄清说，国有企业利用自有用地建的都是保障房，“鼓励国企拿出自有用地建设保障房，是增加保障房的供给渠道”，而不是企业内部职工福利分房，这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。而企业不直接获得土地收益。但盘活资源后，可以从保障房配建的车库、商业配套等项目中获取收益。北京的试验已经表明，国企利用自有用地建设保障房已经不是当年的福利分房模式。

其次是市场与政府在这一问题上的角色问题。十八届三中全会《决定》和十九大报告均提出，使市场在资源配置中起决定性作用。上月闭幕的中央经济工作会议也重申“要完善市场在资源配置中起决定性作用的体制机制”。与“市场在资源配置中起决定性作用”并行的一点是“更好发挥政府作用”。

从这一角度看，“两多一并举”的住房制度，意在实现上述市场与政府两方面的作用——既把非房地产企业引入住房用地市场供应者的范围，又通过租赁用房等保障性用途，来实现“房子是用来住的，不是用来炒的”政策取向。

在这样的大背景下，非房地产企业自有土地上所建住房，大部分不应只是企业员工自己的福利，而是要带有一定的社会保障属性，北京的上述配租配售实践就是例证。至于这些房屋的物业服务，更是应该引入市场机制，招标后交由专业公司来运营，从而避免走“企业办社会”的老路。

第三是这类房屋的供应对象。在非房地产企业自有土地上所建的租赁住房，因其租金比市场价格更低，应更多地面向85后90后员工、农民工等“夹心层”和困难人群。这些人群中，年轻者有的没赶上房价较低时买房，有的处于事业起步阶段、无力买房，还有的受限购资格约束无法买房，而农民工也无力在大城市买房。若这些人群因居住成本高昂而选择离开，那么一个城市的制造业服务业水平将受很大影响，提升未来竞争力也无从谈起。

如此看来，这一轮住房用地市场改革，若能避免走“企业办社会”的老路，而是在政府引导下，兼顾分配公平和市场效率，将极大缓解包括13个试点城市在内的经济发达地区的居住矛盾，从而实现“住有所居”的政策意图。