崔历：迎接租房时代

政府最近积极鼓励住房租赁市场的发展, 成为房地产市场长效机制的一部分。在2016年末召开的中央经济工作会议上，政府强调要加快住房租赁市场立法、加快机构化、规模化住房租赁企业发展以及加强对住房租赁市场的监管。十九大和12月召开的中央经济工作会议再次强调要发展住房租赁市场，特别是发展长期租赁，以促进房地产市场长期平稳健康发展。

一系列政策也在陆续出台。去年7月，提出“租购同权”的政策意向。8月，提出将在包括北京、上海、广州等13个主要城市试点集体建设用地建租赁性住房。从2017年下旬至今，已有超过40个城市发布了各自的租赁市场发展新政。房企的租赁业务以及相关的金融创新，包括房地产信托基金(REITs)和租赁融资也在推出和落地当中。

本报告试图对租赁市场的发展前景和行业痛点做一个分析和展望。总体看，预计房屋租赁的需求随着城镇化进程加快 、城市间人口流动的上升和政策支持将提速，是房地产行业中的朝阳行业。短期随着楼市放缓、租金上升和政策优惠，房企对大城市租赁业务也会提升。但中长期形成哪一类的租赁市场，专业化租赁方的供给能否随需求而扩展至更大范围的城市，是否会根本性改变房地产商的业务模式，对经济和其他行业的中长期影响，则需关注政策细节。

中国租房市场需求侧现状

中国人租房比例太小吗?在后全球金融危机时代，许多发达国家都将眼光投向租赁市场发展。在2008年次贷危机之前，除了德国等少数国家外，发达国家政策导向大多为通过放宽金融监管政策(如降低房屋贷款标准)和增加财政补贴来促进房屋购买，提升住房自有率 。然而，次贷危机体现了这些政策的负面效果。另外2008年后全球多数大城市房价飙升，也让买房对很多人来说变得越来越难。因此，很多国家逐渐将发展租赁市场作为房地产政策的一个重要部分。

根据中国指数研究院的数据，中国城镇人口中约有20%的人口租房，在总人口中则占比12%。这个比例比很多发达市场要小(图1)。以此为依据，多有观点认为国内租赁市场体量过小，需大幅提升。但简单将租赁人口比例做跨国比较并不完全。租赁人口的比例与一国的人口结构高度相关。流动性人口高的国家和地区，租房比例高。在人口不断从住房自有率相对较高的乡村向城市移动的趋势下，流动人口比例上升，自住房的比例通常会下降，而租房的比例会上升，租赁的需求也会增加。

以此衡量，中国总体租房人口比例只是稍低。图2显示了中国和主要发达国家租房人口比例与国家城镇化率的关系。两者的正相关显而易见：城镇化率高的国家，租赁人口的比例也较高。而城镇化率较低的发达市场和新兴市场，其租赁人口比例也相对较低。这个关系并非只适用于少数特例国家，而是对不同区域的样本，比如将亚洲和欧洲国家分开来看，均普遍成立。从这个角度看，中国的租赁人口比例大体符合其城镇化水平。而常用来比较的德国，其高租房比例在跨国比较中是一个特例，用税收等手段抑制房地产交易，租金管制等政策的强力干预为主要原因。

跨城市的租房特点也符合这一规律。城镇化高的城市，外来人口越多，租房比例越大，例如流动人口比例高的深圳、上海等城市的租房比例在40%~50%，远高于流动人口比例较低的中南部省会城市例如南昌、长沙等。这也与国际经验相符：在美国，中心城市例如纽约、洛杉矶的租房人口比例约为50%左右，远高于国家层面的平均值。换言之，全国的总体租房比例掩盖了地区间的巨大差异。虽然租房制度尚不完善，大城市的租赁人口已具相当规模。

中国租房市场的潜力有多大?展望未来，租房市场的潜力主要取决于需求方面因素的动态变化。迄今为止，虽然制度不完善，并未制约深圳等大城市的租赁交易，从根本上讲，租房需求取决于城市发展。有更多更好就业机会的城市，住房需求就越大，房价上涨更快，进而推高对租房的需求。人口流动趋势和房价负担比是决定租房需求的主要因素。

(1)人口流动：按照国家城镇化的目标，预计每年城镇人口将增加2000~2500万。另外，虽然农民工进城的速度有所下降，城市之间的人口流动开始上升。据政府统计，过去5年流动人口的收入年均增长率约12%，高于城市居民平均收入的增长。新城市人口的教育程度和收入水平提升，对居住空间的要求也会高于以前农民工为主的流动人口。分城市看，预计二三线城市的人口和住房需求将会快速增长。而一线城市，特别是北京和上海则会继续放缓，甚至出现负增长。

(2)房屋支付能力：房价的上涨和支付能力的下降通常会将更多住房需求推向租赁市场。虽然全国整体来看房价收入比持平且保持相对稳定，但一线城市的房价收入比比其他地区高出很多，此外，在经过2012~2014年的调整之后，二线城市的房价收入比自2015年以来也开始上升。限贷后，购房支付能力会进一步下降，提升租房需求。

综合考虑这些要素，我们估计，在未来三年，租房需求将每年增加500~600万套。由于人口增长放缓，我们估计未来五年的住房总需求每年将增长约3%，略低于过去五年的增长。房地产投资也将放缓，至每年7%左右。但租赁需求将会加速。我们估计出租单位的数量将增长10%左右。到2020年，租户的比例可能会从现在的20%上升到24%左右。

当然，并非所有城市都有这么大的市场空间。预计租房需求大部分将集中在人口大幅增加、或是房价负担比较高或上涨较快的城市。除北京、上海、深圳这样的大城市外，由于人口流入，成都、厦门、天津、杭州、武汉等核心二线城市也将迎来旺盛的租房需求。我们预计，中国前30大城市每年将新增350~400万户租房需求，占全国每年新增租房人口的60%。

这样的市场规模蕴藏着巨大的商机。目前，中国的租赁市场规模约为1.38万亿人民币。我们预测租房人口还会增加，租赁价格也将稳步上涨，到2020年，租赁市场规模将超过2万亿人民币，年增长率15%左右。

从供给侧满足租房需求

如何满足人口流动加快下持续增长的租房需求?中国租房市场体量大体与城镇化水平和流动人口分布相当，规模亦会稳步提升。但租房市场痛点在于供给和管理的结构。与国际经验相左的是，中国租赁住房中机构经营比例相当小。中国的房屋租赁的供给面大部分来自小规模个体业主，专业经营者在整个市场中的占比不超过10%，而其他国家的这一比例则高出很多(美国32%、德国35%)。其可能原因是多方面的，比如，过去20年的住房制度改革，公有制住房转变为个人产权，形成个体业主基础。但即使在新建房屋中作为租赁使用的比例也比较小。现有制度中缺乏吸引私人资本进入租赁行业的机制，例如法律对双方保障不够，合约不稳定，缺少税收激励等。另外攀升的房价预期推高了提前购房需求，是房企以卖房盈利为主，租房市场专业化经营不足的主要原因。